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Nom de l’auteur/autrice :Aurélien Tardy

Les cryptos sont-elles à l’aube dans nouveau bull-run en 2024 ?

Je vais mettre les pieds dans le plat tout de suite. Pour moi, nous sommes déjà dans un nouveau bull-run des cryptos.  Définition :  Le terme bull-run désigne une phase de marché durant laquelle les conditions économiques sont généralement favorables. En bull-run, le marché des cryptomonnaies est en plein essor, la grande majorité des investisseurs et des entreprises achètent des cryptos et la confiance est à son maximum. Globalement, en bull-run, le sentiment qui règne sur le marché est très positif et le cours du Bitcoin est en forte hausse. Lorsque le prix du Bitcoin augmente, l’ensemble du marché suit la tendance du leader du marché. Voyez plutôt 👇 En bleu à gauche, le bull-run de 2017 et en bleu au milieu le bull-run de 2021. En rouge à droite, le marché du Bitcoin depuis quelques mois. 🚀 Mais tous les acteurs ne s’accordent pas encore pour parler de bull-run car on ne voit pas encore ces réactions sur beaucoup d’autres cryptomonnaies. La frénésie n’a pas démarré.  C’est vrai ! Et c’est pourquoi je pense qu’on est déjà en bull-run mais seulement au tout début… Voici mes 3 raisons expliquées simplement👇 Le Risk Premium Dans le monde de la finance, le baromètre est l’obligation de l’Etat américain à échéance 2 ans. Ce n’est pas moi qui le dit mais tout le monde économique (j’en ai d’ailleurs beaucoup parlé dans ma newsletter d’octobre). Voilà sa courbe 👇 Cette obligation 2 ans américaine est considérée comme un actif sans risque par les institutionnels, du cash tout simplement. L’inflation de ces dernières années a apporté une hausse des taux des obligations de 0,5% à 4,5% à date. 👉 En 2021 quand les taux étaient à 0,5 % pour cet actif sans risque, les rendements des marchés actions étaient de 8%, ce qui est la moyenne de ces dernières décennies (Risk Premium = 7,5 %). 👉 En 2024 quand les taux de cet actif sans risque sont de 4,5 %, le rendement des marchés actions reste similaires à 8 % (Risk Premium = 3,5 %). Mais que veulent les grands institutionnels ?  Faire des rendements liés à leurs objectifs vs le benchmark de l’actif sans risque. Et leur objectif n’est pas de 3,5 %. Alors quand les marchés actions pouvaient être suffisants en 2021 pour atteindre cela, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Les actifs à risques comme le Bitcoin deviennent donc intéressants pour eux ce qui explique en partie la hausse que l’on voit depuis plusieurs mois. On dit que la Smart Money (les institutionnels) rentre sur Bitcoin ! Le Halving Un halving est un événement qui se produit tous les 210 000 blocs (environ tous les 4 ans) pour la blockchain Bitcoin. Lors d’un halving, la récompense en Bitcoin décernée lors du minage de chaque bloc est divisée par 2. Pour faire simple, ceux qui sécurisent la blockchain Bitcoin (les mineurs) sont moins récompensés pour ça. Historiquement cela a toujours eu un impact sur le prix dans les mois qui ont suivi l’événement. Et le prochain est estimé au 7 avril 2024 !  Cela devrait donc avoir un impact fin 2024 – 2025. Les ETF Bitcoin 𝗕𝗶𝘁𝗰𝗼𝗶𝗻 𝗱𝗲́𝗯𝗮𝗿𝗾𝘂𝗲 𝗮̀ 𝗪𝗮𝗹𝗹 𝗦𝘁𝗿𝗲𝗲𝘁 ! Et c’est tout sauf anodin… Que vous soyez investisseur averti ou débutant, vous ne devez pas rester indifférent à ce changement. 👉 𝗟𝗲𝘀 𝗘𝗧𝗙 𝗕𝗶𝘁𝗰𝗼𝗶𝗻 𝘀𝗼𝗻𝘁 𝘀𝘂𝗿 𝗹𝗲 𝗽𝗼𝗶𝗻𝘁 𝗱’𝗲̂𝘁𝗿𝗲 𝗮𝘂𝘁𝗼𝗿𝗶𝘀𝗲́𝘀 𝗲𝘁 𝗹𝗮𝗻𝗰𝗲𝗿 𝗽𝗼𝘂𝗿 𝗹𝗲 𝗴𝗿𝗮𝗻𝗱 𝗽𝘂𝗯𝗹𝗶𝗰. Et ça, c’est game changer ! Alors, les demandes d’ETF Bitcoin ne datent pas d’hier, la première ayant été faite en… 2013 ! Et de nombreuses autres ont suivi depuis. ❌ Réponse systématique de la SEC (gendarme financier aux US) : 𝗡𝗢 𝗪𝗔𝗬 ! Alors qu’est ce qui fait que les choses seraient différentes aujourd’hui ? La réponse s’appelle… 𝗕𝗹𝗮𝗰𝗸𝗥𝗼𝗰𝗸 !!! Le 15 juin dernier, le plus gros fonds d’investissements au monde à soumis à la SEC sa propre demande d’ETF : Game plié ! (𝑁𝑏 : 𝑆𝑢𝑟 576 𝑑𝑒𝑚𝑎𝑛𝑑𝑒𝑠 𝑑’𝐸𝑇𝐹 𝑓𝑎𝑖𝑡𝑒𝑠 𝑝𝑎𝑟 𝑏𝑙𝑎𝑐𝑘𝑟𝑜𝑐𝑘 𝑐𝑒𝑠 𝑑𝑒𝑟𝑛𝑖𝑒̀𝑟𝑒𝑠 𝑎𝑛𝑛𝑒́𝑒𝑠, 575 𝑜𝑛𝑡 𝑒́𝑡𝑒́ 𝑎𝑝𝑝𝑟𝑜𝑢𝑣𝑒́𝑒𝑠). 𝗕𝗹𝗮𝗰𝗸𝗿𝗼𝗰𝗸 𝗲𝘀𝘁 𝗹𝗶𝘁𝘁𝗲́𝗿𝗮𝗹𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁 𝘂𝗻𝗲 𝗲𝘅𝘁𝗲𝗻𝘀𝗶𝗼𝗻 𝗱𝘂 𝗴𝗼𝘂𝘃𝗲𝗿𝗻𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁 𝗮𝗺𝗲́𝗿𝗶𝗰𝗮𝗶𝗻 dans la gestion financière, économique du pays, du monde. Et s’ils pensaient une seconde qu’il y avait une chance que leur demande ne passe pas, BlackRock ne se serait jamais positionné. 𝗕𝗼𝗻 𝗲𝘁 𝗱𝘂 𝗰𝗼𝘂𝗽 𝗾𝘂’𝗲𝘀𝘁 𝗰𝗲 𝗾𝘂𝗲 𝗰̧𝗮 𝘃𝗮 𝗰𝗵𝗮𝗻𝗴𝗲𝗿 𝗱’𝗮𝘃𝗼𝗶𝗿 𝗱𝗲𝘀 𝗘𝗧𝗙 ? 1️⃣ Si blackRock a un fond Bitcoin de 20 Milliards de $ (petit fond pour eux), alors ils devront avoir quelques parts en réserve 20 Milliards de $ de Bitcoin en réserve. À terme, cela va engendrer une pression acheteuse énorme et donc une hausse des prix (𝑠𝑎𝑛𝑠 𝑝𝑎𝑟𝑙𝑒𝑟 𝑑𝑒𝑠 𝐸𝑇𝐹 𝑞𝑢’𝑎𝑢𝑟𝑜𝑛𝑡 𝑎𝑢𝑠𝑠𝑖 𝑙𝑒𝑠 𝑎𝑢𝑡𝑟𝑒𝑠 𝑓𝑜𝑛𝑑𝑠 𝑑’𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑖𝑠𝑠𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑠). 2️⃣ Cela entraînera la possibilité de s’exposer à Bitcoin dans vos comptes titres voir vos assurances-vies dans les prochaines années. Bref, un régal de simplicité pour Mr et Mme Tout le Monde. ⌚ Il faudra du temps pour que des liquidités massives rentrent dans ces fonds mais à coup sûr 𝗰𝗲 𝗰𝗵𝗮𝗻𝗴𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁 𝗱𝗲 𝗽𝗮𝗿𝗮𝗱𝗶𝗴𝗺𝗲 𝘀𝗲𝗿𝗮 𝗴𝗮𝗺𝗲 𝗰𝗵𝗮𝗻𝗴𝗲𝗿 𝗱𝗮𝗻𝘀 𝗹𝗲𝘀 𝗽𝗿𝗼𝗰𝗵𝗮𝗶𝗻𝗲𝘀 𝗮𝗻𝗻𝗲́𝗲𝘀. Je mise sur le fait qu’un jour, les gens auront du Bitcoin dans des produits bancaires sans même le savoir réellement. Et selon toutes les rumeurs les réponses de la SEC devraient intervenir dans les tous prochains jours. D’ailleurs les deadlines officielles sont imminentes…  Conclusion Le marché des cryptomonnaies est tout sauf un long fleuve tranquille et je ne recommande de s’y intéresser que dans une logique de diversification. 🟢 Ce n’est pas parce que tous les voyants sont au vert que l’on ne peut pas avoir de grosses surprises. Ce n’est pas parce que tout se déroule comme évoqué dans cet article qu’on ne peut pas avoir une variation à la baisse de -20 % le mois prochain. Tout est possible en cryptos. Je suis résolument confiant pour l’avenir mais entre aujourd’hui et 2030, il va se passer beaucoup de choses. En positif comme en négatif ! Chaque cas est différent, ce n’est pas parce que cela parait être à l’instant T un bon investissement que celui-ci est adapté pour vous, vos objectifs et vos contraintes. C’est pourquoi, je vous préconise encore

