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Investissement loi Pinel. Pour qui ? Pourquoi ? Est-ce rentable ?

5 min de lecture

Investir dans un Pinel ! Je pense que tout le monde en a déjà entendu parler. En bien, en mal, en bof ! Beaucoup ont déjà essayé de comprendre le pourquoi du comment de ce type d’investissements, ont déjà essayé de faire des recherches internet sur le sujet. Et la majorité se sont retrouvés noyés sous une masse d’informations toutes aussi contradictoires les unes que les autres…

Nous allons essayer de comprendre à travers cet article ce qu’est un Pinel puis faire des simulations complètes afin de déterminer si ces opérations sont rentables oui ou non.

Investissement Pinel : Qu’est-ce que c’est ?

Le dispositif Pinel est une solution pour investir dans l’immobilier permettant d’obtenir des avantages fiscaux en lien avec son investissement.

La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21 % du montant de l’acquisition avec un plafond à 63 000 € soit un investissement maximal d’un peu plus de 300 000 € pour profiter de l’avantage fiscal dans sa totalité.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, l’acquéreur doit acheter un bien neuf et le louer pour une durée minimale prédéfinie de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est alors proportionnelle à la durée d’engagement soit 12, 18 ou 21 %.

Pour être éligible Pinel, l’appartement doit se situer dans une zone tendue. Ces zones où on assiste à un réel déséquilibre entre l’offre et la demande sont définies et encadrées par l’Etat. Il existe trois grandes zones Pinel :

👉 La zone A bis présente un marché de l’immobilier très tendu, avec un fort besoin en logements neufs, comme Paris et sa couronne.

👉 Les zones A et B1 affichent également une offre de logements insuffisante par rapport à la demande et à l’essor démographique.

Zone éligibles Pinel en France

Lorsque vous achetez un logement en loi Pinel, la zone dans laquelle il se situe conditionne le plafond de loyer ainsi que celui de ressources de vos futurs locataires. Il est donc indispensable de bien la prendre en compte pour calculer la rentabilité de votre investissement.

En 2021, les plafonds de loyer sont les suivants

 👉 17,55 €/m2 pour la zone A bis
👉 13,04 €/m2 pour la zone A
 👉 10,51 €/m2 pour la zone B1

Les plafonds de ressources des locataires sont également conditionnés au zonage Pinel :

Revenus maximum des locataires de Pinel en 2019

Il existe des personnes spécialisées dans la vente de Pinel, qui peuvent parfois apporter une vision partielle de ce type d’investissement. Le client a ensuite l’impression de découvrir des frais cachés une fois le contrat signé ou durant la vie du contrat. Ce genre de méthode a terni l’image des ventes de logement sous le dispositif Pinel.

Nous allons désormais effectuer quelques simulations pour en avoir le coeur net :

Exemple 1 : Exemple de l’achat d’un appartement en loi Pinel qui sera revendu au bout de 9 ans

Mathieu, 30 ans, célibataire

Son revenu annuel imposable est de 35 000 €

Il est donc dans une tranche marginale d’imposition de 30 %.

Avec la loi en vigueur, ses impôts sur le revenu sont de 4 505 €.

Voici l’investissement que Mathieu envisage de faire :

Appartement neuf T2 à Toulouse de 43m2 + 7m2 de terrasse.

=> le prix est de 220000 € et le loyer envisagé de 520 €.

👉 Frais de notaire : 5100 €

👉 Frais de garantie : 2883 €

👉 Frais de dossier banque : 500 €

Soit un montant total de 228 483 €.

Mathieu souhaite emprunter la totalité de cette somme sur 20 ans

Dans ce cas de figure la mensualité sera de 1109,37 € dont 38,08 € d’assurance à un taux de 1,2 % + 0,2 % d’assurance.

Mathieu achète un appartement neuf. Il n’y aura donc pas de loyer permettant de couvrir le crédit pendant 24 mois car l’appartement sera en construction

Il doit donc payer uniquement les intérêts intercalaires à la banque pendant 24 mois soit 5249,26 €, ce qui représente en moyenne 218,72 € mensuel de crédit.

Exemple d'achat Pinel Learn'Invest

Mathieu va devoir payer des impôts relatifs aux loyers qu’il touchera pendant les 9 ans d’exploitation du bien :

=> Son loyer annuel est de 6240 €.

Afin de déterminer le montant à déclarer aux impôts la loi autorise Mathieu à déduire certaines dépenses de ce montant :

– 2680 € (Intérêts d’emprunts)

– 456,96 € (Assurance prêt)

– 20 € (forfait de dépense accordé par l’Etat pour combler des frais du type forfait téléphonique)

– 600 € (Taxe foncière)

Le montant que Mathieu doit déclarer est donc de 2483,04 €.

En prenant en compte le fait que son taux marginal d’imposition est de 30 %, son impôt relatif à la location du bien sera donc de => 744,91 € d’impôts

Il faut ensuite ajouter les 17,2 % de prélèvements sociaux soit 427,08 €

La totalité de l’impôt est donc de 1171,99 € par an.

Exemple 2 : Mathieu n’arrive pas à revendre après 9 ans. Cependant les avantages fiscaux n’existent plus après 9 ans. Mathieu conserve le même loyer et mets 2 ans à revendre son appartement
Exemple d'achat Pinel Learn'Invest

Quels sont les points importants à retenir ?

Le Pinel est vendu comme une solution de défiscalisation : Oui car Mathieu voit son impôt passer de 4 505 € à 105 € par an (4 400 € de réduction annuel)

MAIS il voit ses charges augmentées :

Le crédit est de 1 109,37 € tous les mois alors que le loyer lui rapporte seulement 520 € par mois. Il faut ajouter la réduction d’impôt de 366 € par mois sur le prélèvement à la source de Mathieu.

=> Soit un effort mensuel de sa part de 223,37 €

CELA veut dire que pour faire un Pinel, il faut que Mathieu ait la possibilité d’assumer ce coût tous les mois.

=> Un Pinel est donc avant tout un investissement long terme car le gros du gain se fera à la revente.

Certains peuvent comparer le Pinel avec d’autres modes d’achat immobilier qui apportent un gain tous les mois et ce dès le 1er mois : La technique du cashflow.

Pour cela il faut que le loyer touché couvre le montant du crédit + des diverses charges.

Ces investissements sont possibles en faisant de la colocation, de la location courte durée, des investissements en SCI et dans tous les cas avec beaucoup de travaux pour utiliser le mécanisme de l’amortissement (On en reparlera dans un autre article).

Ces investissements sont plus complexes : Gérer des artisans, savoir se projeter dans un logement HS à remettre en état, savoir jongler entre les modes d’exploitation, gérer une société type SCI.

Conclusion

LA question est donc : Qu’est-ce qui est adapté à ma situation ? Ai-je envie d’y consacrer du temps, Si oui combien ? Suis-je à l’aise avec ces sujets ?

Le Pinel peut donc être adapté à une personne / couple voulant faire un investissement sur 9 à 12 ans de manière simple ! Chaque investissement possède son lot d’avantages et d’inconvénients. L’important étant de bien les appréhender avant de se lancer

C’est pourquoi le plus important réside dans le fait que l’éducation financière fasse partie intégrante de votre projet. Cet article n’est en aucun cas un conseil en investissement, chaque cas est différent, spécifique, et nécessite une analyse précise de votre situation.

Si vous voulez enfin passer à l’action et maîtriser les bases de l’investissement pour vos premiers placements rentables avec mon aide, on peut en parler juste ensemble.

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