Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, il y a nécessairement plusieurs questions à se poser.
Et l’une d’entre elles est : Dans quoi investir ?
- Un immeuble,
- Un ou des garages,
- Un appartement neuf,
- Un appartement neuf à but défiscalisant,
- Un appartement dans l’ancien trouvé sur Leboncoin prêt à louer,
- Un appartement dans l’ancien trouvé sur Leboncoin avec une tonne de travaux à faire et que vous allez gérer seul,
- Un appartement ancien clés en main,
- …
Il y a mille et une façons de faire de l’immobilier !
En fonction de votre “pourquoi vous voulez investir dans l’immobilier” et de votre envie ou non d’y consacrer du temps personnel, les choix peuvent se réduire.
Je vais vous parler aujourd’hui de l’investissement clé en main dans l’immobilier ancien.
L’ancien est désormais plus soutenu que le neuf par notre gouvernement notamment avec la volonté de rénover les passoires thermiques via des aides liées aux rénovations apportant des gains sur la performance énergétique.
- Investir dans l’ancien n’est pas la seule manière de faire de l’immobilier mais bien une parmi tant d’autres.
- Investir clés en main n’est pas la seule manière de faire de l’immobilier ancien mais bien une façon de faire qui vous permettra d’y consacrer un minimum de temps.

La location meublée, pour quels objectifs ?
- Volonté de déléguer le pilotage de son investissement immobilier,
- Constituer des revenus complémentaires,
- Investir en cash ou à crédit,
- Investissement dans de l’immobilier ancien en cœur de ville,
- Acquérir de l’immobilier réhabilité,
- Perception de loyers non fiscalisés avec une bonne rentabilité,
- Protection de la famille,
- Transmission avec levier fiscal.
Les fondamentaux du dispositif LMNP (Location Meublée Non professionnelle)
L’investissement en LMNP consiste à proposer à la location un logement meublé. Je tiens à préciser que poser un matelas et un frigo dans l’appartement ne sera pas suffisant (liste complète disponible sur le site du gouvernement).
Pour pouvoir être classifié par l’administration fiscale comme étant un loueur meublé non professionnel, il faut respecter 2 conditions qui sont cumulatives :
👉 Vos revenus ne doivent pas excéder 23 k€ par an (on parle bien de loyers perçus charges incluses),
ET
👉 Ces revenus doivent être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal.
En tant que loueur LMNP, deux options s’offrent à vous pour remplir votre déclaration de revenus locatifs :
👉 le régime Micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % de vos revenus,
👉 le régime Réel Simplifié : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunts, taxe foncière, charge de copropriété, travaux, assurance, frais de gestion) et avez la possibilité d’amortir vos biens et votre mobilier.
L’amortissement est une écriture comptable déductible fiscalement des loyers (au même titre que des travaux par exemple).
Cette écriture comptable est une constatation de l’usure fictive du bien et mobilier sur sa durée d’utilisation.
Principe de l’amortissement
L’amortissement se décompose en plusieurs composants, à savoir le terrain, le gros œuvre, la toiture,…
Admettons que vous achetiez un appartement 100 000 € :
- 15 % est considéré comme étant le terrain. Cette partie est exclue du principe de l’amortissement.
- 50 % est considéré comme étant le gros œuvre donc 50 000 €. Cette partie est amortissable pendant 50 ans soit 1000 € / an.
Vous pouvez donc déclarer une charge fictive de 1000 € tous les ans au même titre que vous déclarez des charges type taxe foncière, charges de copropriété,…
Ce principe est applicable pour l’existant mais aussi pour les éventuels travaux que vous pourriez réaliser.
Cette somme de charges fictives s’appelle l’amortissement et vient donc s’ajouter à vos autres charges.
PS : Ce n’est pas à vous de faire tous ces calculs, mais au comptable !