Est-ce intéressant d’investir dans les obligations en 2023 ?

Avant de commencer et de répondre à cette question, je pense qu’il est nécessaire d’expliquer ou réexpliquer ce qu’est une obligation. Une obligation peut être émise par une entreprise (ou un Etat).  Prenons un exemple et considérons que je gère la société Picard. Dans cet exemple, j’ai besoin de 10 millions d’euros pour renouveler mon outil informatique. J’ai donc 3 possibilités qui s’offrent à moi : 1️⃣ J’ai de la trésorerie pour financer ce projet. 2️⃣ Je vais voir ma banque est j’emprunte 10 millions d’euros. 3️⃣ J’émets une dette obligataire de 10 millions d’euros. Les raisons pour lesquelles une entreprise choisit l’une ou l’autre de ces 3 options sont comptables, stratégiques et je ne vais pas les évoquer ici. Pour trouver cette somme, Picard va se tourner vers des fonds de gestion dont la spécialité est de collecter l’argent d’épargnant comme vous et moi pour financer ce type de projets. Ces fonds collectent des dizaines de millions d’euros (voir des centaines de millions ou des milliards) pour financer comme cela de nombreux projets. En contrepartie de ce prêt de 10 millions d’euros, Picard va devoir payer un intérêt annuel et rembourser la somme de 10 millions à l’échéance prévue dans le contrat. Comment fonctionne ce marché ?  Cela ne vous aura sans doute pas échappé mais les taux d’intérêt sont beaucoup montés ces derniers mois. En effet, pour contrer l’inflation générée par le Covid qui nous fait tous mal depuis mi-2021 – début 2022 (fermeture des usines, hausse de la demande alors que l’offre est au plus bas…), les banques centrales ont un outil : augmenter les taux (mécanisme expliqué ici). Ces taux décidés par les banques centrales ont un lien direct avec ceux auxquels notre banque nous prête de l’argent pour acheter un bien immobilier. Mais cela à aussi un lien direct avec les taux auxquels les entreprises se financent sur le marché obligataire. La référence sur le marché des obligations est le rendement américain 10 ans. Pourquoi ?  Car le consensus dit que l’économie américaine est encore aujourd’hui la plus forte et sécurisée au monde. Bref prêter de l’argent à l’Etat américain est le placement le plus sûr au monde. En septembre 2020, prêter de l’argent pour 10 ans à l’Etat américain rapportait 0,5 % de rendement annuel. C’est aujourd’hui environ 4,5 %. Pourquoi je vous raconte cela ?  Car tout évolue dans le même sens en fonction de cette référence.  Picard étant considéré comme beaucoup moins sûr que l’Etat américain, ils empruntaient à un taux X en septembre 2020, c’est évidemment beaucoup plus aujourd’hui. Chaque Etat ou entreprise possède une note allant de AAA à D qui révèle sa qualité à rembourser le crédit qui lui est fait.  Les Etats-Unis sont par exemple AA+, l’entreprise LVMH est quant à elle A (ce qui est exceptionnel pour une entreprise, la plupart étant vers BBB+ à BBB- pour les plus grosses ou vers B pour des entreprises comme Picard).  En fonction de cette note le taux pour un horizon de temps similaire va être plus haut. Aujourd’hui c’est 4,5% pour les Etats-Unis qui sont AA+. Il n’est pas rare de voir des 8 à 9 % pour des entreprises comme Picard notées plus faiblement (cela dépend aussi de la durée du prêt évidemment). Ces taux hauts assurent donc un rendement élevé aux investisseurs pour prêter à des entreprises pourtant très qualitatives ! Pourquoi est-ce intéressant maintenant ? Une obligation possède donc un rendement mais aussi un prix. Par exemple, Picard émet 100 000 obligations à 100 € pour son emprunt de 10 millions d’euros. Un fond de gestion décide de toutes les acheter, il possède donc 100 000 titres à 100€ pour une durée de 6 ans par exemple, avec un rendement gravé dans le marbre de 8%. Le fond n’est pas obligé de les conserver 8 ans et peut décider d’en revendre tout ou partie quand il le souhaite, dès lors qu’il y a un acheteur en face. Et c’est ça qui fait varier le prix des obligations. On dit d’ailleurs que le prix des obligations est inversement corrélé aux taux des obligations. Pourquoi ? Le rendement versé est constant et fixé au départ (8 % dans notre exemple) mais sa valeur de 100 € varie en fonction de l’évolution des taux d’intérêt. 👉 Quand les taux d’intérêt montent, de nouvelles obligations sont émises avec des rendements supérieurs à ceux des anciennes (de nouvelles obligations sont émises tous les jours par milliers). La valeur de celles-ci se met donc à baisser puisque les investisseurs les vendent pour acheter celles qui rapportent plus.  👉 Inversement, quand les taux d’intérêt baissent, le prix des obligations déjà en circulation monte. Avec la forte hausse des taux de ces derniers mois, les taux sont montés très haut. Le prix des obligations a donc chuté. Rentrer aujourd’hui sur ce marché en s’exposant à travers un fond spécialisé, c’est donc sécuriser des rendements intéressants avec des prix d’obligations qui seront amenés à grimper si les taux baissent. Ça tombe bien, la FED (banque centrale américaine) anticipe désormais des baisses de taux à horizon fin 2024, 2025, 2026.Chaque point bleu représente un membre du bureau de la FED et sa vision d’où seront les taux sur les prochaines années. On voit ici que le consensus est clairement orienté à la baisse. Investir dans un ou des fonds vous sécurisant les rendements actuels avec le prix des obligations tels qu’ils sont aujourd’hui n’est donc seulement absolument pas déconnant. Comment investir ? Il existe de nombreux fonds sur la plupart des assurances-vie ou des PEA qui le permettent. Voici l’exemple d’un fond disponible dans beaucoup de contrats : ETF Amundi Euro High Yield Bond ESG UCITS ETF DR EUR (LU1681040496) Il en existe évidemment beaucoup d’autres. Le contrat d’assurance-vie Corum Life est très bien pour s’exposer à ce marché également notamment grâce à son fond Corum Butler Entreprises. Ici l’idée est de laisser le fond ouvert à la souscription tant que les taux sont hauts. Cela leur permet de collecter plus d’argent est donc de financer plus d’entreprises. Dès lors que la tendance s’inversera, le fond sera fermé à la souscription, les épargnants profiteront

Se dirige-t-on vers un krach immobilier en 2023 ?

