Comparatif d’un investissement en SCI à l’IR ou l’IS 

Tous les “riches” ont des SCI ! Qui n’a jamais entendu cette phrase ?

Mais est-ce vraiment adapté à vous et ce que vous souhaitez ? 

Au départ, lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, on est inévitablement tenté par l’investissement en nom propre plutôt qu’en société.

En fonction de vos objectifs, l’investissement en nom propre à travers la location nue ou la location Meublée Non Professionnelle (LMNP) peuvent être très bien mais ils possèdent aussi leur lot de contraintes.

• Les revenus de la location nue vont entrer directement dans votre revenu fiscal au titre des revenus fonciers, ce qui va inexorablement gonfler vos impôts.
• De leurs côtés, les revenus de locations meublées sont fiscalement avantageux mais ils ont été limité ces dernières années (23k€ / an et moins de 50% de vos revenus sinon basculement automatique en Location Meublée Professionnelle, ce qui déclenche des cotisations sociales à payer). 

La société civile immobilière (SCI) 

La SCI (Société Civile Immobilière) est une option à prendre en compte car c’est à la fois un outil puissant et très souple qui permet d’éviter l’indivision (acheter à 2 un bien en nom propre).

L’indivision possède plusieurs inconvénients majeurs qui n’en fait pas un outil professionnel mais juste un moyen pratique de démarrer. L’un de ces inconvénients étant que si l’un des 2 décide de vendre (en cas de conflit, de séparation) l’autre est obligé de suivre.

Sans parler des conséquences du décès de l’exploitant pour le conjoint ou les héritiers qui vont devoir faire un très gros chèque à l’état et qui ne le savent pas encore.

Bref pour démarrer l’investissement immobilier, acheter en nom propre est tout à fait adapté mais la SCI est l’outil indispensable pour se créer un patrimoine plus conséquent.

Il est IMPORTANT de souligner que la raison première d’une SCI est d’organiser votre patrimoine. Ce n’est pas de réduire votre fiscalité.

La fiscalité est seulement une conséquence de vos choix en matière de gestion de patrimoine.

Quand faut-il créer une SCI ? Différents cas sont adaptés à la SCI : 

• Investir à plusieurs et éviter l’indivision (Toujours conseillé pour un investissement entre amis ou en famille)
• Augmenter la capacité d’emprunt en associant plusieurs revenus dans le montage du dossier bancaire,
• Organiser la gestion / transmission de son patrimoine (Par exemple, une SCI peut avoir des avantages clairs pour un enfant et une autre SCI ne pas en avoir),
• Protéger son patrimoine (séparation par exemple),
• Monter une holding et apporter un lien entre votre SCI et une entreprise commerciale par exemple,
• …

Comment choisir entre IS (Impôt sur les sociétés) ou IR (Impôt sur le revenu) ?

La société civile immobilière est soumise par principe à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que ce sont les associés qui sont, à travers la SCI, soumis à l’impôt de la SCI à l’IR.

Les résultats et/ou les déficits viendront directement impactés l’assiette fiscale des associés. Dans ce cas, nous parlons de SCI transparente.

Cela étant dit, les associés peuvent, pour la SCI, opter pour l’impôt sur les sociétés : La SCI assume son propre impôt avec les règles et fonctionnement en lien avec cette option. Dans ce cas, nous parlons de SCI opaque.

Nb : Basculer d’une option à l’autre est possible dans les 5 premières années de vie de la SCI mais avec des conséquences parfois lourdes. Vigilance donc à déterminer la bonne option dès le départ !

Les différences majeures

	SCI à l’IR	SCI l’IS
Activité	Civile – Location meublée presque totalement exclue (Tolérance à hauteur de 10 % maximum de l’activité)	Civile et commerciale
Imposition des bénéfices	Revenus fonciers (IR) : Selon la TMI des associés	Impôt sur les sociétés : 15 % pour les 42 500 € de bénéfice puis 28 % jusqu’à 500 000 €
Déductions possibles	Frais de gérance, assurance, frais de rémunération des concierges, travaux d’entretien, de réparation, taxe foncière	Intégralité des charges en lien avec l’intérêt de la SCI
Déficits	Déductibles du revenu global, limité à 10 700 € par foyer fiscal	Reportable de manière illimité dans le temps
Amortissements	Impact comptable seulement	Impact comptable et fiscal
Frais de gestion	Forfait de 20 € par local	Déductibles si cohérents et justifiés
Plus-Value sur la vente d’un bien immobilier	Régime des particuliers	Régime de la plus value professionnelle
Comptabilité	Recommandée	Obligatoire

