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janvier 2022

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Faut-il investir dans le métavers ?

Le métavers a été LA tendance de la fin d’année 2021 ! Tout a explosé lorsque le PDG de Facebook, Mark Zuckerberg, a annoncé le 28 octobre 2021 que son groupe allait désormais s’appeler Meta pour soutenir la nouvelle direction que souhaite prendre l’entreprise : le métavers. Des dizaines de millions de dollars vont y être investis et des milliers de personnes vont être recrutées pour soutenir ce projet. Mais alors de quoi s’agit t’il ? Le métavers est tout simplement un monde virtuel fictif. Le terme est la plupart du temps utilisé pour décrire une future version d’internet où des espaces virtuels sont accessibles en 3D. Mais tout ceci n’est pas récent : Google Earth est un métavers par exemple, dans lequel vous pouvez vous promener un peu partout dans le monde grâce à des images virtuelles. Aujourd’hui il n’y a pas UN métavers global mais une multitude de métavers où de nombreux acteurs proposent leur univers virtuel. Nous allons essayer de décortiquer ce sujet et se poser des questions telles que: Quelle est l’évolution en cours ? Pourquoi le métavers explose maintenant ? Est-ce intéressant ? Faut -il investir ? Est-ce risqué ? Est-ce trop tôt ou trop tard ? Quelle est l’évolution en cours ? Pourquoi le métavers explose maintenant ? Pour répondre à cette question, il faut se pencher vers 2 autres sujets d’actualités : les crypto-monnaies et les NFT. Rappel : Le tableau ci-dessous est la copie d’une œuvre numérique réalisée par un artiste et qui a été vendu 70 millions de dollars en mars 2021. Mon copier / coller ci-dessous ne vaut rien car je n’ai pas de preuve d’authenticité. Cependant le vrai propriétaire possède celui-ci sous forme de NFT et possède donc une trace d’unicité et d’authenticité grâce à la technologie blockchain. Il n’en existe qu’un, il est le seul à le posséder et il peut le prouver ! Alors qu’est ce que cela change pour le métavers ? Tout simplement, imaginez un monde virtuel où vous pourriez posséder des choses et détenir “des certificats de propriété”. Imaginez maintenant que dans ce monde vous avez la possibilité d’acheter des choses grâce à une monnaie virtuelle et même en vendre. Les métavers existait depuis de nombreuses années mais les cryptos et les NFT viennent monétiser ces mondes virtuels. Voilà ce qui est en train de changer ! Cela peut paraître absurde pour beaucoup de monde. Mais saviez vous que le marché des jeux vidéo pèse plus lourd que les marchés du cinéma et de la musique réunis ? Des centaines de milliers de personnes dépensent des fortunes dans des jeux vidéos à perte juste pour le divertissement. Imaginez maintenant que ces gens puissent dépenser de l’argent pour des choses qui ont une vraie valeur, des choses qu’ils peuvent revendre ? Je vous présente un exemple Imaginez que je monte un casino dans un métavers. Pensez vous que des gens viendraient dépenser leurs cryptos dans l’espoir d’en gagner plus ? Probablement ! Mais pour que cela soit rentable, faut- il que mon casino ait un emplacement de choix ? Certainement ! Donc le terrain sur lequel je l’implante a un prix par rapport à cette donnée ? Ce prix peut évoluer. Dois-je l’acheter à un propriétaire ou le louer et verser un loyer mensuel ? Stratégie à définir… Et si pour entrer dans mon casino, j’exprime la demande : tenue correcte exigée ! Les personnes dans ce métavers devraient acheter des vêtements, des chaussures, des accessoires de mode… Les marques de luxe proposent de plus en plus de NFT. En effet, pourquoi ne pas arriver en vêtements Dior dans le casino ? Ces vêtements auraient un prix, un certificat d’authenticité et d’unicité…Je peux les acheter, les revendre plus tard. Cet exemple est sans fin mais résume dans les grandes lignes pourquoi le métavers est si tendance aujourd’hui. Le marché est illimité et vierge d’absolument tout à l’heure actuelle. La révolution blockchain a tout changé pour faire des métavers un incontournable ! Cependant, ce marché n’en est qu’à ces balbutiements et il n’est pas possible aujourd’hui de tout faire dans les différents métavers. La quantité d’argent et de ressources mise en œuvre par les plus