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septembre 2021

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Qu’est-ce qu’une SCPI ? Faut-il investir dans des SCPI ?

Quand on parle d’investissement immobilier, la plupart des personnes pensent à l’appartement à côté de la fac destiné à un étudiant, à un appartement en loi Pinel pour défiscaliser ou encore à un immeuble de rapport de petite ville destiné à la location nue. Il s’agit là d’immobilier physique avec son lot de contraintes (Gestion des locataires, des travaux, des locations,….) Mais peu de personnes vous parlerons d’immobilier en SCPI dit “papier”. SCPI : Société Civile de Placement Immobilier Ce sont des sociétés qui investissent dans l’immobilier tertiaire en France et en Europe : 👉 Bureaux👉 Cliniques👉 Entrepôts👉 Commerces… Tout le monde peut acheter des parts de SCPI que ce soit des personnes physiques ou des personnes morales et il y a 2 types de SCPI (SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable). Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il est beaucoup plus facile d’acheter et de revendre des parts de SCPI à capital variable, elles sont beaucoup plus adaptées à un investisseur. Les prix ne dépendent pas de la loi de l’offre et de la demande, il est fixé par la société elle-même ce qui implique aussi un investissement moins risqué. Quelles raisons d’investir en SCPI ? 👉 Générer des revenus complémentaires,👉 Diversifier son épargne,👉 Préparer sa retraite,👉 Investir dans l’immobilier sans contraintes. Des parts de SCPI peuvent s’acheter soit en paiement comptant ou soit à crédit. Elles vous donnent droit en proportion de votre investissement de percevoir des loyers que vous percevrez tous les trimestres. Vous êtes tout simplement propriétaire d’une toute petite part des immeubles, magasins, centres commerciaux,… que détient la société dans laquelle vous avez investi. Ces loyers vous sont versés nets de tous frais (gestion, taxe foncière, assurance, provisions pour travaux,…) En moyenne en France, le rendement moyen d’une part de SCPI est de 4 à 5% net de tous frais. Pour l’exemple, si vous détenez 10 parts d’une SCPI dont la part vaut 1000 euros, vous pouvez prétendre à un loyer (ou à un revenu foncier) de 400 à 500 euros par an avant impôts. Pour comparaison, 10000 euros placés sur un livret A vous généreront 50 euros d’intérêts annuels. Attention aux frais ! Nombreuses sont les personnes qui connaissent ce qu’est une SCPI mais qui ont toujours entendu dire que ce n’était pas adapté car impliquant trop de frais. Il n’y a pas matière à en être effrayé quand on en comprend la logique : 👉 Les frais de souscription qui sont d’environ 8 à 10% du montant de l’investissement. Cela représente finalement le montant que vous pourriez payer en frais de notaire dans le cadre d’un investissement immobilier physique. Ces frais sont payés au moment de la revente, ce qui permet de faire travailler 100% de votre capital. 👉 Les frais de gestion qui sont d’environ 12 à 15% et qui sont calculés sur les loyers versés. Ce qui arrivera sur votre compte s’entend net de ces frais. Cela peut paraître énorme mais ils englobent tous les frais liés à la gestion d’un parc immobilier (L’assurance, les travaux, les provisions pour travaux, la taxe foncière, les charges courantes, les charges de copropriété, la relocation,…). Faites le parallèle avec les frais liés à un investissement physique, vous verrez que ce pourcentage n’est pas si élevé. Comment bien choisir sa SCPI ? On ne peut pas et on ne doit pas choisir sa SCPI uniquement sur la base du rendement qu’elle propose. En effet, un rendement peut évoluer à la hausse comme à la baisse et finalement il vaut mieux se baser sur les fondamentaux de la société. 👉 L’expertise du gestionnaire : L’expérience est gage de sécurité dans ce domaine.👉 Les chiffres de la SCPI. Est-t-elle rentable actuellement ? Est ce qu’elle l’a été ces dernières années ?👉 L’ancienneté de la SCPI.👉 Le taux d’occupation : Les bâtiments que la société a en location sont-ils suffisamment remplis ? Une bonne valeur se situe aux alentours de 90% de taux d’occupation. Il faut également consulter l’historique de celui-ci.👉 La taille de l’actif : Cela montre la taille de la société. Un minimum de 200 millions d’euros d’actif est à prendre en compte.👉 Le rendement : Est t’il stable dans le temps ou fluctuant ? A t-il une tendance haussière ou baissière ? Récapitulons Les SCPI sont un excellent moyen d’investir dans l’immobilier sans avoir à en assumer la gestion. Le revenu que ce type d’investissement apporte, qu’il soit comptant ou à crédit permet de répondre à de nombreux objectifs et ce à différent stade de vie. Le plus important réside dans le fait que l’éducation financière fasse partie intégrante de votre projet. Cet article n’est en aucun cas un conseil en investissement, chaque cas est différent, spécifique, et nécessite une analyse précise de votre situation. Si vous voulez enfin passer à l’action et maîtriser les bases de l’investissement pour vos premiers placements rentables avec mon aide, on peut en parler ensemble.

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Investir en bourse. Oui ou non ?