Cas pratique de l’imposition d’une SCI à l’IR et d’une SCI à l’IS lors de la phase d’exploitation 

Cas pratique n°1 

Mr et Mme Dupond décident de constituer une SCI. La TMI du couple est de 30 %. Le résultat issu de l’activité immobilière, au travers de la SCI (toutes charges déduites), sera de 40 000 €. Comparons :

	SCI à l’IR	SCI l’IS
Imposition pour 40 000 €	= TMI (30 % du résultat) + Prélèvements sociaux (17,2 % du résultat) = 12 000 € + 6880 = 18 880 €	40 000 x 15 % = 6 000 € Soit un total de 6 000 €
Récupérer la trésorerie par le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique)	Non concerné	Résultat de 40 000 € – 6 000 € d’impôt = 34 000 € soit 34 000 € x 30 € (PFU) = 10 200 €
Coût total	18 880 €	16 200 €

Dans ce premier cas, la SCI à l’IS est fiscalement plus avantageuse pour récupérer un maximum de trésorerie chaque année.

La SCI à l’IS permet d’économiser 2 680 € par an sans compter le fait qu’il n’est pas obligatoire de sortir l’argent de la SCI. Il est tout simplement possible de laisser cet argent à l’intérieur de la SCI et donc de ne pas passer par le mécanisme du PFU. Il s’agira là de faire tourner le maximum de cash pour “le faire grossir” et le sortir quand vous en aurez besoin.

Cas pratique n°2

Mr et Mme Dupond décident de constituer une SCI. La TMI du couple est de 11 %. Le résultat issu de l’activité immobilière, au travers de la SCI (toutes charges déduites), sera de 40 000 €. Comparons :

	SCI à l’IR	SCI l’IS
Imposition pour 40 000 €	= TMI (11 % du résultat) + Prélèvements sociaux (17,2 % du résultat) = 4 400 € + 6880 = 11 280 €	40 000 x 15 % = 6 000 € Soit un total de 6 000 €
Récupérer la trésorerie par le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique)	Non concerné	Résultat de 40 000 € – 6 000 € d’impôt = 34 000 € soit 34 000 € x 30 € (PFU) = 10 200 €
Coût total	11 280 €	16 200 €

Dans ce second cas, la SCI à l’IR est clairement plus avantageuse ! SAUF si votre objectif est là aussi de laisser l’argent dans la SCI pour continuer à le réinvestir jusqu’au moment où vous aurez besoin de cet argent.

L’idée est donc de réinvestir des sommes plus grosses sans passer par la case PFU et donc de profiter de ces plus grosses sommes pour maximiser l’effet des intérêts composés.

Cas pratique de l’imposition d’une SCI à l’IR et d’une SCI à l’IS lors de la vente d’un bien immobilier  

Mr et Mme Dupond décident de constituer une SCI. Ils souhaitent connaître la conséquence sur la plus-value en fonction de l’option fiscale. L’hypothèse est un bien acheté pour 200 000 € sur 25 ans et revendu 15 ans plus tard pour 250 000 €. 

Le capital restant dû sur le prêt après 15 ans est de 50 000 €.

	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Amortissement	/	Amortissements réalisés (6 000 € / an) = 90 000 € Comptablement le bien vaudra 110 000 € (200 000 – 90 000)
Montant retenu pour la plus-value	5 000 € (voir ci-dessous)	250 000 – 110 000 = 140 000 €
Imposition + Prélèvements sociaux	1 098 € (voir ci-dessous)	1) (42 500 x 15 %) + (97 500 x 28 %) = 33 675 € 2) (250 000 – 33 675 – 50 000) x 30 % = 49 897 €
Coût total	1 098 € (voir ci-dessous)	83 572 € (voir ci-dessous)

Descriptif du calcul pour la SCI à l’IR :

Dans cet exemple, le notaire pour calculer l’impôt dû doit soustraire plusieurs sommes afin de déterminer la plus-value.

• Les frais de notaire à l’acquisition de 7,5 % : 200 000 € x 7,5 % = 15 000 €
• Les frais de travaux à hauteur de 15 % = 30 000 € (Ceci est un forfait applicable après quelques années de détention. Il est remplaçable par un montant réel de travaux si plus avantageux et si vous avez des factures)

Soit une plus-value brute retenue de (250 000 – 200 000) – (15 000 + 30 000) = 5 000 €

A partir de cette plus-value brute, le notaire va appliquer un abattement pour durée de détention pour 15 années (60 %). La plus value nette imposable hors prélèvements sociaux est de 5 000 – 60 % = 2 000 €.