Avant de commencer et de répondre à cette question, je pense qu’il est raisonnable de poser le contexte nous amenant à nous poser cette question aujourd’hui. J’ai nommé : le Covid ! Je ne vais pas vous refaire le fil de l’histoire mais cette crise, les confinements, la fermeture des usines à travers le monde, la fermeture des frontières, a entraîné de grosses problématiques dans l’ordre mondial. – Usines fermées + commerce extérieur compliqué avec les frontières fermées = Baisse de l’offre.– Temps libre et argent disponible par les ménages pendant ces périodes = Hausse de la demande. Qui dit baisse de l’offre et hausse de la demande, dit inévitablement hausse des prix. Quand tout le monde s’arrache le dernier Iphone, il faut que les usines de semi-conducteurs suivent. Sauf que ces usines étaient fermées… Bref la boucle infernale ! Qui dit hausse des prix, dit inflation, c’est d’ailleurs la définition ! Et qui dit inflation, dit réaction des banques centrales pour garder le contrôle sur ce paramètre économique si important. J’ai d’ailleurs partagé ce schéma sur Linkedin il y a quelques semaines qui explique pourquoi la hausse des taux implique à terme une baisse des prix ! Que se passe t’il sur le marché du résidentiel ? Cette hausse des taux qui impacte donc aussi l’immobilier, provoque des remous sur le marché de la pierre,  c’est inévitable : L’augmentation des taux bloque la capacité d’emprunt des acquéreurs avec des crédits qui coûte de plus en plus cher. – Emprunter 300 000 € à 1 % sur 25 ans = Mensualité de 1 131 € et coût du crédit sur 25 ans de 39 185 €. – Emprunter 300 000 € à 4 % sur 25 ans = Mensualité de 1 584 € et coût du crédit sur 25 ans de 175 053 €. Si votre banque dit que votre capacité d’emprunt est de 1 131 € par mois par exemple, vous pouviez acheter un bien à 300 000 € il y a à peine plus d’un an, ce n’est clairement plus le cas aujourd’hui. La banque ne vous prêtera aujourd’hui « que » 215 000 € pour votre capacité d’emprunt maximale de 1 131 € mensuel. Mais il y a également une autre raison qui fait tanguer le marché immobilier : la loi énergétique, qui tend à interdire à la location les logements notés G en 2025, F en 2028 et E en 2034, pousse certains acquéreurs à mettre en vente leurs biens immobiliers. On peut voir dans l’infographie ci-dessus que tout le territoire n’est pas touché de la même manière. Pour la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), la baisse devrait être de 5 % des prix, surtout dans les grandes métropoles où les prix ont explosé ces dernières années : Bordeaux, Rennes, Nantes, Lyon. Dans ces villes, le plafond est déjà atteint et le déclin a été amorcé dès le 2e semestre 2022. Seules les métropoles de Lille, Montpellier, et Marseille voient leurs prix continuer à croître. Dans la ville de Marseille, la croissance devrait se maintenir parce que le rattrapage des prix par rapport aux villes de même taille n’a pas encore été fait. La donnée à retenir pour 2023 est que les métropoles apparaissent moins attractives pour les acheteurs. Les villes moyennes depuis la crise du Covid ont de plus en plus de succès auprès des Français. En effet, elles cumulent les avantages en termes d’activités, de services et de qualité de vie (verdure, moins de bouchons et de pollution, etc.). Il ne faut pas non plus sous-estimer les effets du télétravail de plus en plus demandé par les actifs, surtout chez les jeunes (18-34 ans). Une tendance qui les pousse à s’éloigner des métropoles saturées et embouteillées pour des villes moyennes à taille humaine. Des lieux où ils retrouvent aussi des prix et des loyers plus abordables. Les villes moyennes devraient en conséquence observer une progression des prix au détriment des plus grosses agglomérations, une vraie tendance de fond. Beaucoup espèrent que les prix immobiliers vont baisser en 2023 avant de faire une offre d’achat. Il n’y aura pas de krach sur le marché français. N’espérez pas une chute brutale de 20 ou 25 % des prix. Une stagnation voire une baisse modérée des prix immobiliers, voilà ce qu’on peut attendre. Les besoins de logements en France sont énormes. Chaque année, il faudrait construire 500 000 nouveaux logements neufs pour répondre entièrement à la demande. Ce qui n’est pas le cas. Les acheteurs se reportent fatalement sur le marché immobilier de l’ancien pour trouver où se loger. La forte demande maintient en conséquence les prix à des niveaux élevés. Que se passe t’il sur le marché de l’immobilier professionnel ?   La crise Covid et l’émergence du télétravail a vidé les bureaux et les commerces des grandes villes.  Avec un temps de retard par rapport à la crise, on constate aujourd’hui de plus en plus une chute vertigineuse des prix de l’immobilier professionnel. Les actifs sont en partie valorisés via leur taux de remplissage qui a bien souffert ces derniers mois ! Sauf que… Certaines sociétés font aujourd’hui machine arrière sur le travail à distance (Google par exemple), un peu à l’image de ce qu’il s’est passé au début des années 2000 avec IBM et Yahoo qui avaient beaucoup de leurs salariés en télétravail avant de se rétracter 3 ans après. Ce serait dommage d’en arriver là ! Aujourd’hui la tendance de fond qui se dessine est un modèle hybride (association de présentiel et de télétravail). Les bureaux individuels dans des grandes tours à la Défense vont petit à petit disparaître pour laisser place à des espaces bureaux partagés, espaces de coworking ou autres openspace.  L’immobilier professionnel a donc souffert avec dans certains secteurs et certaines zones géographiques des baisses constatées de plus de 20 ou 30 % (Immobilier de bureaux en région parisienne par exemple). Je pense qu’il s’agit là d’opportunités d’achat ! Je ne crois pas une seconde que l’immobilier de bureaux va disparaître. Aujourd’hui tout le monde le fuit comme la peste sauf que la plupart des entreprises ont besoin de surface de qualité pour faire venir leurs salariés, leurs fournisseurs, leurs clients. Bref un modèle hybride ! En tant

