juillet 2023

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, il y a nécessairement plusieurs questions à se poser.  Et l’une d’entre elles est : Dans quoi investir ? Il y a mille et une façons de faire de l’immobilier ! En fonction de votre “pourquoi vous voulez investir dans l’immobilier” et de votre envie ou non d’y consacrer du temps personnel, les choix peuvent se réduire. Je vais vous parler aujourd’hui de l’investissement clé en main dans l’immobilier ancien. L’ancien est désormais plus soutenu que le neuf par notre gouvernement notamment avec la volonté de rénover les passoires thermiques via des aides liées aux rénovations apportant des gains sur la performance énergétique. La location meublée, pour quels objectifs ?  Les fondamentaux du dispositif LMNP (Location Meublée Non professionnelle) L’investissement en LMNP consiste à proposer à la location un logement meublé. Je tiens à préciser que poser un matelas et un frigo dans l’appartement ne sera pas suffisant (liste complète disponible sur le site du gouvernement). Pour pouvoir être classifié par l’administration fiscale comme étant un loueur meublé non professionnel, il faut respecter 2 conditions qui sont cumulatives : 👉 Vos revenus ne doivent pas excéder 23 k€ par an (on parle bien de loyers perçus charges incluses), ET 👉 Ces revenus doivent être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. En tant que loueur LMNP, deux options s’offrent à vous pour remplir votre déclaration de revenus locatifs : 👉 le régime Micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % de vos revenus, 👉 le régime Réel Simplifié : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunts, taxe foncière, charge de copropriété, travaux, assurance, frais de gestion) et avez la possibilité d’amortir vos biens et votre mobilier. L’amortissement est une écriture comptable déductible fiscalement des loyers (au même titre que des travaux par exemple).  Cette écriture comptable est une constatation de l’usure fictive du bien et mobilier sur sa durée d’utilisation. Principe de l’amortissement  L’amortissement se décompose en plusieurs composants, à savoir le terrain, le gros œuvre, la toiture,… Admettons que vous achetiez un appartement 100 000 € : Vous pouvez donc déclarer une charge fictive de 1000 € tous les ans au même titre que vous déclarez des charges type taxe foncière, charges de copropriété,… Ce principe est applicable pour l’existant mais aussi pour les éventuels travaux que vous pourriez réaliser. Cette somme de charges fictives s’appelle l’amortissement et vient donc s’ajouter à vos autres charges. PS : Ce n’est pas à vous de faire tous ces calculs, mais au comptable ! Enfin, pour décortiquer le principe de l’amortissement utilisable dans le dispositif LMNP, je vais m’appuyer sur le schéma ci-dessous qui contient 3 phases : Phase 1 :  Revenus : Je touche des loyers de la part de mes locataires.Charges : Je déduis des charges diverses (taxe foncière, travaux à l’achat,…), des intérêts d’emprunt et donc des amortissements. J’ai plus de charges que de revenus, je ne paye pas d’impôt 🙂 Phase 2 :  Revenus : Je touche des loyers de la part de mes locataires.Charges : Je déduis des charges diverses (taxe foncière, travaux à l’achat,…) et des amortissements. Je n’ai plus d’intérêts d’emprunt car mon crédit est remboursé. Je peux utiliser la réserve que j’ai constituée au fil du temps. En effet, lors de la phase 1, j’avais plus de charges que de revenus. J’ai donc mis cet excédent en réserve et je l’utilise lors de la phase 2. J’ai plus de charges que de revenus, je ne paye pas d’impôt 🙂 Phase 3 :  J’ai finalement consommé toute ma réserve d’amortissement et je n’ai que très peu de charges. Je dois désormais payer des impôts sous le régime micro BIC (sur 50 % de mes loyers) qui à ce stade devient très souvent plus intéressant que le régime réel. L’investissement