Si vous souhaitez mettre sous contrôle votre patrimoine et investir pour l’avenir, l’immobilier est très certainement l’un des pan les plus importants du système.
Selon l’Insee, la valeur du patrimoine des français est en moyenne de 276 000 euros par ménage et dans cette somme 61% est de l’immobilier.
En parallèle, on lit dans le même article que 10 % des ménages détiennent près de la moitié du patrimoine total en France !!! A vous de deviner la partie de la population que cela concerne.
100 % des gens riches ont de l’immobilier ! 100 % !
Et pour se lancer ou poursuivre ses investissements dans ce domaine, 2 options s’offrent à vous.
👉 Soit vous êtes déjà très à l’aise financièrement et vous pouvez vous permettre d’investir dans l’immobilier avec l’argent qui dort sur vos comptes ou l’argent que vos business dégagent,
👉 Soit vous utilisez la banque comme un partenaire et profitez de l’argent que celle-ci a à vous prêter.
La majeure partie de la population est dans ce second cas. Pour eux, pour vous certainement, comprendre comment fonctionne la banque pour vos emprunts immobiliers est primordial !
Votre banquier ne doit pas être votre ennemi mais plutôt votre partenaire !
Partez du principe que la banque n’a pas besoin de vous et dans le cadre d’un financement bancaire, c’est à vous de séduire votre banquier.
Comment bluffer votre banquier ? C’est parti !
L’étude de vos revenus
C’est le premier des sujets et c’est aussi celui sur lequel vous avez le moins de maîtrise.
Sachez que la banque va calculer votre taux d’endettement : celui-ci est désormais fixé à 35%.
Beaucoup de personnes pensent à tort que ce taux est une barrière infranchissable, ce qui est FAUX !
Je vous laisse consulter l’extrait de la recommandation 2021 du HCSF (Haut Conseil de la Stabilité Financière) qui le prouve mais dans les grandes lignes on peut y lire que sur la totalité des prêts que font les banques, 20% peuvent déroger à cette règle et que celle-ci est plus facilement dérogeable s’il s’agit d’une résidence principale que s’il s’agit de locatif.
Donc oui le taux d’endettement est primordial mais ce n’est pas le seul critère. Si vous avez une bonne situation ou que la suite de votre dossier sort du lot, ce taux pourra potentiellement être dérogeable.
Dans ce cas là, la banque pour utiliser le “reste à vivre” et/ou le quotient familial pour approfondir ses recherches.
👉 Reste à vivre : part des revenus qu’il reste au ménage pour financer les dépenses courantes une fois les charges d’emprunts payées.
👉 Quotient familial : revenu annuel disponible par personne. Le quotient familial est déterminé par le rapport entre les revenus nets hors charges d’emprunts et le nombre de personnes composant le foyer.
Maîtriser votre scoring bancaire
La banque est une entreprise et comme toute entreprise, elle se doit d’être rentable. Gardez bien à l’esprit qu’elle est là pour s’enrichir !
Si votre projet est LE projet de l’année mais que votre situation présente un risque trop important, la banque ne vous suivra pas.
Sur la base d’une multitude d’éléments vous concernant, la banque va donc calculer votre scoring.
Ne cherchez pas une formule de calcul standard, vous ne la trouverez pas. Chaque banque a son propre logiciel d’analyse du risque dans lequel le banquier va renseigner ces critères et à la fin, soit la lumière est verte ou soit elle est rouge.
La banque va accepter votre dossier sur un ensemble de critères, ce qui implique que le fait de ne pas disposer d’un apport personnel suffisant ou de ne pas être en CDI ne constitue pas en soi une barrière pour obtenir un prêt immobilier.
En effet une personne ayant des CDD réguliers et longues durées ou encore un entrepreneur pouvant justifier plusieurs bilans solides et un chiffre d’affaire stable pourra obtenir un prêt.
Ce serait mentir cependant de dire qu’un intérimaire, un freelance ou un auto-entrepreneur a les mêmes chances.
De plus, face à un scoring trop faible, la banque pourra peut-être proposer des prises de garanties plus élevées (Hypothèque par exemple).
En tant qu’entreprise, la banque voudra absolument attirer des personnes avec un bon scoring et n’hésitera pas à leur apporter des conditions avantageuses (Taux plus bas).
Nb : Pour rappel, il n’y a pas de droit au crédit en France. Pour y prétendre, il faut savoir séduire par sa situation.
Comme expliqué plus haut, chaque banque procède différemment et il n’y a pas de liste exhaustive de critères. On peut tout de même citer les éléments significatifs :
✅ un apport personnel entre 10 et 30% (considéré plus risqué en-dessous et moins rentable au-dessus) ;
✅ votre situation professionnelle : contrat de travail et ancienneté dans la fonction ;
✅ la durée du prêt entre 15 et 25 ans (considéré moins rentable en-dessous et plus risqué au-dessus) ;
✅ votre situation familiale : la stabilité étant un point fort pour la banque ;
✅ votre âge avec un idéal compris entre 25 et 50 ans.
✅ la quantité d’argent sur vos comptes (la banque apprécie que vous ayez entre 10 et 15% de la somme demandée en épargne)
Enfin, la banque va étudier vos habitudes financières en épluchant vos 3 derniers relevés de compte.