Enfin, pour décortiquer le principe de l’amortissement utilisable dans le dispositif LMNP, je vais m’appuyer sur le schéma ci-dessous qui contient 3 phases :

Phase 1 :
Revenus : Je touche des loyers de la part de mes locataires.
Charges : Je déduis des charges diverses (taxe foncière, travaux à l’achat,…), des intérêts d’emprunt et donc des amortissements.
J’ai plus de charges que de revenus, je ne paye pas d’impôt 🙂
Phase 2 :
Revenus : Je touche des loyers de la part de mes locataires.
Charges : Je déduis des charges diverses (taxe foncière, travaux à l’achat,…) et des amortissements. Je n’ai plus d’intérêts d’emprunt car mon crédit est remboursé.
Je peux utiliser la réserve que j’ai constituée au fil du temps. En effet, lors de la phase 1, j’avais plus de charges que de revenus. J’ai donc mis cet excédent en réserve et je l’utilise lors de la phase 2.
J’ai plus de charges que de revenus, je ne paye pas d’impôt 🙂
Phase 3 :
J’ai finalement consommé toute ma réserve d’amortissement et je n’ai que très peu de charges.
Je dois désormais payer des impôts sous le régime micro BIC (sur 50 % de mes loyers) qui à ce stade devient très souvent plus intéressant que le régime réel.
L’investissement en LMNP vous permet donc grâce au principe de l’amortissement de décaler votre imposition de 7-10-15 voir 20 ans…
Tout dépendra du projet et du ratio revenus vs charges + amortissement !
Le clé en main pour votre projet immobilier LMNP
Comme je l’ai expliqué au début, le LMNP consiste à acheter un appartement ancien dans lequel des travaux vont être réalisés afin de gonfler l’enveloppe amortissable et repousser le plus loin possible le moment où vous devrez payer des impôts sur vos revenus liés à cet investissement.
Pour ça :
- Soit vous épluchez Leboncoin à la recherche de la pépite. Suite à cette première étape pas toujours évidente, vous gérez les travaux et donc les artisans puis vous gérez l’aménagement et la mise en location.
- Soit vous faites appel à une entreprise vous permettant de faire toutes ces étapes à votre place.
Il s’agit de définir votre cahier des charges que ce soit en terme d’emplacement, de type de bien, d’enveloppe budgétaire, etc etc

Il existe de nombreuses sociétés qui vous permettent de mettre en place ce genre de process. Mais toutes ne se valent pas !
C’est pourquoi je travaille avec la société Colonies pour les projets de mes clients.

- Accompagnement de A à Z,
- 2,2 milliards d’euros d’investissements réalisés,
- + 1500 chambres déjà réalisés et 15 000 en déploiement,
- Taux d’occupation de 95 %,
- Partenaire reconnu par les investisseurs institutionnels (Colonies ne travaillant pas avec les particuliers).

Colonies est un exemple, ce n’est clairement pas le seul acteur de ce secteur qui pourrait vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier dans l’ancien. C’est cependant un acteur connu et reconnu !
Dans le domaine de l’immobilier, on a souvent tendance à dire que l’emplacement est le seul critère important.
A partir du moment où vous souhaitez vous engager sur un projet clé en main, je dirais qu’il y a 2 critères aussi important l’un que l’autre : l’emplacement et le partenaire !
Conclusion
Investir dans l’immobilier n’est clairement pas une décision à prendre à la légère et peut s’avérer être un vrai parcours du combattant.
Le clé en main ne répond pas au besoin de tous ! Uniquement au besoin de ceux qui veulent faire de l’immobilier un investissement le plus passif possible.
Le clé en main à une contrainte majeure : le coût (environ 15 à 20 % du projet global). Bonne nouvelle, cette somme viendra gonfler vos charges et repoussera encore le moment où vous devrez payer des impôts sur votre investissement.
Chaque cas est différent, ce n’est pas parce que votre voisin fait de l’immobilier seul que cela sera adapté pour vous, vos objectifs et vos contraintes. C’est pourquoi, je vous préconise encore une fois de vous faire accompagner dans votre stratégie.
Cet article n’est donc pas un conseil en investissement mais bien une source d’informations vous permettant d’y voir plus clair et de vous faire avancer dans votre compréhension du monde de l’investissement.
Si vous souhaitez une étude personnalisée, n’hésitez pas à me contacter !