grosses sociétés du monde pour faire évoluer les métavers laisse à penser que des évolutions gigantesques vont voir le jour ces prochaines années. Alors maintenant que l’on a parlé des bases, la question est voulez-vous exposer vos investissements à ce secteur ? Comment exposer mes investissements au secteur du métavers ? Nous parlons bien ici de s’exposer, il serait imprudent voir stupide de fonctionner en mode All-In sur un sujet si précoce ! S’exposer veut dire consacrer une partie de son allocation d’actifs à cet investissement. Si tel est votre souhait, voici un passage en revue des options qui s’offrent à vous à l’heure actuelle. Acheter un terrain dans un métavers Comme expliqué plus haut, il n’existe pas un mais plusieurs métavers. Certains sont déjà fonctionnels, d’autres encore en développement. Parmi les principaux, on peut citer Decentraland ou encore Axie Infinity. D’un point de vue gamer : Dans Decentraland par exemple, vous pouvez avoir un personnage (un avatar) et vous balader dans la ville virtuelle. L’objectif est tout simplement de faire vivre votre avatar et de faire à travers lui des expériences dans cet univers. D’un point de vue investisseur : Chaque parcelle de terrain de Decentraland mesure 16 mètres sur 16 mètres et est représentée par un NFT. Le nombre de terres est plafonné à 90 000, ce qui contribue à créer la rareté. Vous pouvez donc d’ores et déjà acheter des terrains (Payant), construire un bâtiment (Payant), l’exploiter pour en tirer des bénéfices (Payant). Si vous ouvrez un casino sur vos terrains, vous en récolterez les fruits à terme si votre casino devient “the place to be”. Attention il vous faudra des employés avatars, ce qui implique un humain derrière chaque avatar. Ces personnes ne travaillent pas gratuitement. Bref il s’agit d’un vrai business ! Il est aussi

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investissement solidaire et responsable

Investir Solidaire et Responsable

Nous le constatons au quotidien, l’investissement est de plus en plus au centre des motivations des français. Dans cette globalité, l’investissement solidaire et responsable est désormais très plébiscité par les ménages et au centre d’une véritable préoccupation. Investir et placer son argent OUI mais pas pour que celui-ci profite à n’importe qui ! Cette tendance a été récompensée par la création du label ISR (Investissement Socialement Responsable) en 2016 par le Ministère de l’Economie et des Finances. Différences entre ESG et ISR La première des choses est de comprendre ce qui se cache derrière le label ISR. Pour cela nous devons déjà parler des ESG qui désignent des critères non financiers permettant d’analyser les engagements Environnementaux, Sociaux et de bonne Gouvernance d’une entreprise. Ce sont donc des critères qui peuvent avoir des impacts sur l’environnement et la société : 👉 Critère environnemental : traitement des déchets de manière responsable, privilégier le recyclage, privilégier les énergies renouvelables, réduire les émissions,… 👉 Critère social : le respect du droit des employés, la favorisation de la mixité, la prévention des accidents de travail,… 👉 Critère de bonne gouvernance : transparence de la rémunération des dirigeants, la favorisation de la mixité au sein du conseil d’administration,… L’ISR quant à lui est un label qui au terme d’un processus strict vient récompenser un fond dans lequel vous pouvez investir à travers des supports comme l’assurance vie, le compte boursier (PEA ou CTO) ou encore l’immobilier papier (SCPI). Ce label ISR vise donc à associer la performance économique avec, entre autres, les différents critères ESG cités plus haut. Les options pour investir socialement responsable ? L’objectif de cet article est de vous exposer différentes solutions d’investissement socialement responsable. Pour illustrer les différentes options, je cite ci-dessous différents exemples et différents acteurs du secteur financier. Je tiens à préciser que je n’ai aucune participation dans les entreprises citées ci-dessous et qu’en aucun cas il s’agit des seules options d’investissements disponibles. Ce qui est présenté ensuite a vocation à illustrer mes propos. Investir en SCPI L’investissement en SCPI permet de s’exposer à l’immobilier locatif