Pour rappel : SCPI – Société Civile de Placement Immobilier
Je vous laisse au préalable regarder cet article pour voir ou revoir l’intérêt que ce type de placement peut avoir, les frais associés ainsi que les différents critères d’analyse.
Ici, nous allons nous concentrer sur l’analyse d’un achat de parts de SCPI à crédit !
Quel intérêt d’acheter à crédit ?
Pour commencer il est nécessaire de parler de la notion d’effet de levier. C’est le mécanisme qui consiste à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement.
En France, il n’y a que 2 types d’investissement immobiliers pour lesquels vous pouvez solliciter votre banque pour qu’elle vous prête de l’argent :
👉 L’investissement immobilier (L’achat d’un appartement ou autre pour un projet locatif),
👉 L’achat de parts de SCPI.
Les banques vous permettent donc d’utiliser de l’argent qui ne vous appartient pas pour acheter quelque chose qui va bel et bien vous verser une rente ! En parallèle, si vous avez du “cash” à investir, vous aurez tout le loisir de l’investir sur des supports qui ne permettent pas d’utiliser le levier bancaire. Vous décuplez alors votre capital investi et par conséquent augmentez d’autant la croissance de votre patrimoine.
Dans l’immobilier physique le but est de faire en sorte que les loyers encaissés couvrent au maximum le crédit bancaire pour pouvoir en profiter pleinement au terme du remboursement.
C’est exactement le même principe pour les parts de SCPI.
Mise en situation
Mr et Mme Dupond souhaitent acheter des parts de SCPI à crédit. Ils sont mariés, ont 2 enfants et gagnent 60000 € par an à eux deux.
D’un point de vue fiscal, ils déclarent donc 3 parts. Leur base imposable sera alors de 20000 € et leur Tranche Marginale d’Imposition de 11 %.
Nb : Les chiffres utilisés dans l’exemple qui va suivre ne sont pas sortis du chapeaux et représentent une situation réelle.
Après analyse de la situation du couple Dupond, la banque concède à leur prêter 120000 € sur 25 ans pour la réalisation de leur projet.
Il s’agit bien d’un crédit immobilier mais les taux appliqués pour l’achat de parts de SCPI sont tout de même moins avantageux que lorsque vous achetez votre résidence principale.
Dans notre cas de figure il sera de 2,55 % auquel il convient d’ajouter une assurance obligatoire dont le taux est de 0,32 %.
Le remboursement annuel du crédit sera donc de 6967 €.
Quelles SCPI acheter ?
Placer 120000 € sur une seule SCPI ne serait pas très judicieux d’un point de vue diversification du risque et sur une somme pareille, il convient de répartir votre investissement à minima en 3.
Il en existe des dizaines et des dizaines, toutes ne se valent pas mais malgré tout beaucoup sont intéressantes. Pour la suite, je vais donc en choisir 3, sans pour autant dire que ce sont les meilleures ou les seules. Elles répondent cependant aux critères de contrôles que je me fixe et dont j’ai parlé dans cet article.
Nous allons passer en revue ci-dessous quelques critères de choix sans pour autant que la liste de contrôle soit exhaustive. Il convient à chaque fois de fouiller dans les documents de la société et analyser ce qu’elle propose.
Si vous souhaitez que je décortique une SCPI particulièrement, n’hésitez pas à me remonter l’information et cela pourra faire l’objet d’un prochain article.
👉 Corum XL : Cette SCPI est jeune mais gérée par un acteur majeur du secteur. La capitalisation est élevée, le taux d’occupation impressionnant. C’est la 1ère SCPI à avoir investi outre-atlantique et la diversification est relativement importante partout en Europe.
=> Rendement 2020 : 5,66 %
👉 Corum Origin : C’est la SCPI originelle du groupe Corum, créée en 2012. La stratégie est différente de la précédente mais elle aussi est très diversifiée Europe. La capitalisation et le taux d’occupation sont excellents également.
=> Rendement 2020 : 6 % net
👉 Perial PFO2 : Cette SCPI est uniquement basée en France, très orientée “bureaux” et au cœur du projet Grand Paris. La capitalisation est très élevée et le taux d’occupation est bon également (Même si en deçà des 2 du groupe Corum)
=> Rendement 2020 : 4,5 % net
Cette allocation utilisée pour l’exemple vous permettrait d’être diversifié partout en Europe, avec une exposition d’environ 40% en France.
Au-delà de la diversification géographique, vous auriez une répartition sectorielle entre les activités bureaux, commerces, hôtelleries,… avec certes une prédominance pour l’activité bureaux.
Cette allocation est donc cohérente sans pour autant être une vérité absolue !
Parlons chiffres
Pour poursuivre notre cas concret, nous partirons sur l’hypothèse que le couple Dupond répartira son investissement en 3 parts équitables dont le schéma sera le suivant :