Le taux fixé pour les particuliers sur la plus value est de 19 % soit 380 € (19 % de 2 000 €).

A ce montant, il convient d’ajouter les prélèvements sociaux déduits également de leur abattement pour la durée de détention soit 5 000 € – 16,5 % (15 ans de détention) = 4 175 €

Le taux fixé pour les prélèvements sociaux est de 17,2 % soit 718 € (17,2 % de 4 175 €)

Le montant total de l’impôt sur la plus value du particulier dans cet exemple est de 380 € + 718 € = 1 098 €

Descriptif du calcul pour la SCI à l’IS :

Dans cet exemple, le notaire pour calculer l’impôt va réintégrer les amortissements que vous avez déduits chaque année (Amortissement = Mécanisme comptable de constatation d’usure d’un bien dans le temps).

Pour l’exemple, admettons donc 6 000 € par an pendant 15 ans soit un total de 90 000 €.

Il est donc défini que c’est “comme si”, vous n’aviez payé votre bien que 110 000 € et non 200 000 €.

Le montant retenu pour la plus-value est donc de 250 000 € – 110 000 €, soit 140 000 €.

Cette somme est à exposer aux impôts sur les sociétés (Point 1) puis au prélèvement forfaitaire unique (Point 2). Pour le point 2, nous allons prendre le prix de vente auquel on enlève l’impôt déjà payé et la somme restant dû dans le cadre du remboursement du crédit.

L’addition du point 1 et du point 2 fait donc un impôt de 83 572 €.

Conclusion :

La SCI à l’IS est peut être très souvent avantageuse pour l’exploitation d’un bien, attention à la revente ! Les sommes dûes aux impôts dans ce cadre peuvent être exorbitantes.

Encore une fois, tout dépendra de votre stratégie !

Savoir faire son choix

Vous l’avez vu, en fonction des hypothèses de départ, la SCI à l’IS pourra être plus intéressante ou tout l’inverse. 

Si nous reprenons Mr et Mme Dupond qui aurait une TMI à 30 % (cas pratique n°1)

• Pendant 15 ans, avec la SCI à l’IR, le coût annuel portant sur l’imposition des revenus est de 18 800 € x 15 ans soit 282 000 €
• Pendant 15 ans, avec la SCI à l’IS (et sans sortie de l’argent de la société), le coût annuel portant sur l’imposition des revenus est de 6 000 € x 15 ans soit 90 000 €

Si nous ajoutons ensuite la revente après 15 ans de détention 

• Total de l’impôt pour la SCI à l’IR : 282 000 € + 1 098 € = 283 098 €
• Total de l’impôt pour la SCI à l’IS : 90 000 € + 83 572 € = 173 572 €

Dans cet exemple et malgré le coût hallucinant des impôts sur la plus-value à la revente, la SCI à l’IS reste la meilleure option.

Tout aurait été différent si Mr et Mme Dupond étaient en TMI à 11 % ou s’ils souhaitaient sortir l’argent de leur SCI à l’IS.

Tout est question de contexte et d’analyse de VOTRE situation et de VOS objectifs !!!

Pour résumer :

La SCI à l’IR est à privilégier si les associés :

• Prévoient de revendre le bien à terme (bénéficier du régime des particuliers),
• Décident d’utiliser les revenus issus des locations en complément de leur revenu (attention à la TMI et aux prélèvements sociaux),
• Veulent faire évoluer la rémunération issue des biens immobiliers pour remplacer les revenus issus de l’activité salariale.

La SCI à l’IS est à privilégier si les associés :

• Prévoient de conserver le bien immobilier (pas de revente),
• Souhaitent réinvestir le bénéfices en vue de développer leur patrimoine,
• Décident de mettre en place une stratégie pour capitaliser et transmettre.

Chaque cas est différent, la SCI est un outil formidable mais qui n’est pas adapté à tous. Ce n’est pas parce que votre voisin à fait une SCI que cela sera adapté pour vous et vos objectifs. Je vous préconise encore une fois de vous faire accompagner dans votre stratégie. 

Cet article n’est donc pas un conseil en investissement financier mais bien une source d’informations vous permettant d’y voir plus clair et de vous faire avancer dans votre compréhension du monde de l’investissement.

Si vous souhaitez une étude personnalisée, n’hésitez pas à me contacter !