octobre 2021

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier physique, il existe de nombreuses méthodes pour le faire et l’une d’elle peut consister à investir dans un meublé en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Il existe 2 grandes catégories d’investissement en meublée : 👉 La première est d’acheter un appartement en nom propre que vous louez à un particulier via une agence ou non. 👉 La seconde consiste à investir dans une chambre ou un bien d’une résidence spécialisée fournissant un certain nombre de services (Accueil, Restauration, Blanchisserie, Ménage,…). Il s’agit de chambres étudiantes ou de résidences sénior par exemple. Dans cet article, nous allons nous concentrer uniquement sur le premier de ces 2 modes d’exploitation. Le LMNP en nom propre Cela consiste donc à investir en nom propre dans un appartement que vous meublez de A à Z et que vous louez à un locataire présent à l’année. Il faut que le locataire en fasse sa résidence principale, ce qui exclut donc de ce modèle la location courte ou moyenne durée. Ces modes d’exploitations sont exclus du statut de la location meublé d’un point de vue juridique. La population cible est de 2 natures : les étudiants ou les jeunes actifs. De manière générale, vous cherchez à proposer une prestation où les gens pourront arriver seulement avec leurs valises et le minimum de contraintes. La location en meublé est cadrée par un bail spécifique : 👉 Le bail est d’un an pour le propriétaire (vs 3 ans en location nue) 👉 Le préavis de départ est d’un mois seulement (vs 3 mois en location nue) 👉 Le dépôt de garantie est de 2 mois de loyer hors charges maximum (vs 1 mois en location nue) La liste du matériel nécessaire pour se déclarer comme appartement loué en meublé est stricte et définie par la loi. Il ne s’agit pas là de mettre une table, 2 chaises et un lit mais de fournir un appartement où le locataire n’aura rien à apporter si ce n’est ses effets personnels. La location meublée possède 2 avantages non négligeables : 👉 La possibilité de louer plus cher au m2, 👉 Amortir vos potentiels travaux et donc bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. A contrario elle possède 3 inconvénients majeurs : 👉 Gestion des meubles qui vous incombent en cas de casse ou d’usure. Cela peut être source d’ennuis supplémentaires, 👉 Type de location qui n’est pas adapté à tous les cas. Les locataires sont souvent des étudiants ou jeunes actifs ayant la volonté de s’installer rapidement à un endroit. On vise donc plutôt les moyennes / grandes villes et les biens de petite surface, 👉 La rotation peut être plus fréquente. Les locataires cherchent à se poser rapidement, ils cherchent aussi à repartir rapidement et simplement. A savoir : Il n’est pas possible de changer le bail d’un locataire en place. C’est-à-dire que si vous cherchez à acheter un appartement déjà loué nu, il ne vous sera possible de changer le mode d’exploitation qu’au départ du locataire. Ce type d’investissement est largement réalisable seul si vous maitrisez le sujet et avez le temps nécessaire (Étude du marché, Définition du secteur, Recherche du bien, Vérification de la rentabilité en intégrant la fiscalité, Offre, Achat, Travaux potentiels, Mise en location,…). Vous pouvez également déléguer ou vous faire assister dans chacune de ces tâches. Cela a forcément un impact sur la rentabilité de l’opération mais dans de nombreux cas de figure, il est toujours plus intéressant d’investir moins rentable que de ne rien faire du tout ! Location meublée : LMNP vs LMP Pour commencer, parlons définitions ! LMNP : Location Meublée Non Professionnelle LMP : Location Meublée Professionnelle Pour pouvoir être classifié par l’administration fiscale comme étant un loueur meublé non professionnel, il faut respecter 2 conditions qui sont cumulatives : 👉 Vos revenus ne doivent pas excéder 23 k€ par an (on parle bien de loyers perçus charges incluses), ET 👉 Ces revenus doivent être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. Si vous cumulez ces 2 conditions, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel) ce qui aura un impact sur la fiscalité. Les conditions du LMP en termes de traitement du potentiel déficit, de la plus-value à la revente sont totalement différentes du LMNP. (Non traité dans cet article) De plus vous êtes considérez comme un loueur professionnel ce qui implique que vous payerez des charges professionnelles. 👉 25 à 35 % de charges sur vos revenus pour la sécurité sociale des indépendants, 👉 8 % environ de CSG /CRDS. Soit un total de charges entre 30 et 40% avant impôts. Au contraire, en LMNP les charges se limitent à la CSG/CRDS qui est dans ce cas de 17,2%. SI vous investissez en LMNP, Il est donc primordial de maîtriser son plafond pour ne pas basculer en LMP car cela peut venir fracasser la rentabilité de votre investissement. Effectivement un grand pourcentage des personnes investissant dans le LMNP n’ont pas besoin de sécurité sociale des indépendants car sont déjà salariés à côté et payent cette cotisation ailleurs. Cela peut avoir un intérêt par contre pour la personne qui décide de quitter son emploi car il pourrait bénéficier d’une sécurité sociale par ce biais là. Dans tous les cas, avant de réaliser un investissement qui ferait basculer de régime, il sera important de reprendre l’analyse de toute votre situation car les modalités fiscales sont très différentes et peuvent être très coûteuses si non maîtrisées. Mais à moins d’acheter un énorme appartement ou plusieurs biens en même temps, il est très rare que le premier investissement fasse basculer en LMP directement. La question se pose alors plus tard lors d’un second investissement par exemple. LMNP : Régime réel simplifié ou micro BIC ? Revenons à notre sujet. En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), deux options s’offrent à vous pour remplir votre déclaration de revenus locatifs : 👉 le régime Micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % de vos revenus, 👉 le régime Réel