sans avoir à gérer les contraintes liés à ce type d’investissement. Les différents acteurs du secteur créent des sociétés qui investissent dans de l’immobilier physique avec une stratégie qui est intrinsèque. Cela veut dire qu’une SCPI X n’investit pas dans n’importe quel bâtiment sans une stratégie précise derrière. La stratégie peut être de diversification, de spécialisation dans un secteur comme la santé ou encore de spécialisation sur un secteur géographique (Grand Paris par exemple). Certaines d’entre elles viennent ajouter une spécialisation différenciante, à savoir répondre aux critères du label ISR. Dans ce cas de figure, cela veut tout simplement dire que le gestionnaire cherche à investir en mettant l’impact environnemental au cœur du choix des bâtiments. Ils s’engagent à investir uniquement dans des actifs qui répondent à ces critères ou alors dans des actifs dont le potentiel de transformation pour tendre vers ces critères existe. De plus, il s’engage à maintenir ce niveau de qualité dans le temps en faisant des travaux réguliers. Voici une liste de 3 SCPI très sérieuses qui peuvent répondre à une stratégie d’investissement diversifiée : ✅ Perial PFO2 : SCPI essentiellement de bureaux et géographiquement diversifiée en France et en Europe, ✅ Norma Capital Fair Invest : SCPI essentiellement de santé / social avec des achats aux 4 coins de la France, ✅ Swiss Life Pierre Capitale : SCPI spécialisée entre la France et l’Allemagne mais très diversifiés dans l’usage de ces bâtiments. Il serait bien évidemment nécessaire de poursuivre l’analyse avant d’investir (Capitalisation, historique,…) mais leurs fondamentaux sont très bons. Se positionner à l’achat sur des parts de l’une d’entre elles peut correspondre à une envie d’investir socialement responsable tout en maîtrisant son risque et en étant diversifié. Si vous disposez d’un plus gros capital, investir dans les 3 peut également être cohérent si votre stratégie est orientée 100% ISR. Lorsque vous investissez dans une SCPI répondant au label ISR, l’intégralité des critères ESG sont pris en compte tout au long du cycle d’acquisition, de gestion ou encore lors de l’arbitrage pour une éventuelle revente. Investir via une assurance vie (ou un plan d’épargne retraite) Il est possible à travers une assurance vie de s’exposer uniquement à des fonds euros (non risqués mais peu rémunérateurs) et/ou à différents supports que l’on appelle des unités de compte. Il est possible de définir vous même votre propre allocations d’actifs au sein d’une assurance vie si vous maitrisez le sujet ou bien de confier la gestion à l’assureur, c’est ce qu’on appelle la gestion sous mandat. Grâce à une analyse de votre profil et une définition de vos besoins, un niveau de risque sera alors établi. Option 1 : Gestion libre, vous êtes seul maître à bord Pour l’exemple, j’ai choisi le contrat d’assurance vie Aviva Epargne Plurielle. Au moment où j’écris ces lignes, il y a exactement 120 fonds disponibles dans lesquels vous pouvez piocher pour constituer votre allocation. Certains sont labellisés ISR, d’autres non et cela peut être intéressant d’utiliser cette méthode si votre souhait est de mixer l’investissement “classique” hors ISR avec une dose d’investissement socialement responsable. Ci-dessous l’exemple d’un fonds qui regroupe des entreprises de la zone Euro répondant aux critères ESG et disponible à l’achat dans l’assurance vie Aviva. Option 2 : Gestion sous mandat Pour gérer sous mandat votre assurance vie, l’assureur définit votre profil de risque et en fonction de celui-ci, décidera l’allocation d’actifs qu’elle effectue pour vous. Nous pouvons garder le même exemple et dans le cas d’Aviva, 3 profils existent (Prudent, Equilibre, Dynamique). En fonction de ce profil, vous serez plus ou moins exposé aux marchés financiers et donc votre couple risque / rendement sera différent. Mais ce n’est pas vous qui choisissez ce sur quoi vous investissez et il n’est pas question d’investissement socialement responsable ici ! C’est pourquoi certains assureurs ont décidé de développer une offre 100% ISR. Le nombre de fonds disponible est limité mais 100% d’entre eux

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Demande de crédit : Comment bluffer votre banquier ?