Investir dans l’immobilier ancien clés en main

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, il y a nécessairement plusieurs questions à se poser.  Et l’une d’entre elles est : Dans quoi investir ? Il y a mille et une façons de faire de l’immobilier ! En fonction de votre “pourquoi vous voulez investir dans l’immobilier” et de votre envie ou non d’y consacrer du temps personnel, les choix peuvent se réduire. Je vais vous parler aujourd’hui de l’investissement clé en main dans l’immobilier ancien. L’ancien est désormais plus soutenu que le neuf par notre gouvernement notamment avec la volonté de rénover les passoires thermiques via des aides liées aux rénovations apportant des gains sur la performance énergétique. La location meublée, pour quels objectifs ?  Les fondamentaux du dispositif LMNP (Location Meublée Non professionnelle) L’investissement en LMNP consiste à proposer à la location un logement meublé. Je tiens à préciser que poser un matelas et un frigo dans l’appartement ne sera pas suffisant (liste complète disponible sur le site du gouvernement). Pour pouvoir être classifié par l’administration fiscale comme étant un loueur meublé non professionnel, il faut respecter 2 conditions qui sont cumulatives : 👉 Vos revenus ne doivent pas excéder 23 k€ par an (on parle bien de loyers perçus charges incluses), ET 👉 Ces revenus doivent être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. En tant que loueur LMNP, deux options s’offrent à vous pour remplir votre déclaration de revenus locatifs : 👉 le régime Micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % de vos revenus, 👉 le régime Réel Simplifié : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunts, taxe foncière, charge de copropriété, travaux, assurance, frais de gestion) et avez la possibilité d’amortir vos biens et votre mobilier. L’amortissement est une écriture comptable déductible fiscalement des loyers (au même titre que des travaux par exemple).  Cette écriture comptable est une constatation de l’usure fictive du bien et mobilier sur sa durée d’utilisation. Principe de l’amortissement  L’amortissement se décompose en plusieurs composants, à savoir le terrain, le gros œuvre, la toiture,… Admettons que vous achetiez un appartement 100 000 € : Vous pouvez donc déclarer une charge fictive de 1000 € tous les ans au même titre que vous déclarez des charges type taxe foncière, charges de copropriété,… Ce principe est applicable pour l’existant mais aussi pour les éventuels travaux que vous pourriez réaliser. Cette somme de charges fictives s’appelle l’amortissement et vient donc s’ajouter à vos autres charges. PS : Ce n’est pas à vous de faire tous ces calculs, mais au comptable ! Enfin, pour décortiquer le principe de l’amortissement utilisable dans le dispositif LMNP, je vais m’appuyer sur le schéma ci-dessous qui contient 3 phases : Phase 1 :  Revenus : Je touche des loyers de la part de mes locataires.Charges : Je déduis des charges diverses (taxe foncière, travaux à l’achat,…), des intérêts d’emprunt et donc des amortissements. J’ai plus de charges que de revenus, je ne paye pas d’impôt 🙂 Phase 2 :  Revenus : Je touche des loyers de la part de mes locataires.Charges : Je déduis des charges diverses (taxe foncière, travaux à l’achat,…) et des amortissements. Je n’ai plus d’intérêts d’emprunt car mon crédit est remboursé. Je peux utiliser la réserve que j’ai constituée au fil du temps. En effet, lors de la phase 1, j’avais plus de charges que de revenus. J’ai donc mis cet excédent en réserve et je l’utilise lors de la phase 2. J’ai plus de charges que de revenus, je ne paye pas d’impôt 🙂 Phase 3 :  J’ai finalement consommé toute ma réserve d’amortissement et je n’ai que très peu de charges. Je dois désormais payer des impôts sous le régime micro BIC (sur 50 % de mes loyers) qui à ce stade devient très souvent plus intéressant que le régime réel. L’investissement en LMNP vous permet donc grâce au principe de l’amortissement de décaler votre imposition de 7-10-15 voir 20 ans…  Tout dépendra du projet et du ratio revenus vs charges + amortissement ! Le clé en main pour votre projet immobilier LMNP Comme je l’ai expliqué au début, le LMNP consiste à acheter un appartement ancien dans lequel des travaux vont être réalisés afin de gonfler l’enveloppe amortissable et repousser le plus loin possible le moment où vous devrez payer des impôts sur vos revenus liés à cet investissement. Pour ça : Il s’agit de définir votre cahier des charges que ce soit en terme d’emplacement, de type de bien, d’enveloppe budgétaire, etc etc Il existe de nombreuses sociétés qui vous permettent de mettre en place ce genre de process. Mais toutes ne se valent pas ! C’est pourquoi je travaille avec la société Colonies pour les projets de mes clients. Colonies est un exemple, ce n’est clairement pas le seul acteur de ce secteur qui pourrait vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier dans l’ancien. C’est cependant un acteur connu et reconnu ! Dans le domaine de l’immobilier, on a souvent tendance à dire que l’emplacement est le seul critère important. A partir du moment où vous souhaitez vous engager sur un projet clé en main, je dirais qu’il y a 2 critères aussi important l’un que l’autre : l’emplacement et le partenaire ! Conclusion Investir dans l’immobilier n’est clairement pas une décision à prendre à la légère et peut s’avérer être un vrai parcours du combattant. Le clé en main ne répond pas au besoin de tous ! Uniquement au besoin de ceux qui veulent faire de l’immobilier un investissement le plus passif possible. Le clé en main à une contrainte majeure : le coût (environ 15 à 20 % du projet global). Bonne nouvelle, cette somme viendra gonfler vos charges et repoussera encore le moment où vous devrez payer des impôts sur votre investissement. Chaque cas est différent, ce n’est pas parce que votre voisin fait de l’immobilier seul que cela sera adapté pour vous, vos objectifs et vos contraintes. C’est pourquoi, je vous préconise encore une fois de vous faire accompagner dans votre stratégie. 

Comparatif d’un investissement en SCI à l’IR ou l’IS 

Tous les “riches” ont des SCI ! Qui n’a jamais entendu cette phrase ? Mais est-ce vraiment adapté à vous et ce que vous souhaitez ?  Au départ, lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, on est inévitablement tenté par l’investissement en nom propre plutôt qu’en société. En fonction de vos objectifs, l’investissement en nom propre à travers la location nue ou la location Meublée Non Professionnelle (LMNP) peuvent être très bien mais ils possèdent aussi leur lot de contraintes. La société civile immobilière (SCI)  La SCI (Société Civile Immobilière) est une option à prendre en compte car c’est à la fois un outil puissant et très souple qui permet d’éviter l’indivision (acheter à 2 un bien en nom propre). L’indivision possède plusieurs inconvénients majeurs qui n’en fait pas un outil professionnel mais juste un moyen pratique de démarrer. L’un de ces inconvénients étant que si l’un des 2 décide de vendre (en cas de conflit, de séparation) l’autre est obligé de suivre. Sans parler des conséquences du décès de l’exploitant pour le conjoint ou les héritiers qui vont devoir faire un très gros chèque à l’état et qui ne le savent pas encore. Bref pour démarrer l’investissement immobilier, acheter en nom propre est tout à fait adapté mais la SCI est l’outil indispensable pour se créer un patrimoine plus conséquent. Il est IMPORTANT de souligner que la raison première d’une SCI est d’organiser votre patrimoine. Ce n’est pas de réduire votre fiscalité. La fiscalité est seulement une conséquence de vos choix en matière de gestion de patrimoine. Quand faut-il créer une SCI ? Différents cas sont adaptés à la SCI :  Comment choisir entre IS (Impôt sur les sociétés) ou IR (Impôt sur le revenu) ? La société civile immobilière est soumise par principe à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que ce sont les associés qui sont, à travers la SCI, soumis à l’impôt de la SCI à l’IR. Les résultats et/ou les déficits viendront directement impactés l’assiette fiscale des associés. Dans ce cas, nous parlons de SCI transparente. Cela étant dit, les associés peuvent, pour la SCI, opter pour l’impôt sur les sociétés : La SCI assume son propre impôt avec les règles et fonctionnement en lien avec cette option. Dans ce cas, nous parlons de SCI opaque. Nb : Basculer d’une option à l’autre est possible dans les 5 premières années de vie de la SCI mais avec des conséquences parfois lourdes. Vigilance donc à déterminer la bonne option dès le départ ! Les différences majeures SCI à l’IR SCI l’IS Activité Civile – Location meublée presque totalement exclue (Tolérance à hauteur de 10 % maximum de l’activité) Civile et commerciale Imposition des bénéfices Revenus fonciers (IR) : Selon la TMI des associés Impôt sur les sociétés : 15 % pour les 42 500 € de bénéfice puis 28 % jusqu’à 500 000 € Déductions possibles Frais de gérance, assurance, frais de rémunération des concierges, travaux d’entretien, de réparation, taxe foncière Intégralité des charges en lien avec l’intérêt de la SCI Déficits Déductibles du revenu global, limité à 10 700 € par foyer fiscal Reportable de manière illimité dans le temps  Amortissements Impact comptable seulement Impact comptable et fiscal Frais de gestion Forfait de 20 € par local Déductibles si cohérents et justifiés Plus-Value sur la vente d’un bien immobilier Régime des particuliers Régime de la plus value professionnelle Comptabilité Recommandée Obligatoire Cas pratique de l’imposition d’une SCI à l’IR et d’une SCI à l’IS lors de la phase d’exploitation  Cas pratique n°1  Mr et Mme Dupond décident de constituer une SCI. La TMI du couple est de 30 %. Le résultat issu de l’activité immobilière, au travers de la SCI (toutes charges déduites), sera de 40 000 €. Comparons : SCI à l’IR SCI l’IS Imposition pour 40 000 € = TMI (30 % du résultat) + Prélèvements sociaux (17,2 % du résultat)= 12 000 € + 6880 = 18 880 € 40 000 x 15 % = 6 000 € Soit un total de 6 000 € Récupérer la trésorerie par le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) Non concerné Résultat de 40 000 € – 6 000 € d’impôt = 34 000 € soit 34 000 € x 30 € (PFU) = 10 200 € Coût total 18 880 € 16 200 € Dans ce premier cas, la SCI à l’IS est fiscalement plus avantageuse pour récupérer un maximum de trésorerie chaque année. La SCI à l’IS permet d’économiser 2 680 € par an sans compter le fait qu’il n’est pas obligatoire de sortir l’argent de la SCI. Il est tout simplement possible de laisser cet argent à l’intérieur de la SCI et donc de ne pas passer par le mécanisme du PFU. Il s’agira là de faire tourner le maximum de cash pour “le faire grossir” et le sortir quand vous en aurez besoin. Cas pratique n°2 Mr et Mme Dupond décident de constituer une SCI. La TMI du couple est de 11 %. Le résultat issu de l’activité immobilière, au travers de la SCI (toutes charges déduites), sera de 40 000 €. Comparons : SCI à l’IR SCI l’IS Imposition pour 40 000 € = TMI (11 % du résultat) + Prélèvements sociaux (17,2 % du résultat)= 4 400 € + 6880 = 11 280 € 40 000 x 15 % = 6 000 € Soit un total de 6 000 € Récupérer la trésorerie par le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) Non concerné Résultat de 40 000 € – 6 000 € d’impôt = 34 000 € soit 34 000 € x 30 € (PFU) = 10 200 € Coût total 11 280 € 16 200 € Dans ce second cas, la SCI à l’IR est clairement plus avantageuse ! SAUF si votre objectif est là aussi de laisser l’argent dans la SCI pour continuer à le réinvestir jusqu’au moment où vous aurez besoin de cet argent. L’idée est donc de réinvestir des sommes plus grosses sans passer par la case PFU et donc