en LMNP vous permet donc grâce au principe de l’amortissement de décaler votre imposition de 7-10-15 voir 20 ans…  Tout dépendra du projet et du ratio revenus vs charges + amortissement ! Le clé en main pour votre projet immobilier LMNP Comme je l’ai expliqué au début, le LMNP consiste à acheter un appartement ancien dans lequel des travaux vont être réalisés afin de gonfler l’enveloppe amortissable et repousser le plus loin possible le moment où vous devrez payer des impôts sur vos revenus liés à cet investissement. Pour ça : Il s’agit de définir votre cahier des charges que ce soit en terme d’emplacement, de type de bien, d’enveloppe budgétaire, etc etc Il existe de nombreuses sociétés qui vous permettent de mettre en place ce genre de process. Mais toutes ne se valent pas ! C’est pourquoi je travaille avec la société Colonies pour les projets de mes clients. Colonies est un exemple, ce n’est clairement pas le seul acteur de ce secteur qui pourrait vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier dans l’ancien. C’est cependant un acteur connu et reconnu ! Dans le domaine de l’immobilier, on a souvent tendance à dire que l’emplacement est le seul critère important. A partir du moment où vous souhaitez vous engager sur un projet clé en main, je dirais qu’il y a 2 critères aussi important l’un que l’autre : l’emplacement et le partenaire ! Conclusion Investir dans l’immobilier n’est clairement pas une décision à prendre à la légère et peut s’avérer être un vrai parcours du combattant. Le clé en main ne répond pas au besoin de tous ! Uniquement au besoin de ceux qui veulent faire de l’immobilier un investissement le plus passif possible. Le clé en main à une contrainte majeure : le coût (environ 15 à 20 % du projet global). Bonne nouvelle, cette somme viendra gonfler vos charges et repoussera encore le moment où vous devrez payer des impôts sur votre investissement. Chaque cas est différent, ce n’est pas parce que votre voisin fait de l’immobilier seul que cela sera adapté pour vous, vos objectifs et vos contraintes. C’est pourquoi, je vous préconise encore une fois de vous faire accompagner dans votre stratégie. 

Tous les “riches” ont des SCI ! Qui n’a jamais entendu cette phrase ? Mais est-ce vraiment adapté à vous et ce que vous souhaitez ?  Au départ, lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, on est inévitablement tenté par l’investissement en nom propre plutôt qu’en société. En fonction de vos objectifs, l’investissement en nom propre à travers la location nue ou la location Meublée Non Professionnelle (LMNP) peuvent être très bien mais ils possèdent aussi leur lot de contraintes. La société civile immobilière (SCI)  La SCI (Société Civile Immobilière) est une option à prendre en compte car c’est à la fois un outil puissant et très souple qui permet d’éviter l’indivision (acheter à 2 un bien en nom propre). L’indivision possède plusieurs inconvénients majeurs qui n’en fait pas un outil professionnel mais juste un moyen pratique de démarrer. L’un de ces inconvénients étant que si l’un des 2 décide de vendre (en cas de conflit, de séparation) l’autre est obligé de suivre. Sans parler des conséquences du décès de l’exploitant pour le conjoint ou les héritiers qui vont devoir faire un très gros chèque à l’état et qui ne le savent pas encore. Bref pour démarrer l’investissement immobilier, acheter en nom propre est tout à fait adapté mais la SCI est l’outil indispensable pour se créer un patrimoine plus conséquent. Il est IMPORTANT de souligner que la raison première d’une SCI est d’organiser votre patrimoine. Ce n’est pas de réduire votre fiscalité. La fiscalité est seulement une conséquence de vos choix en matière de gestion de patrimoine. Quand faut-il créer une SCI ? Différents cas sont adaptés à la SCI :  Comment choisir entre IS (Impôt sur les sociétés) ou IR (Impôt sur