Quand on parle d’investissement immobilier, la plupart des personnes pensent à l’appartement à côté de la fac destiné à un étudiant, à un appartement en loi Pinel pour défiscaliser ou encore à un immeuble de rapport de petite ville destiné à la location nue.
Il s’agit là d’immobilier physique avec son lot de contraintes (Gestion des locataires, des travaux, des locations,….)
Mais peu de personnes vous parlerons d’immobilier en SCPI dit “papier”.
SCPI : Société Civile de Placement Immobilier
Ce sont des sociétés qui investissent dans l’immobilier tertiaire en France et en Europe :
👉 Bureaux
👉 Cliniques
👉 Entrepôts
👉 Commerces
…
Tout le monde peut acheter des parts de SCPI que ce soit des personnes physiques ou des personnes morales et il y a 2 types de SCPI (SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable).
Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il est beaucoup plus facile d’acheter et de revendre des parts de SCPI à capital variable, elles sont beaucoup plus adaptées à un investisseur. Les prix ne dépendent pas de la loi de l’offre et de la demande, il est fixé par la société elle-même ce qui implique aussi un investissement moins risqué.
Quelles raisons d’investir en SCPI ?
👉 Générer des revenus complémentaires,
👉 Diversifier son épargne,
👉 Préparer sa retraite,
👉 Investir dans l’immobilier sans contraintes.
Des parts de SCPI peuvent s’acheter soit en paiement comptant ou soit à crédit. Elles vous donnent droit en proportion de votre investissement de percevoir des loyers que vous percevrez tous les trimestres.
Vous êtes tout simplement propriétaire d’une toute petite part des immeubles, magasins, centres commerciaux,… que détient la société dans laquelle vous avez investi.
Ces loyers vous sont versés nets de tous frais (gestion, taxe foncière, assurance, provisions pour travaux,…)
En moyenne en France, le rendement moyen d’une part de SCPI est de 4 à 5% net de tous frais.
Pour l’exemple, si vous détenez 10 parts d’une SCPI dont la part vaut 1000 euros, vous pouvez prétendre à un loyer (ou à un revenu foncier) de 400 à 500 euros par an avant impôts. Pour comparaison, 10000 euros placés sur un livret A vous généreront 50 euros d’intérêts annuels.
Attention aux frais !
Nombreuses sont les personnes qui connaissent ce qu’est une SCPI mais qui ont toujours entendu dire que ce n’était pas adapté car impliquant trop de frais.
Il n’y a pas matière à en être effrayé quand on en comprend la logique :
👉 Les frais de souscription qui sont d’environ 8 à 10% du montant de l’investissement. Cela représente finalement le montant que vous pourriez payer en frais de notaire dans le cadre d’un investissement immobilier physique.
Ces frais sont payés au moment de la revente, ce qui permet de faire travailler 100% de votre capital.
👉 Les frais de gestion qui sont d’environ 12 à 15% et qui sont calculés sur les loyers versés. Ce qui arrivera sur votre compte s’entend net de ces frais.
Cela peut paraître énorme mais ils englobent tous les frais liés à la gestion d’un parc immobilier (L’assurance, les travaux, les provisions pour travaux, la taxe foncière, les charges courantes, les charges de copropriété, la relocation,…). Faites le parallèle avec les frais liés à un investissement physique, vous verrez que ce pourcentage n’est pas si élevé.
Comment bien choisir sa SCPI ?
On ne peut pas et on ne doit pas choisir sa SCPI uniquement sur la base du rendement qu’elle propose. En effet, un rendement peut évoluer à la hausse comme à la baisse et finalement il vaut mieux se baser sur les fondamentaux de la société.
👉 L’expertise du gestionnaire : L’expérience est gage de sécurité dans ce domaine.
👉 Les chiffres de la SCPI. Est-t-elle rentable actuellement ? Est ce qu’elle l’a été ces dernières années ?
👉 L’ancienneté de la SCPI.
👉 Le taux d’occupation : Les bâtiments que la société a en location sont-ils suffisamment remplis ? Une bonne valeur se situe aux alentours de 90% de taux d’occupation. Il faut également consulter l’historique de celui-ci.
👉 La taille de l’actif : Cela montre la taille de la société. Un minimum de 200 millions d’euros d’actif est à prendre en compte.
👉 Le rendement : Est t’il stable dans le temps ou fluctuant ? A t-il une tendance haussière ou baissière ?
Récapitulons
Les SCPI sont un excellent moyen d’investir dans l’immobilier sans avoir à en assumer la gestion. Le revenu que ce type d’investissement apporte, qu’il soit comptant ou à crédit permet de répondre à de nombreux objectifs et ce à différent stade de vie.
Le plus important réside dans le fait que l’éducation financière fasse partie intégrante de votre projet. Cet article n’est en aucun cas un conseil en investissement, chaque cas est différent, spécifique, et nécessite une analyse précise de votre situation.
Si vous voulez enfin passer à l’action et maîtriser les bases de l’investissement pour vos premiers placements rentables avec mon aide, on peut en parler ensemble.