Si vous souhaitez mettre sous contrôle votre patrimoine et investir pour l’avenir, l’immobilier est très certainement l’un des pan les plus importants du système. Selon l’Insee, la valeur du patrimoine des français est en moyenne de 276 000 euros par ménage et dans cette somme 61% est de l’immobilier. En parallèle, on lit dans le même article que 10 % des ménages détiennent près de la moitié du patrimoine total en France !!! A vous de deviner la partie de la population que cela concerne. 100 % des gens riches ont de l’immobilier ! 100 % ! Et pour se lancer ou poursuivre ses investissements dans ce domaine, 2 options s’offrent à vous. 👉 Soit vous êtes déjà très à l’aise financièrement et vous pouvez vous permettre d’investir dans l’immobilier avec l’argent qui dort sur vos comptes ou l’argent que vos business dégagent, 👉 Soit vous utilisez la banque comme un partenaire et profitez de l’argent que celle-ci a à vous prêter. La majeure partie de la population est dans ce second cas. Pour eux, pour vous certainement, comprendre comment fonctionne la banque pour vos emprunts immobiliers est primordial ! Votre banquier ne doit pas être votre ennemi mais plutôt votre partenaire ! Partez du principe que la banque n’a pas besoin de vous et dans le cadre d’un financement bancaire, c’est à vous de séduire votre banquier. Comment bluffer votre banquier ? C’est parti ! L’étude de vos revenus C’est le premier des sujets et c’est aussi celui sur lequel vous avez le moins de maîtrise. Sachez que la banque va calculer votre taux d’endettement : celui-ci est désormais fixé à 35%. Beaucoup de personnes pensent à tort que ce taux est une barrière infranchissable, ce qui est FAUX ! Je vous laisse consulter l’extrait de la recommandation 2021 du HCSF (Haut Conseil de la Stabilité Financière) qui le prouve mais dans les grandes lignes on peut y lire que sur la totalité des prêts que font les banques, 20% peuvent déroger à cette règle et que celle-ci est plus facilement dérogeable s’il s’agit d’une résidence principale que s’il s’agit de locatif. Donc oui le taux d’endettement est primordial mais ce n’est pas le seul critère. Si vous avez une bonne situation ou que la suite de votre dossier sort du lot, ce taux pourra potentiellement être dérogeable. Dans ce cas là, la banque pour utiliser le “reste à vivre” et/ou le quotient familial pour approfondir ses recherches. 👉 Reste à vivre : part des revenus qu’il reste au ménage pour financer les dépenses courantes une fois les charges d’emprunts payées. 👉 Quotient familial : revenu annuel disponible par personne. Le quotient familial est déterminé par le rapport entre les revenus nets hors charges d’emprunts et le nombre de personnes composant le foyer. Maîtriser votre scoring bancaire La banque est une entreprise et comme toute entreprise, elle se doit d’être rentable. Gardez bien à l’esprit qu’elle est là pour s’enrichir ! Si votre projet est LE projet de l’année mais que votre situation présente un risque trop important, la banque ne vous suivra pas. Sur la base d’une multitude d’éléments vous concernant, la banque va donc calculer votre scoring. Ne cherchez pas une formule de calcul standard, vous ne la trouverez pas. Chaque banque a son propre logiciel d’analyse du risque dans lequel le banquier va renseigner ces critères et à la fin, soit la lumière est verte ou soit elle est rouge. La banque va accepter votre dossier sur un ensemble de critères, ce qui implique que le fait de ne pas disposer d’un apport personnel suffisant ou de ne pas être en CDI ne constitue pas en soi une barrière pour obtenir un prêt immobilier. En effet une personne ayant des CDD réguliers et longues durées ou encore un entrepreneur pouvant justifier plusieurs bilans solides et un chiffre d’affaire stable pourra obtenir un prêt. Ce serait mentir cependant de dire qu’un intérimaire, un freelance ou un auto-entrepreneur a les mêmes chances. De plus, face à un scoring trop faible, la banque pourra peut-être proposer des