6 solutions d’investissement immobilier pour payer moins d’impôts en 2022
Lorsque je demande à un prospect ou un client s’il trouve normal de payer de l’impôt, la réponse est OUI dans 9 cas sur 10. Lorsque je demande à ces mêmes 10 personnes, si elles souhaitent payer moins d’impôts la réponse est OUI dans 9 cas sur 10. Ce qui ressort de la plupart des mes entretiens est donc : Ok pour en payer mais pas trop ! Ces statistiques je ne les invente pas ! Elles font partie des questions que je pose à tous mes clients dans le cadre d’un bilan patrimonial. La France est sur le podium mondial en la matière comme le montre les statistiques ci-dessous : La plupart des gens sont d’accord pour payer de l’impôt mais restent soucieux de maîtriser ce qu’ils doivent donner. Ça tombe bien, l’Etat a mis en place un grand nombre de solutions de placements immobiliers permettant de réduire son impôt en toute légalité. Ces solutions sont connues et permettent de se projeter d’une année sur l’autre. Cela se prépare, s’anticipe afin d’éviter de se retrouver sans solution avec la douloureuse du mois de Mai chaque année. Face à ce constat, l’article qui va suivre a pour but de lister les différentes solutions qui s’offrent à vous pour réduire votre fiscalité. IMPORTANT : Le listing qui va suivre n’est pas exhaustif et n’est pas un conseil de placement. Certaines des solutions ci-dessous sont complexes à mettre en œuvre ou présentent un niveau de risque ou des contraintes importantes. Regarder l’économie d’impôts est une chose mais il sera nécessaire de regarder chaque placement de manière globale pour peser les avantages, les inconvénients et les risques de chacun. Chaque cas est différent, en cas de besoin une étude personnalisée peut être menée. Investir en Pinel L’investissement en Pinel est le plus connu de tous et consiste souvent à acheter un appartement neuf dans une zone considérée comme tendue (souvent car on peut trouver du Pinel rénové, c’est-à-dire des logements anciens rénovés éligibles au Pinel mais toujours dans des zones tendues). Les zones éligibles sont appelées A Bis, A et B1 (de rouge à bleu foncé sur la carte). Il est donc impossible d’investir en Pinel dans un village de Corrèze ! La réduction d’impôt qu’engendre ces investissements peut aller jusqu’à 21 % du montant pour une acquisition de 300 000 € maximum. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, l’acquéreur doit s’engager à louer le bien pour une durée minimale prédéfinie de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est alors proportionnelle à la durée d’engagement soit 12, 18 ou 21 %. Exemple : J’achète un bien éligible Pinel à 250 000 € et je m’engage sur 9 ans. Je bénéficie alors d’une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans, soit 2 % par an. Je paye 5000 € d’impôt, j’ai donc droit à une réduction de 2 % de 250 000 € chaque année soit 5000 €. Mon impôt passe donc de 5000 € à 0 €. Nb : Le dispositif Pinel doit progressivement être réduit à partir de 2023. Investir en déficit foncier Le déficit foncier est un régime de droit commun, ce qui veut dire qu’il ne s’agit pas d’une loi avantageuse à durée déterminée, qui ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales. Pour expliquer ce mécanisme, je vais partir d’un exemple simple lié aux revenus fonciers dans la location nue : Vous détenez un appartement vous rapportant 6000 € par an de loyer, la loi vous autorise à faire quelques déductions et ne pas être imposé sur l’intégralité de cette somme. Vous aurez le droit de déduire des potentiels frais de gestion, la partie de la taxe foncière qui vous incombe, les frais d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunts ou encore votre assurance. Cela implique qu’au lieu de payer des impôts sur 6000 €, vous ne paierez des impôts peut-être que sur 2500 € ou 3000 €. En fonction de votre tranche marginale d’imposition, cela va faire une différence non négligeable. Je viens juste de poser les bases de l’imposition dans la location nue. Mais quel rapport avec le déficit foncier ? Tout simplement, si la somme que vous pouvez retrancher est supérieure à ce que vos loyers vous ont rapporté alors vous créez un déficit. Admettons que vous ayez 8000 € à déduire et 6000 € de loyer. Alors non seulement vous ne paierez pas d’impôts sur vos loyers mais en plus le delta de 2000 € viendra se retrancher de vos autres revenus. Si vous êtes un couple qui déclare 50 000 €, vous déduisez donc 2000 € et ne paierez des impôts que sur 48 000 €. Alors vous allez me dire OK mais l’avantage est très limité et incertain (fonction des travaux d’entretien par exemple). OUI MAIS il s’agissait de vous présenter le principe ! En effet, pour surfer sur ce régime avantageux, de nombreux promoteurs ou constructeurs proposent aujourd’hui des opérations optimisées au déficit foncier. Ils achètent donc un bâtiment entier nécessitant une rénovation complète aussi bien des parties privatives que des parties communes. Vous achetez donc un appartement refait à neuf et votre part des communs également refait à neuf (toiture, façade, ascenseur, etc etc) La « quote-part » travaux grimpe vite et représente ainsi en général 50 % à 70 % de l’investissement total. Exemple : Un couple gagnant 50 000 € annuel achète un appartement à 200 000 € dont 120 000 € de travaux. Admettons que ces 120 000 € soient à payer sur 3 ans (le temps des travaux, en fonction des appels de fonds du promoteur) alors ils seront déductibles sur 3 ans (40 000 € par an) dans une limite de 10 700 € par an. Le solde est stocké dans une poche et est utilisable pendant 10 ans. Ceci est un exemple simplifié ! Ce que l’on peut voir cependant, c’est que votre stock “à déduire” ne sera pas à 0 au bout de 10 ans. Vous allez donc perdre du
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