Investir dans un Pinel ! Je pense que tout le monde en a déjà entendu parler. En bien, en mal, en bof ! Beaucoup ont déjà essayé de comprendre le pourquoi du comment de ce type d’investissements, ont déjà essayé de faire des recherches internet sur le sujet. Et la majorité se sont retrouvés noyés sous une masse d’informations toutes aussi contradictoires les unes que les autres… Nous allons essayer de comprendre à travers cet article ce qu’est un Pinel puis faire des simulations complètes afin de déterminer si ces opérations sont rentables oui ou non. Investissement Pinel : Qu’est-ce que c’est ? Le dispositif Pinel est une solution pour investir dans l’immobilier permettant d’obtenir des avantages fiscaux en lien avec son investissement. La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21 % du montant de l’acquisition avec un plafond à 63 000 € soit un investissement maximal d’un peu plus de 300 000 € pour profiter de l’avantage fiscal dans sa totalité. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, l’acquéreur doit acheter un bien neuf et le louer pour une durée minimale prédéfinie de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est alors proportionnelle à la durée d’engagement soit 12, 18 ou 21 %. Pour être éligible Pinel, l’appartement doit se situer dans une zone tendue. Ces zones où on assiste à un réel déséquilibre entre l’offre et la demande sont définies et encadrées par l’Etat. Il existe trois grandes zones Pinel : 👉 La zone A bis présente un marché de l’immobilier très tendu, avec un fort besoin en logements neufs, comme Paris et sa couronne. 👉 Les zones A et B1 affichent également une offre de logements insuffisante par rapport à la demande et à l’essor démographique. Lorsque vous achetez un logement en loi Pinel, la zone dans laquelle il se situe conditionne le plafond de loyer ainsi que celui de ressources de vos futurs locataires. Il est donc indispensable de bien la prendre en compte pour calculer la rentabilité de votre investissement. En 2021, les plafonds de loyer sont les suivants  👉 17,55 €/m2 pour la zone A bis👉 13,04 €/m2 pour la zone A 👉 10,51 €/m2 pour la zone B1 Les plafonds de ressources des locataires sont également conditionnés au zonage Pinel : Il existe des personnes spécialisées dans la vente de Pinel, qui peuvent parfois apporter une vision partielle de ce type d’investissement. Le client a ensuite l’impression de découvrir des frais cachés une fois le contrat signé ou durant la vie du contrat. Ce genre de méthode a terni l’image des ventes de logement sous le dispositif Pinel. Nous allons désormais effectuer quelques simulations pour en avoir le coeur net : Exemple 1 : Exemple de l’achat d’un appartement en loi Pinel qui sera revendu au bout de 9 ans Mathieu, 30 ans, célibataire Son revenu annuel imposable est de 35 000 € Il est donc dans une tranche marginale d’imposition de 30 %. Avec la loi en vigueur, ses impôts sur le revenu sont de 4 505 €. Voici l’investissement que Mathieu envisage de faire : Appartement neuf T2 à Toulouse de 43m2 + 7m2 de terrasse. => le prix est de 220000 € et le loyer envisagé de 520 €. 👉 Frais de notaire : 5100 € 👉 Frais de garantie : 2883 € 👉 Frais de dossier banque : 500 € Soit un montant total de 228 483 €. Mathieu souhaite emprunter la totalité de cette somme sur 20 ans Dans ce cas de figure la mensualité sera de 1109,37 € dont 38,08 € d’assurance à un taux de 1,2 % + 0,2 % d’assurance. Mathieu achète un appartement neuf. Il n’y aura donc pas de loyer permettant de couvrir le crédit pendant 24 mois car l’appartement sera en construction Il doit donc payer uniquement les intérêts intercalaires à la banque pendant 24 mois soit 5249,26 €, ce qui représente en moyenne 218,72 € mensuel de crédit. Mathieu va devoir payer des impôts relatifs aux loyers qu’il touchera pendant les 9 ans d’exploitation du bien : => Son loyer annuel est de 6240 €. Afin de déterminer le montant à déclarer aux impôts la loi autorise Mathieu à déduire certaines dépenses de ce montant : – 2680 € (Intérêts d’emprunts) – 456,96 € (Assurance prêt) – 20 € (forfait de dépense accordé par l’Etat pour combler des frais du type forfait téléphonique) – 600 € (Taxe foncière) Le montant que Mathieu doit déclarer est donc de 2483,04 €. En prenant en compte le fait que son taux marginal d’imposition est de 30 %, son impôt relatif à la location du bien sera donc de => 744,91 € d’impôts Il faut ensuite ajouter les 17,2 % de prélèvements sociaux soit 427,08 € La totalité de l’impôt est donc de 1171,99 € par an. Exemple 2 : Mathieu n’arrive pas à revendre après 9 ans. Cependant les avantages fiscaux n’existent plus après 9 ans. Mathieu conserve le même loyer et mets 2 ans à revendre son appartement Quels sont les points importants à retenir ? Le Pinel est vendu comme une solution de défiscalisation : Oui car Mathieu voit son impôt passer de 4 505 € à 105 € par an (4 400 € de réduction annuel) MAIS il voit ses charges augmentées : Le crédit est de 1 109,37 € tous les mois alors que le loyer lui rapporte seulement 520 € par mois. Il faut ajouter la réduction d’impôt de 366 € par mois sur le prélèvement à la source de Mathieu. => Soit un effort mensuel de sa part de 223,37 € CELA veut dire que pour faire un Pinel, il faut que Mathieu ait la possibilité d’assumer ce coût tous les mois. => Un Pinel est donc avant tout un investissement long terme car le gros du gain se fera à la revente. Certains peuvent comparer le Pinel avec d’autres modes d’achat immobilier qui apportent un gain tous les mois et ce dès le 1er mois : La technique