Et si vous donniez du sens à vos impôts ?

Nous sommes tout juste en train de sortir de l’annuel douloureux moment de la déclaration d’impôt. En fonction de votre département de résidence, la possibilité de faire cette déclaration est désormais close ou presque. Pour ceux dont la date butoir n’est pas encore passée, il va malgré tout falloir se dépêcher… ⏱︎ Quoi qu’il arrive cette déclaration n’est finalement qu’un point à un instant T afin de savoir si vous avez trop payé lors des prélèvements à la source de l’année dernière ou à contrario pas assez. Mais payer quoi ? A quoi servent vraiment vos impôts ? Si vous trouvez aujourd’hui que vous en payez trop ou plutôt trop dont vous ne comprenez pas l’intérêt, il va falloir agir d’ici le 31 décembre 2023 pour ne pas revivre la même chose en mai 2024. C’est en ce moment que vous pouvez agir ! Je vous propose dans cet article de faire un point sur le rôle des impôts dans notre société puis ensuite de vous présenter une solution qui vous permettra de défiscaliser avec sens ! L’objectif de cet article n’est pas de vous présenter toutes les solutions de défiscalisation existantes mais plutôt une qui vous permettra d’utiliser l’argent initialement prévu aux impôts dans des causes qui vous parlent. A quoi servent vos impôts ?  Les impôts jouent un rôle fondamental dans le fonctionnement de la société française. En tant que citoyen, il est essentiel de comprendre comment les impôts fonctionnent et leur impact sur l’économie du pays. Les impôts s’organisent sous forme de prélèvements obligatoires effectués par l’État sur vos revenus, tous vos revenus (salaires, location d’appartement, gain financier,…). Ils jouent un rôle crucial dans le financement des services publics tels que l’éducation, la santé, la sécurité et les infrastructures et ils permettent de soutenir les programmes de sécurité sociale, les allocations familiales et d’autres mesures visant à réduire les inégalités économiques. Dans l’ensemble, les impôts permettent à l’État de fournir des biens et des services essentiels à tous. Afin que chacun puisse mesurer l’utilité de l’argent collecté, l’Etat a mis en place un site internet permettant de voir le détail de chaque catégorie telle que l’éducation, les retraites, les hôpitaux, la sécurité,… Par exemple, sur le graphique ci-dessus fourni par le site de l’Etat, on peut voir que pour 1000 € collectés, 572 € sont utilisés pour la protection sociale ou encore 60 € dans le domaine régalien (sécurité, défense,..).  Voici la répartition précise en sous catégorie pour ces 2 domaines : En France, les impôts sont dits progressifs. Ils visent à réduire les inégalités en imposant davantage les contribuables à revenu élevé. Cette approche cherche à assurer une répartition plus équitable de la charge fiscale et finalement à participer à une redistribution des richesses.  Mais qu’on le veuille ou non, l’impôt et les règles ci-dessus sont obligatoires et ce même si vous n’avez pas envie de contribuer à cela. Cependant l’Etat a mis en place de nombreux dispositifs pour défiscaliser, la plupart du temps pour stimuler l’économie ou pour vous inciter à financer des projets que l’Etat veut soutenir. Alors si vous souhaitez baisser votre impôt tout en continuant de contribuer à des dispositifs sociaux et utiles, des solutions existent. Si vous ressentez le besoin de donner plus de sens à ce que vous donnez à l’Etat tous les ans parce que certaines des catégories financées par les impôts ne vous parlent pas, voici un exemple à étudier. Nb : Cet exemple n’est pas une solution unique mais bien un exemple de ce qu’il est possible de faire avec de la défiscalisation. Investir dans le viager solidaire C’est quoi le viager solidaire ? Le viager solidaire, c’est devenir partiellement propriétaire du logement d’une personne âgée en investissant à travers une société qui s’occupe de réunir les fonds de nombreux épargnants. La société qui devient propriétaire de la maison / appartement paiera ensuite un capital à la personne âgée et devra aussi lui verser une rente à vie (montant dépendant de nombreux critères dont l’emplacement de la maison, l’âge, etc etc). A ce stade, cela ressemble à du viager classique sauf que l’on s’associe à plusieurs pour le faire ? Oui mais pas tout à fait ! C’est à ce moment qu’intervient la notion de solidaire. La société détenant la propriété a donc légalement comme bénéficiaire la personne âgée qui continue d’occuper le logement. Elle s’engage en parallèle à mettre en place tout un écosystème autour de l’occupant des lieux afin de favoriser son maintien à domicile. Les salariés ont comme mission de coordonner la mise en place des services adaptés et personnalisés à chaque personne (repas à domicile, équipements médicalisés, soins à domicile,…). L’objectif du viager solidaire est donc le maintien à domicile des personnes âgées afin de repousser au maximum le moment où celles-ci devront peut-être aller en EHPAD. Comment investir dans le viager solidaire ? L’investissement se fait sous forme de parts sociales. C’est finalement un titre de propriété sur le capital d’une société. Dans notre cas, cela veut dire que lorsque vous souscrivez à l’adhésion d’une part sociale pour investir en viager solidaire, vous êtes propriétaire d’un petit morceau de l’entreprise qui gère cet écosystème global. Ce genre d’investissement peut être éligible à la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif IR-PME (25% en 2023). Nb : Ce pourcentage est validé chaque année par le gouvernement lorsque la loi finance est votée à l’automne. Ensuite les entreprises qui le souhaitent en font la demande et se voient notifier leur éligibilité ou non aux environs du printemps de l’année suivante. Ce point est important car il implique 2 choses : ➡️ Veiller à bien choisir la société partenaire avec laquelle faire ce genre d’investissement (il faut qu’elle soit agréée AMF et éligible à la réduction d’impôt), ➡️ Il y a des périodes précises pour souscrire (généralement sur le 2ème semestre de chaque année) et l’enveloppe accordée n’est pas infinie. Votre souscription sert donc à acheter des logements en viager solidaire et à verser une