Investir en bourse ! Oui ou non ? Cela fait partie des questions principales et communes à toutes les personnes qui souhaitent commencer à investir. À quel moment investir en bourse ? N’est-ce pas trop tard ? Ne devrais-je pas attendre ? Mais justement, attendre quoi ? Que ça baisse ? Que ce soit le bon moment ? Il est quasiment impossible de répondre à ces questions, à moins de passer énormément de temps à analyser le marché ou de devenir un expert dans le domaine. Nous avons tous un biais psychologique par rapport à cela. Finalement, c’est assez normal et humain car on parle de définir comment placer les économies que l’on a durement réalisées. Ces questions-là ne sont pas si importantes et montrent uniquement un manque de connaissances et de compréhension de l’investissement en bourse. Dans cet article, je vais donc vous présenter une manière d’investir en bourse où vous n’aurez jamais à vous souciez du moment idéal. Voyez par vous-même, les résultats sont étonnants. Comparatif n°1 : Buy the Dip vs Dollar Cost Average (DCA) De nombreuses études existent sur ce sujet et l’une des plus connue est celle de Nick MAGGIULLI nommée « Even God couldn’t Beat Dollar Cost Averaging », en français « Même Dieu ne peut pas battre l’approche DCA » L’étude compare une personne qui aurait investi 100$ par mois tous les mois pendant 40 ans (Méthode DCA) et une autre personne qui aurait investi ces 100$ uniquement lors de creux, c’est-à-dire lorsque le marché n’est pas à un niveau record (Méthode Buy the Dip). En attendant que ce creux arrive, cette seconde personne a tout de même mis de côté ces 100$ tous les mois en attendant sa bonne fenêtre d’entrée et a donc investi le cumul mis de côté à chaque fois. Cette étude est valable sur un début d’investissement allant de 1920 à 1979 et sur une période de 40 ans. L’étude s’arrête donc en 2019 juste avant la crise du Covid. Contre tout attente, l’étude montre que dans 70% des cas, l’approche DCA l’emporte sur l’approche Buy the Dip et ce même si vous étiez « Dieu », c’est-à-dire qu’à chaque fois vous auriez vu juste au mois près pour déterminer lorsque le marché est dans un creux. Illustration : Dans l’histoire, 24 % des mois ont été historiquement des records pour le marché boursier américain, et seulement 1,14 % de ces mois ont été suivis d’une baisse de plus de 10 % au cours des 12 mois suivants. L’expression « les records sont faits pour être battus » prend tout son sens sur les marchés boursiers. L’étude se concentre ensuite sur une période allant de janvier 1995 à décembre 2008, celle-ci incluant donc le krach de la bulle internet de 2000 et la crise des Subprimes 2008. Les points verts mettent en valeur les mois où le marché a battu son record historique. A contrario, les points rouges montrent les mois où le marché a atteint son point le plus bas entre 2 records historiques. Cela veut donc dire par exemple qu’avec la méthode “Buy the Dip” vous n’auriez rien investi entre mi 2000 et 2008 puis d’un coup investi le cumul des 100$ mis de côté à cette date précise. La conclusion de l’étude montre que même avec des informations parfaites, la méthodologie “Buy the Dip” sous-performe généralement la méthode DCA. Donc, si vous essayez d’accumuler de l’argent et d’acheter au prochain creux du marché, votre situation sera probablement moins bonne que si vous aviez acheté tous les mois. Pourquoi ? Parce que pendant que vous attendez la prochaine baisse, le marché est susceptible de continuer à monter et de vous laisser de côté. Ce qui rend la stratégie “Buy the Dip” encore plus problématique, c’est que cela suppose que vous saurez toujours quand le marché est à son point bas (alors qu’en fait… vous ne le saurez pas). L’étude effectue alors une variante de la méthode “Buy the Dip” où la stratégie manque le creux parfait de 2 mois, et devinez quoi ? Cela conduit 97% du temps à sous-performer la méthode DCA. La plupart des gens économisent de l’argent pour « acheter la baisse » alors qu’ils seraient dans une bien meilleure situation s’ils achetaient régulièrement. De plus cette baisse peut ne jamais venir. Et pendant qu’ils attendent, ils peuvent passer à côté de mois (ou années) de croissance continue. Comparatif n°2 : Dollar Cost Average (DCA) vs Lump Sum Investing (LSI) Nous venons de voir que l’approche DCA est généralement meilleure que l’approche “Buy the Dip”. Mais il en existe une 3ème, nommée Lump Sum Investing (LSI), qui consiste à placer 100% de votre capital à un instant T. C’est une très bonne approche dans un marché haussier ou sur le point de rebondir. Par exemple, à la mi-mars 2020, juste après le choc boursier lié au coronavirus, ce capital aurait pu faire 100% d’augmentation un an et demi après. Mais qui aurait placé 100% de son capital à cette période ? L’approche DCA est très adaptée à une personne voulant extraire une partie de son salaire chaque mois à placer en bourse par exemple. L’approche LSI peut quant à elle être très intéressante pour quelqu’un qui aurait une somme plus conséquente à placer (prime exceptionnelle, héritage, 1er investissement en bourse…). Ci-dessous la différence entre les 2 méthodes illustrées si vous aviez 12000$ à investir. La méthode DCA donne un investissement de 1000$ par mois pendant 1 an alors que l’approche LSI donne un seul investissement de la totalité au début de la période. L’expérience faite dans l’étude de Nick MAGGIULLI (« DCA vs LSI : The definitive guide ») part du principe imaginaire que vous avez hérité d’un million de dollars et que l’objectif est de préserver au maximum votre pouvoir d’achat au cours des 100 prochaines années. Deux options s’offrent à vous : investir tout votre argent maintenant (Méthode LSI) ou investir 1% de votre argent chaque année pour les 100 prochaines années

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