le revenu) ? La société civile immobilière est soumise par principe à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que ce sont les associés qui sont, à travers la SCI, soumis à l’impôt de la SCI à l’IR. Les résultats et/ou les déficits viendront directement impactés l’assiette fiscale des associés. Dans ce cas, nous parlons de SCI transparente. Cela étant dit, les associés peuvent, pour la SCI, opter pour l’impôt sur les sociétés : La SCI assume son propre impôt avec les règles et fonctionnement en lien avec cette option. Dans ce cas, nous parlons de SCI opaque. Nb : Basculer d’une option à l’autre est possible dans les 5 premières années de vie de la SCI mais avec des conséquences parfois lourdes. Vigilance donc à déterminer la bonne option dès le départ ! Les différences majeures SCI à l’IR SCI l’IS Activité Civile – Location meublée presque totalement exclue (Tolérance à hauteur de 10 % maximum de l’activité) Civile et commerciale Imposition des bénéfices Revenus fonciers (IR) : Selon la TMI des associés Impôt sur les sociétés : 15 % pour les 42 500 € de bénéfice puis 28 % jusqu’à 500 000 € Déductions possibles Frais de gérance, assurance, frais de rémunération des concierges, travaux d’entretien, de réparation, taxe foncière Intégralité des charges en lien avec l’intérêt de la SCI Déficits Déductibles du revenu global, limité à 10 700 € par foyer fiscal Reportable de manière illimité dans le temps  Amortissements Impact comptable seulement Impact comptable et fiscal Frais de gestion Forfait de 20 € par local Déductibles si cohérents et justifiés Plus-Value sur la vente d’un bien immobilier Régime des particuliers Régime de la plus value professionnelle Comptabilité Recommandée Obligatoire Cas pratique de l’imposition d’une SCI à l’IR et d’une SCI à l’IS lors de la phase d’exploitation  Cas pratique n°1  Mr et Mme Dupond décident de constituer une SCI. La TMI du couple est de 30 %. Le résultat issu de l’activité immobilière, au travers de la SCI (toutes charges déduites), sera de 40 000 €. Comparons : SCI à l’IR SCI l’IS Imposition pour 40 000 € = TMI (30 % du résultat) + Prélèvements sociaux (17,2 % du résultat)= 12 000 € + 6880 = 18 880 € 40 000 x 15 % = 6 000 € Soit un total de 6 000 € Récupérer la trésorerie par le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) Non concerné Résultat de 40 000 € – 6 000 € d’impôt = 34 000 € soit 34 000 € x 30 € (PFU) = 10 200 € Coût total 18 880 € 16 200 € Dans ce premier cas, la SCI à l’IS est fiscalement plus avantageuse pour récupérer un maximum de trésorerie chaque année. La SCI à l’IS permet d’économiser 2 680 € par an sans compter le fait qu’il n’est pas obligatoire de sortir l’argent de la SCI. Il est tout simplement possible de laisser cet argent à l’intérieur de la SCI et donc de ne pas passer par le mécanisme du PFU. Il s’agira là de faire tourner le maximum de cash pour “le faire grossir” et le sortir quand vous en aurez besoin. Cas pratique n°2 Mr et Mme Dupond décident de constituer une SCI. La TMI du couple est de 11 %. Le résultat issu de l’activité immobilière, au travers de la SCI (toutes charges déduites), sera de 40 000 €. Comparons : SCI à l’IR SCI l’IS Imposition pour 40 000 € = TMI (11 % du résultat) + Prélèvements sociaux (17,2 % du résultat)= 4 400 € + 6880 = 11 280 € 40 000 x 15 % = 6 000 € Soit un total de 6 000 € Récupérer la trésorerie par le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) Non concerné Résultat de 40 000 € – 6 000 € d’impôt = 34 000 € soit 34 000 € x 30 € (PFU) = 10 200 € Coût total 11 280 € 16 200 € Dans ce second cas, la SCI à l’IR est clairement plus avantageuse ! SAUF si votre objectif est là aussi de laisser l’argent dans la SCI pour continuer à le réinvestir jusqu’au moment où vous aurez besoin de cet argent. L’idée est donc de réinvestir des sommes plus grosses sans passer par la case PFU et donc