Règles des successions

Comprendre la succession lorsqu’on est un couple marié ou pacsé

Il y a des sujets plus complexes que d’autres à appréhender. Clairement la préparation d’une succession en fait partie. La personne qui décède n’a plus à se soucier de ça, cependant les personnes qui lui survivent (épouse ou époux, partenaire de PACS, concubin, enfants, parents,…) peuvent se retrouver dans des situations parfois périlleuses si aucune disposition n’a été prise en amont. Qui n’a pas autour de lui vu des familles déchirées par une succession mal gérée ? Pour pouvoir préparer une succession, il est nécessaire de comprendre les règles légales qui entourent celles-ci. Elles peuvent différer selon votre contrat de mariage, selon votre option de PACS, selon que vous ayez des enfants ou non, qu’ils soient issus d’une précédente union ou pas, etc etc. L’objectif de cet article est donc de passer en revu les différents cas de figures afin que vous ayez une idée précise de la situation dans laquelle vous vous trouvez. Cela pour être très utile pour : 👉 ceux qui pourraient hériter de vous, ou👉 ceux dont vous êtes l’héritier. Comme dirait mon beau-père, en parler n’a jamais fait mourir alors c’est parti, on analyse tout ça 👇 Les 3 régimes du mariage Un couple peut se marier sous 3 régimes : la séparation de biens, la communauté universelle ou la communauté réduite aux acquêts, option choisie par 80% des couples mariés. La séparation de biens  Le principe de la séparation de biens est simple : chacun est propriétaire de ses biens propres, de ses liquidités et de sa part des biens détenus en commun. L’époux survivant marié sous le régime de la séparation de biens conserve donc ses biens propres, sa part des biens communs et hérite sur les biens propres et la part des biens communs du défunt. La communauté universelle  Le principe de la communauté universelle : A quelques exceptions près, tous les biens sont communs, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage, reçus par donation ou en héritage avant ou pendant le mariage. L’époux survivant marié sous le régime de la communauté universelle récupère sa moitié du patrimoine commun et hérite sur l’autre moitié. La communauté réduite aux acquêts Le régime de la communauté réduite aux acquêts est le régime applicable par défaut, en l’absence de contrat de mariage. Le principe de la communauté légale :  L’époux survivant marié sous le régime de la communauté légale récupère ses biens propres, la moitié du patrimoine commun et hérite sur l’autre moitié. Règles de succession d’un couple marié Une succession est un partage de l’intégralité de ce que possédait le défunt selon des règles légales. Dans ce domaine, il est souvent question de pleine propriété, nue-propriété et d’usufruit.  Les schémas ci-dessous, vous explique les différences entre ces 3 termes : Succession d’un couple marié avec enfant Peu importe le régime matrimonial, si le couple a des enfants, le conjoint survivant aura le choix de : OU Un couple marié peut se rendre chez un notaire pour mettre en place une option s’appelant “donation au dernier vivant”. Cette option à vocation à mieux protéger le conjoint survivant. Avec cette option, les 2 possibilités présentées ci-dessus se transforment en 3 possibilités actionnables au choix par le conjoint survivant après le décès de son partenaire : OU OU Succession d’un couple marié sans enfants mais avec un parent du défunt encore vivant Succession d’un couple marié sans enfants, sans parents mais avec d’autres héritiers Si le couple a opté pour l’option donation au dernier vivant, et si celui-ci n’a pas d’enfants, peu importe qu’il y ait d’autres héritiers parents, frère, sœur,… 100% de la succession reviendra en pleine propriété au conjoint survivant. Attention à la réserve héréditaire Un couple marié a le choix de mettre en place, selon leur volonté, des solutions protégeant mieux le conjoint survivant ou les enfants. Important :  Exemple : Avec un enfant, la moitié du patrimoine du défunt doit revenir à l’enfant. L’autre moitié peut-être gérée comme bon lui semble via un testament par exemple. Le conjoint survivant peut donc être désavantagé par testament pour que 100% revienne à l’enfant, l’inverse n’est pas possible ! Les 50 % disponibles peuvent être aussi attribués à un frère, une sœur, un ami (avec des frais de succession plus élevés…). Exemple fiscal d’une succession d’un couple marié Au décès de Jacques, sa succession s’élève à 600 000 €. Avec son épouse Martine, actuellement âgée de 68 ans, ils s’étaient consenti une donation au dernier vivant. Voici quelle pourrait être la répartition de la succession de Jacques entre Martine et leurs 2 enfants Lucas et Marion. En fonction de l’âge de la personne qui devient usufruitière, le calcul de la valeur de cet usufruit varie. Dans notre exemple Martine a 68 ans ce qui implique qu’elle paiera 40% de la somme qui lui revient en usufruit. Exemple de calcul des frais de succession pour un enfant après l’abattement légal de 100 000 €  : SI la succession est sur 180 000 € (exemple dans la 1ère colonne du tableau ci-dessus), elle ne portera fiscalement que sur 80 000 €. Les 8 072 premiers euros sont imposés à 5%, la part entre 8072 € et 12 109 € est imposée à 10 %, etc etc. CONCLUSION : On remarque de grosses différences de montants sur les droits de succession dûs par les enfants. Dans un cas, ils sont de plus de 14 000 €, dans un autre de plus de 18 000 € et dans le cas le plus favorable, ils sont “seulement” d’un peu plus de 5 000 €. Évidemment, chaque cas est différent et l’option à choisir dépendra des objectifs de la famille, de l’âge du conjoint survivant ou de la taille financière du patrimoine à transmettre. Règles de succession d’un couple pacsé En 2023 et depuis plusieurs années maintenant, la proportion de couples qui se pacsent et de couples qui se marient est relativement égale. Dans le cadre du PACS, il n’y a qu’une règle à retenir :  Vous n’êtes pas