prises de garanties plus élevées (Hypothèque par exemple). En tant qu’entreprise, la banque voudra absolument attirer des personnes avec un bon scoring et n’hésitera pas à leur apporter des conditions avantageuses (Taux plus bas). Nb : Pour rappel, il n’y a pas de droit au crédit en France. Pour y prétendre, il faut savoir séduire par sa situation. Comme expliqué plus haut, chaque banque procède différemment et il n’y a pas de liste exhaustive de critères. On peut tout de même citer les éléments significatifs : ✅ un apport personnel entre 10 et 30% (considéré plus risqué en-dessous et moins rentable au-dessus) ; ✅ votre situation professionnelle : contrat de travail et ancienneté dans la fonction ; ✅ la durée du prêt entre 15 et 25 ans (considéré moins rentable en-dessous et plus risqué au-dessus) ; ✅ votre situation familiale : la stabilité étant un point fort pour la banque ; ✅ votre âge avec un idéal compris entre 25 et 50 ans. ✅ la quantité d’argent sur vos comptes (la banque apprécie que vous ayez entre 10 et 15% de la somme demandée en épargne) Enfin, la banque va étudier vos habitudes financières en épluchant vos 3 derniers relevés de compte. Il est préférable d’éviter de voir des lignes de virement vers des jeux en ligne, paris sportifs, sites de crypto. La banque vous demandera de justifier également les entrées et sorties d’argent avec de gros montants. Avoir des comptes sains sur les mois précédant la demande peut faire une grosse différence. Le dernier point et non des moindres, veillez à ne pas avoir de crédit à la consommation au moment de votre demande. La banque détestera voir apparaître des achats de produits en 4 fois sans frais par exemple, ou même un crédit à la consommation pour une voiture. Dans la mesure du possible, soldez les avant de faire votre demande ! Si vous détenez plusieurs crédits à la

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Surfer sur la tendance du coliving

Pour satisfaire un projet d’investissement locatif, il existe une multitude de manières de procéder. Certaines de ces méthodes sont connues de tous et sont utilisées depuis des décennies alors que d’autres sont plus récentes et permettent aux investisseurs de surfer sur des tendances de mode de vie. C’est comme cela que les offres de colocation ou de locations courte durée sur Airbnb ont connu un boom exponentiel ces dernières années. Depuis 2019, une nouvelle tendance arrivant tout droit des Etats-Unis a fait son apparition : le coliving. Depuis, elle fait fureur en Europe, notamment en France et en Espagne. Qu’est-ce que c’est ? Dans un souci de rentabilité, les investisseurs ont créé des colocations de plus en plus petites, certaines n’ayant aucun autre lieu de vie que la cuisine, le salon étant devenu une 3ème ou 4ème chambre. La logique du coliving est diamétralement opposée. Là où la colocation s’arrête au partage de certains espaces de vie et du loyer, le coliving va plus loin en proposant des services supplémentaires en adéquation aux besoins des colivers. Un coliving, c’est donc un studio ou un T2 intégralement meublé et totalement privé. Celui-ci doit être relativement grand car vous y aurez votre salle de bain privative et très souvent une kitchenette. LA différence c’est que ce lieu privé se trouvera lui-même dans un très grand appartement ou dans une maison. Les parties communes doivent recenser un très grand salon ainsi qu’une ou plusieurs cuisines communes. Le tout doit être suréquipé avec des prestations de type wifi très haut débit avec Netflix, OCS, Amazon Prime,… des prestations de ménage. Vous pouvez imaginer des accessoires comme une console de jeu, un babyfoot, un billard ou encore un thermomix. Mais ce n’est pas tout ! Le but est de créer un lieu où les locataires peuvent tout faire. Il sera donc indispensable de créer un espace de coworking afin que les gens puissent travailler en groupe s’ils le souhaitent. Enfin, il n’est pas rare de trouver des offres ayant une salle de sport et/ou une salle