Il est préférable d’éviter de voir des lignes de virement vers des jeux en ligne, paris sportifs, sites de crypto. La banque vous demandera de justifier également les entrées et sorties d’argent avec de gros montants.
Avoir des comptes sains sur les mois précédant la demande peut faire une grosse différence.
Le dernier point et non des moindres, veillez à ne pas avoir de crédit à la consommation au moment de votre demande. La banque détestera voir apparaître des achats de produits en 4 fois sans frais par exemple, ou même un crédit à la consommation pour une voiture.
Dans la mesure du possible, soldez les avant de faire votre demande ! Si vous détenez plusieurs crédits à la consommation, soldez ceux où il n’y pas d’actifs en face.
On comprend facilement qu’une banque ne pourra pas venir se servir en cas de problème si votre crédit à été fait pour payer vos impôts, ce qui peut être différent pour une voiture.
Dans de tel cas, un arbitrage devra certainement être fait entre utiliser tout ou partie de son argent disponible pour solder un prêt à la consommation ou présenter son dossier à la banque avec celui-ci.
Ne pas arriver les mains dans les poches
Vous devez vous mettre dans la posture où vous allez voir votre banquier comme si vous alliez voir un partenaire à convaincre.
Il faut donc arriver préparé, maîtriser son projet et présenter un dossier le plus complet possible.
Ce dossier sera constitué différemment s’il s’agit d’une demande pour votre résidence principale ou pour un investissement locatif.
Dans tous les cas, ce document doit être votre support commercial ! C’est la seule chose que votre banquier pourra consulter, il ne se déplacera pas voir le bien. Il s’agit donc de le préparer avec attention.
Dans les grandes lignes, on doit y retrouver :
✅ Qui êtes-vous ? Quelle est votre situation ? (Travail, situation de famille,…)
✅ Vos ressources ? vos charges ? Montrer que vous connaissez le fonctionnement d’un taux d’endettement et que ce que vous demandez est réfléchi par rapport à cette contrainte,
✅ Détaillez la valeur nette de votre patrimoine (Comptes bancaires, boursiers,… mais aussi l’immobilier déjà remboursé vs le montant emprunté),
✅ Décrivez le projet (Résidence principale ou locatif). Il s’agit là d’expliquer pourquoi vous vous positionnez sur CE bien et ce que vous comptez en faire, s’il y a des travaux,
✅ Présentez des photos, des plans ou des croquis avant / après,
✅ S’il y a des travaux, présentez des devis d’artisans qui appuieront vos calculs,
Plus spécifiquement pour du locatif :
✅ Présentez l’analyse financière du projet et la rentabilité toutes charges comprises. Cela parait évident mais un projet rentable sera plus facile à financer,
✅ Obtenir un justificatif de valeur locative effectué par une agence immobilière indépendante du projet sera nécessaire aussi.
Ce dossier peut facilement faire entre 10 et 20 pages et doit être le plus complet possible.
Si comme nous l’avons vu plus haut, votre dossier comprend des particularités non appréciées par les banques (crédit consommation par exemple), soyez proactif et présentez les solutions potentielles auxquelles vous avez pensé dans votre dossier.
Le Produit Net Bancaire
La banque est une entreprise qui doit être rentable et qui aime utiliser des ratios et des chiffres pour appuyer ses calculs. Nous avons précédemment parlé du scoring bancaire mais il existe un autre ratio important, le PNB (Produit Net Bancaire).
C’est votre score commercial ! Ce que vous rapportez à la banque. Ce score peut vous être communiqué et il est important pour votre banquier. Engager une conversation constructive sur ce sujet avec votre banquier montrera votre sérieux et votre connaissance du système.
Le conseil ici : ne soyez pas radin avec la banque. Elle sera beaucoup plus encline à travailler avec vous si vous domiciliez vos comptes et/ou prenez des cartes de crédit et/ou prenez une assurance et/ou un forfait de téléphone.
Le vrai point ici est de savoir choisir ses combats et accepter de devenir un atout commercial pour votre banquier. Trouvez le juste milieu mais ne soyez pas réfractaire à tout !
Conclusion
Se présenter dans une banque pour demander de l’argent pour un projet immobilier fait partie des expériences de la vie. Aujourd’hui, la part des ménages ayant au moins un crédit immobilier est de 31,4%, cela ne prend pas en compte tous ceux qui y ont déjà eu recours mais ont fini de rembourser.
Lorsque votre projet est l’achat d’une résidence principale et que votre situation est bonne, tout ceci n’a presque aucune importance. La banque vous ouvrira grand ses portes quoi qu’il arrive.
Mais si votre situation est plus “particulière” (Aux yeux d’une banque) ou si votre projet est pour du locatif, préparer vos entrevues en respectant les différents points abordés plus haut va s’avérer essentiel.
Si vous doutez et ne savez pas par quel bout commencer, sachez que Learn’Invest peut vous accompagner dans la création de votre dossier de demande d’emprunt et/ou dans le calcul de la rentabilité de votre projet locatif.
Encore une fois, le plus important réside donc dans le fait que l’éducation financière fasse partie intégrante de votre projet. Cet article n’est en aucun cas un conseil en investissement, chaque cas est différent, spécifique, et nécessite une analyse précise de votre situation.
Si vous voulez enfin passer à l’action et maîtriser les bases de l’investissement pour vos premiers placements rentables avec mon aide, on peut en parler ensemble.