investir dans le vin

Investir et/ou défiscaliser grâce au vin

Nous allons parler dans cet article d’un investissement que beaucoup imagine réservé à une élite fortunée, d’un placement que beaucoup imaginent “cool” mais plutôt méconnu. On dit du vin qu’il est l’or liquide ! L’or se comporte de manière totalement décorrélé des marchés financiers d’où son nom de valeur refuge. Et si le vin en était une aussi ? Très clairement cette classe d’actif est réservée à la diversification et ne doit pas avoir une place trop prépondérante dans votre patrimoine (5 à 10 % maximum). Au-delà de l’investissement classique, le vin peut vous permettre de défiscaliser. Qui dit mieux ? Du vin pour alléger sa note fiscale 🙂 Défiscaliser ou investir dans le vin, voyons comment… Investir dans le vin Commençons déjà par la forme la plus simple, acheter des bouteilles pour faire une plus-value. Tout d’abord il faut comprendre qu’aller au supermarché en bas de chez vous ou chez votre caviste ne sera pas suffisant pour faire un investissement dans le vin. Il vous faut trouver des bouteilles qui seront désirables par les consommateurs dans le temps, qui ont donc un potentiel de bonification. Parmi les bouteilles ayant un potentiel de revalorisation, nous pouvons classés les domaines desquels elles proviennent en 3 grandes catégories : 1️⃣ Les pépites, qui sont des vins entre 30 et 80 €, qui progressent au fur à mesure des millésimes, dont l’espoir est grand pour les prochaines années mais où tout reste à faire. 👉 Potentiel important, risque important et risque de liquidité fort (Facilité à revendre les bouteilles). 2️⃣ Les stars qui sont déjà des vins confirmés entre 80 et 200 €. Les gains potentiels et les risques sont ici modérés. 3️⃣ Les légendes, qui sont des vins vendus à plus de 200 €, très rares, souvent déjà réservés avant même la mise en bouteille. Le niveau de risque est ici plus faible, le potentiel de prise de valeur relativement connu car constaté d’année en année. Ces bouteilles sont souvent très prisées et relativement simples à revendre. Faire sa cave d’investissement seul Investir seul vous imposera de connaître suffisamment le vin pour bien appréhender les différents éléments exposés plus haut. L’énorme avantage est de pouvoir y aller progressivement ! Vous pouvez acheter 1 ou 2 bouteilles par mois, un peu comme si vous faisiez votre versement programmé sur votre assurance vie. Les inconvénients sont multiples : 👉 Le stockage, car un vin ne doit pas être conservé dans n’importe quelle condition (13°C, à l’horizontal, dans le noir), 👉 L’accès aux vins prisés va être complexe (Il y a un métier qui s’appelle “acheteur international” dans le monde du vin, ce n’est pas pour rien…) 👉 La difficulté de résister à s’ouvrir une bonne bouteille ? 😂 Se faire accompagner pour se créer une cave La méthodologie est la même, c’est vous qui choisissez les vins que vous voulez acheter sauf que vous passez par une plateforme en ligne spécialisée pour le faire. Bien souvent, vous pouvez plus facilement avoir accès à des vins rares et ils peuvent être stockés pour vous. Donner mandat pour se créer une cave Cette troisième méthode est différente et probablement la plus simple pour se constituer une allocation patrimoniale autour du vin. Vous donnez mandat à une société spécialisée pour vous constituer une cave. Le ticket d’entrée est souvent assez élevé (10 000 € minimum) mais ce sont eux qui s’occupent de sélectionner les vins, de les stocker, de surveiller le marché et de les revendre au moment opportun. Une vraie gestion d’investisseur ! Peu importe la méthode choisie, si vous souhaitez vous faire livrer vos bouteilles pour les consommer et ne pas profiter de la revente, vous gardez la main. Ce sont vos bouteilles ! Objectif de rentabilité ? Si vous décidez de faire votre cave sans mandat, c’est vous qui sélectionnez les bouteilles. Il n’y a donc aucun objectif de rentabilité, vous êtes seul maître à bord. Cette rentabilité pourra être exceptionnelle comme négative en fonction de vos choix. Pour que l’investissement soit réussi, les vins doivent être revendus à leur apogée, certains après 5 ans, d’autres après 10 ou 15 ans. C’est à vous de suivre le marché et les cours du vin pour le savoir. A contrario, si vous donnez mandat à une société de gestion pour vous créer une cave, vous pouvez prétendre à une rentabilité cible, la plupart visant du 5 % net de frais par an. Une maison de gestion ne sélectionne pas des vins dont elle sait que l’apogée est supérieur à 8 ans pour ne pas immobiliser votre argent sur de trop longues durées. Certaines bouteilles seront revendues après 5 ans, d’autres après 6 ans, etc etc pour qu’au final votre investissement redevienne financièrement liquide aux environs de la fin de la 8ème année. A vous de définir quelle est votre approche, l’option sous mandat étant la plus déléguée et la plus fiable pour tirer une performance de cet investissement. La fiscalité du vin Le vin est considéré comme un bien meuble et bénéficie d’une fiscalité spéciale en ce qui concerne les plus values. 👉 0 % d’imposition sur des ventes unitaires au-dessous de 5 000 € ainsi que la possibilité de faire plusieurs ventes de 5 000 € / jour si on justifie d’un acheteur différent à chacune des ventes. 👉 Pour les ventes au-dessus de 5 000 €, les plus-values sont taxables à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Pour un investisseur lambda qui investit quelques milliers d’euros ou même un travers un mandat de quelques dizaines de milliers d’euros, il est donc tout à fait possible de vendre ses bouteilles en plusieurs ventes et donc avec une exonération d’impôts sur les plus-values. Défiscaliser grâce au vin Pour les mêmes raisons que celle évoquée depuis le début de cet article, défiscaliser grâce à l’investissement dans le vin doit se faire avec une part réduite de votre patrimoine. Gardez en tête qu’il s’agit d’un

base investissement

Payez vous en premier !

Learn’Invest tient son nom de ma volonté de vous accompagner dans l’apprentissage de l’investissement. C’est ce qui me passionne, j’aime beaucoup ce que je fais depuis plusieurs mois désormais. Apprendre à investir car je ne veux pas créer des clients qui me seraient dépendant. Le but est de vous accompagner dans la mise en route de vos actions, dans le suivi mais surtout ce qui m’importe le plus, c’est que vous compreniez pourquoi on le fait ! J’aime vous aider mais j’aime aussi vous faire monter en compétence sur le sujet ! Je suis conseiller en gestion de patrimoine, quel nom barbare non ? Je préfère me qualifier comme un coach financier ou un spécialiste de la pédagogie budgétaire. En partant de cette notion, vous comprendrez tout de suite le “pourquoi” de l’article qui va suivre : Tenir son budget ! Bon si vous aussi faire vos comptes vous met dans le même état que le type juste là-haut, nous allons essayer de décortiquer ici une méthode applicable et facile à mettre en œuvre. En effet investir c’est bien ! Mais avant de se lancer il y a des étapes incontournables dont une qui est la compréhension de son budget mensuel. On a tous nos loyers / crédits, nos factures qui sont les charges fixes. On a tous notre reste à vivre qui représente nos charges variables (alimentation, essence, vacances…). Le but est d’avoir une idée claire du ratio suivant : Revenus mensuels vs Charges fixes vs Charges variables. Votre objectif doit être : Revenus mensuels > Charges fixes + Charges variables. Le delta entre les 2 sera votre capacité à investir. Si vous voulez qu’il soit le plus grand possible, vous avez 3 options : 1️⃣ Augmenter vos revenus 2️⃣ Baisser vos charges fixes 3️⃣ Baisser vos charges variables L’option 1 ne sera pas traitée dans cet article mais en quelques mots, il vous est possible d’augmenter vos revenus en négociant une augmentation, en changeant de boulot, en faisant des activités secondaires mais aussi en investissant. Cependant pour investir, il faut baisser ses charges : le serpent qui se mord la queue 🙂 Le but n’est pas de partir vers des extrêmes, le but n’est pas de vous priver d’aller au restaurant ou ce genre de choses. Par contre, nous allons voir quelques outils et quelques bases qui vous permettront de maîtriser votre budget pour dégager une enveloppe d’investissement. Peu importe que le résultat soit 100 € ou 1000 € ! Pour ce faire, nous pouvons utiliser ce document Google Sheet. Je m’en sers pour : 1️⃣ Savoir en début de mois quel va être le montant que je vais pouvoir dépenser en enlevant toutes mes charges fixes comme les factures, le crédit, les assurances,… 2️⃣ Suivre mon budget restant au jour le jour en rentrant quotidiennement mes dépenses. 3️⃣ Faire une analyse annuelle et mensuelle de mon budget, de mon épargne et de mes investissements. J’ai testé plusieurs applications en ligne notamment celle de Bankin pour finalement me rendre compte que rien n’arrivait à la cheville du bon vieux fichier Excel ! Remplissez déjà la première partie en bleu et jaune qui concerne vos revenus : 👉 Solde sur votre compte en début de mois : Le solde le jour de votre paye (Si vous étiez à découvert, notez le solde en négatif). 👉 Revenus : Votre paye et l’ensemble de vos revenus “fixes”. Nb : N’hésitez pas à supprimer les lignes qui ne vous intéresse pas. Maîtriser vos charges fixes Vous pouvez désormais commencer à identifier vos charges. Vous avez certainement une idée de ce que vous dépensez globalement chaque mois mais probablement pas une idée précise dans quoi vous dépensez votre argent. Où s’envole tout votre salaire ? Identifier convenablement vos charges fixes constitue la première phase du travail. Ce n’est pas l’étape la plus complexe car vous retrouverez ces dépenses à l’euro près sur vos relevés de compte tous les mois. J’ai listé ci-dessous un certain nombre de charges fixes que je pense commune à tout le monde. Vous pouvez bien sûr enlever des lignes ou en rajouter ! Certaines lignes ne vont nécessiter qu’un montant, dans une colonne (vous n’avez peut-être qu’un loyer par exemple). A contrario d’autres lignes vont nécessiter plusieurs montants dans plusieurs colonnes (vous avez peut-être un abonnement Netflix, un abonnement Canal et un abonnement Amazon Prime). Listez toutes ces charges fixes ! Toutes ! Prenez le temps de vérifier plusieurs mois de relevés de compte si nécessaire pour être sûr de ne rien oublier. Avez-vous découvert quelque chose en faisant cet exercice ? “C’est quoi cet abonnement BeIn Sport ?” Les charges fixes sont énormes mais ces montants ne doivent pas non plus rester qu’un constat. 👉 Forfait internet à 50 € – Est ce que vous ne devriez pas regarder s’il est possible de trouver une meilleure offre ? 👉 Assurances habitation, voitures – N’est ce pas le moment de renégocier vos contrats vieux de 10 ans qui augmentent de quelques euros chaque année ? 👉 Assurance de crédit – La nouvelle loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance à tout moment. Et si vous regardiez ça aussi ? Il y a des dizaines voire des centaines d’euros à gagner sur vos charges fixes tous les mois ! Concrètement, lorsque votre salaire tombe : 1️⃣ Vous copiez-collez la feuille du Google Sheet, vous changez la date en haut à gauche, 2️⃣ Vous modifiez la somme restante sur votre compte au moment du versement du salaire, 3️⃣ Vous ajusté votre ou vos revenus s’ils ont bougés, 4️⃣ Vous copiez-collez vos charges fixes (sauf si vous êtes en plein travail de réduction de celles-ci et que vous avez résilier des abonnements par exemple). Dans la case en bas à droite, le chiffre qui va apparaître est votre reste à vivre : la soustraction de vos revenus et de vos charges fixes. C’est ce qu’il vous reste pour vos charges variables et à terme pour vos investissements. Maîtriser vos charges variables