de cinéma et/ou un jacuzzi. Pour finir, là où une colocation propose généralement un appartement pour 3 ou 4 personnes, les coliving peuvent être très très grands et il n’est pas rare de voir des lieux de vie pour plus de 10 personnes. Pour qui ? Les colivings s’adressent à de jeunes actifs, des expatriés ou des seniors. Dans tous les cas, ce sont des gens qui recherchent un logement de qualité, l’esprit communautaire avec des services qui leur permettent de réaliser des économies. Vous pouvez créer un coliving qui sera ouvert à tous ou alors si vous le souhaitez, vous pouvez créer un lieu avec un thème spécifique. Parfois, ils ciblent une clientèle en particulier, comme les web entrepreneurs, les sportifs ou les passionnés de cuisine. Enfin, votre co-living peut s’orienter vers un style de résidence médicalisée moins chère qu’un EHPAD pour les seniors. Le coliving invente donc une nouvelle forme d’habitat pour des personnes motivées par 3 grands principes : ✅ La flexibilité, grâce à une durée d’engagement de location modulable mais aussi une facilité d’installation pour le coliver qui emménage dans un logement meublé. Il ne lui reste qu’à défaire sa valise ! ✅ Les services, car ils font partie de l’ADN même du coliving. Comme nous l’avons vu plus haut, ces derniers peuvent être très larges. ✅ La notion de communauté, induite par ces espaces partagés qui favorisent les rencontres et les interactions sociales entre les colivers. Qui pour proposer ces prestations ? Vous l’aurez certainement compris par vous même, à la vue de l’ampleur du projet, créer une offre de coliving coûte cher. Il est quasiment impossible pour un investisseur lambda seul de créer une offre comme celle présentée ci-dessus, à moins de s’associer à plusieurs et d’unir des capacités financières, techniques, relationnelles,… D’ailleurs, petite apartée ! Si certains d’entre vous sont intéressés pour construire un projet de coliving en s’associant à plusieurs via une SCI par exemple, je suis partant ! Et on ne peut plus sérieux ! Face à ces coûts importants, la plupart du marché est détenue par des sociétés et des start-up qui se sont spécialisées dans le domaine ces dernières années. On peut par exemple citer : 👉 Quartus Coliving ; 👉 Sharies ;  👉Cohabs ; 👉 Colonies ; 👉 Medici Living. Sharies a par exemple annoncé avoir levé 15 millions d’euros pour se développer et passer d’une offre de 100 à 1150 chambres d’ici fin 2023. Bouygues Immobilier, qui fait partie des acteurs majeurs de la construction immobilière en France, a annoncé la mise en œuvre de sa première offre de coliving à Bordeaux à horizon début 2023. On peut également lire dans cet article, qu’ils ambitionnent la création de 1500 chambres de coliving dans 10 grandes villes d’ici 2025. Le marché du coliving est en plein essor ! Selon la nouvelle étude réalisée par BNP Paribas Real Estate, en 2021, il représente plus de 8 300 places en France, contre 5 000 en 2019. Pour exemple de ce qui se fait aujourd’hui en coliving, je vous laisse consulter cette annonce de la société Colonies à Marseille. Vous y trouverez des chambres, studios ou T2 dans une maison de 460m2 pour 14 personnes en plein cœur de la ville. Feu de paille ou tendance durable ? Même si le concept est né avant, le Covid-19 a permis de faire passer le coliving de quelque chose de peu connu à LA tendance actuelle ! Le coliving séduit énormément les célibataires manquant souvent d’espace dans des petits appartements de centre ville hors de prix et souffrant de solitude. Ce sont 2 problèmes que la pandémie a exacerbé ! Après le premier confinement du début 2020, des acteurs du coliving ont pu voir la demande s’envoler de 30%. Aujourd’hui, les jeunes sont particulièrement réticents à toute forme d’engagement, que ce soit professionnellement ou personnellement. La flexibilité apportée par le coliving est idéale pour eux. Les nouvelles formes de travail contribuent également au succès

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