viager solidaire

Investir dans le viager solidaire

Investir doit répondre à un besoin ! Inévitablement ! On n’achète pas un appartement locatif parce que tout le monde le fait et que ça parait bien. On ne se lance pas en bourse parce que ça semble cool. Avant le déploiement ou la présentation d’une quelconque stratégie d’investissement, le conseiller en gestion de patrimoine doit avoir balayer avec vous vos besoins, vos objectifs, votre horizon de temps,… Pour certain, l’objectif est de faire fructifier un capital pour un horizon retraite / long terme en maximisant le rendement peu importe les moyens utilisés (dans la limite du légal 😀). A contrario, pour d’autres, l’objectif est de donner du sens à l’argent en répondant à une logique écologique, socialement responsable ou solidaire. Ici le rendement est secondaire. Beaucoup d’entre vous ont certainement déjà entendu parler de l’achat en viager qui consiste à acheter un bien immobilier à une personne âgée avec une décote calculée en fonction, entre autres de son âge. Ensuite l’acquéreur s’engage à verser une mensualité à cette personne qui continue de résider dans le bien jusqu’à sa mort. Le viager solidaire que je vais vous présenter dans cet article est similaire sous certains aspects mais finalement bien différent ! Si on devait sélectionner UN investissement d’utilité public, celui-ci ferait inévitablement partie des pré-sélectionnés ! Définition du viager solidaire Le viager solidaire, c’est devenir partiellement propriétaire du logement d’une personne âgée en investissant à travers une société qui s’occupe de réunir les fonds de nombreux épargnants. La société qui devient propriétaire de la maison / appartement paiera ensuite un capital à la personne âgée et devra aussi lui verser une rente à vie (montant dépendant de nombreux critères dont l’emplacement de la maison, l’âge, etc etc). A ce stade, cela ressemble à du viager classique sauf que l’on s’associe à plusieurs pour le faire ? Oui mais pas tout à fait ! C’est à ce moment qu’intervient la notion de solidaire. La société détenant la propriété a donc légalement comme bénéficiaire la personne âgée qui continue d’occuper le logement. Elle s’engage en parallèle à mettre en place tout un écosystème autour de l’occupant des lieux afin de favoriser son maintien à domicile. Les salariés ont comme mission de coordonner la mise en place des services adaptés et personnalisés à chaque personne (repas à domicile, équipement médicalisés, soins à domicile,…). L’objectif du viager solidaire est donc le maintien à domicile des personnes âgées afin de repousser au maximum le moment où celles-ci devront peut-être aller en EHPAD. Le constat – Pourquoi est-ce utile ? L’utilité de telles initiatives peut paraître évidente mais il me paraît malgré tout nécessaire d’évoquer ici 4 constats qui mettent cela en évidence. Raison macro-économique Les caisses de retraite sont en difficulté car le nombre d’inactifs dépasse le nombre d’actifs cotisants. En 2020, la France compte près de 6,2 millions de personnes âgées de 75 ans ou plus et 750 000 nouveaux retraités par an viennent s’ajouter à ce nombre. En 2050, on anticipe que 11,6 millions de personnes seront âgées de 75 ans ou plus. Raison opérationnelle Le nombre de personnes en situation de dépendance va continuer à augmenter alors que le déficit des structures d’accueil entraîne déjà une pénurie. Le nombre de lits en EHPAD disponibles est largement insuffisant : 16 lits pour 100 personnes âgées de plus de 80 ans. On constate aussi un nombre important de personnes sur liste d’attente et des tarifs élevés qui forcent à l’éloignement géographique. Raison du reste à charge La retraite moyenne en France est de 1 496 € alors que le tarif moyen d’un hébergement en EHPAD est de 1 769 € par mois. Lorsque les revenus ne permettent pas l’accès à une maison de retraite proche de leur domicile, les familles doivent faire le choix d’un éloignement géographique. Raison humaine Les personnes âgées souhaitent majoritairement vieillir à domicile mais l’adaptation du logement est le principal frein pour y parvenir. DONC Pour ces 4 raisons, le viager solidaire fait sens ! Pour ces 4 raisons, investir dans un tel processus est clairement utile et répond à un besoin flagrant des prochaines décennies. Si votre souhait est donc de “Savoir où va votre argent”, ce genre d’investissement peut faire partie des solutions à étudier. Les 2 solutions pour investir en viager solidaire Pour investir en viager solidaire, il vous faut sélectionner votre mode d’acquisition qui finalement va dépendre de votre objectif : les parts sociales ou les titres participatifs. La part sociale Une part sociale est un titre de propriété sur le capital d’une société. Dans notre cas, cela veut dire que lorsque vous souscrivez à l’adhésion d’une part sociale pour investir en viager solidaire, vous êtes propriétaire d’un petit morceau de l’entreprise qui gère cet écosystème global. Ce genre d’investissement peut être éligible à la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif IR-PME (25% en 2022). Nb : Ce pourcentage est validé chaque année par le gouvernement lorsque la loi finance est votée à l’automne. Ensuite les entreprises qui le souhaitent en font la demande et se voient notifier leur éligibilité ou non au environ du printemps de l’année suivante. Ce point est important car il implique 2 choses : ➡️ Veiller à bien choisir la société partenaire avec laquelle faire ce genre d’investissement (il faut qu’elle soit agréée AMF et éligible à la réduction d’impôt), ➡️ Il y a des périodes précises pour souscrire (généralement sur le 2ème semestre de chaque année) et l’enveloppe accordée n’est pas infinie. Votre souscription sert donc à acheter des logements en viager solidaire et à verser une rente mensuelle aux personnes âgées bénéficiaires. Après un minimum de 7 ans, le montant de votre souscription vous est remboursé sans plus-value, celle-ci étant réintégrée dans le modèle économique. Celui-ci se veut solidaire, votre seul avantage étant la réduction d’impôt. Au décès de la personne âgée ou lorsque celle-ci doit partir en EHPAD car les soins sont trop devenus trop importants, la société revend le bien immobilier. Cela peut arriver 5, 10

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