Si nous effectuons une moyenne pondérée, cette répartition apportera un rendement moyen de 5,38 % annuel net (En partant des chiffres de 2020).
Le loyer annuel que Mr et Mme Dupond percevront sera alors de 5,38 % de l’ensemble du montant investi sur les 3 SCPI soit 6448 €.
En achetant leurs parts de SCPI à crédit ils auront alors un crédit immobilier de 6967 € pour des loyers encaissés à hauteur de 6448 €. Il est peu probable d’arriver à faire une opération auto-financée à 100 % en parts de SCPI, on parle alors d’effort d’épargne de 519 € par an ou 43 € par mois.
Alors un investissement qui vous coûte de l’argent tous les mois, est-ce vraiment un bon investissement ?
Pour répondre à cette question, il suffit de faire le calcul suivant : 519 € par an d’effort d’épargne durant 25 ans, cela représente un effort de 12900 € sur 25 ans.
👉 12900 € déboursés de votre poche pour détenir dans 25 ans un actif valant 120000 €, c’est plutôt pas mal non ?
De plus, la valeur des parts est régulièrement réévaluée par les SCPI avec une moyenne d’évolution de 1 % par an. Avec une telle augmentation, votre actif ne vaudra donc plus 120000 € mais 155000 € dans 25 ans.
MAIS il manque une chose : la fiscalité ! Évidemment nous sommes en France, et comme à chaque fois l’impôt a une part importante dans l’analyse d’un investissement.
La fiscalité
En France les revenus issus d’investissement en SCPI sont soumis à l’imposition. Ayant procédé à leur achat à crédit, vous pouvez les déclarer soit sous le régime du micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30 %, soit sous le régime réel en déduisant vos frais (Assurance du crédit, intérêts d’emprunts).
Les premières années la part de remboursement d’intérêts d’emprunts est très importante et va diminuer petit à petit au fur et à mesure.
Ci-dessous l’exemple de la 1ère année :
👉 Vos intérêts d’emprunts à rembourser seront de 3015 € sur la totalité des 6967 € de crédit,
👉 Votre remboursement d’assurance sera lui de 384 €
Vous pouvez donc déduire un total de 3399 € soit 52,7 % des loyers (Nettement supérieur aux 30 % du micro-foncier).
Le loyer à soumettre aux impôts sera donc de 3050 €.
L’effort d’épargne de l’année 1 sera bien de 43 € par mois car l’impôt calculé sur cette année 1 sera redevable en année 2.

Comme expliqué ci-dessus, en année 2 vous aurez donc à payer les impôts sur la somme touchée en année 1.
On doit donc appliquer à la somme de 3050 € le TMI de 11 % du couple Dupond et les prélèvements sociaux de 17,2 %. La somme à payer sera donc de 578 €, ce qui fait basculer en année 2 l’effort d’épargne à 115 € mensuel.

Est ce toujours intéressant ? A vous de juger…
Petit à petit, cet effort d’épargne va augmenter de quelques euros chaque année pour la simple raison que petit à petit la part des intérêts dans votre remboursement sera plus faible. Vous pourrez donc moins déduire et la somme à déclarer augmentera.
Il arrivera donc un moment où repasser sous un régime micro-foncier fera sens (Le moment où la somme à déduire au réel devient inférieure à 30 % des loyers perçus) ce qui arrivera dans notre exemple en année 15.
En année 15, l’effort d’épargne sera alors de 149 € par mois et il le restera jusqu’à la fin de votre remboursement.
DONC au total sur 25 ans, votre effort d’épargne impôt inclus s’élèvera à 39600 €.
=> 39600 € déboursés de votre poche pour détenir dans 25 ans un actif valant 155000 €.
Qu’en pensez vous ?
Il ne s’agit pas là de comparer ces rendements avec les crypto-monnaies ou la bourse mais bien de réfléchir en terme de diversification.
Vous investissez dans l‘immobilier qui est un actif résistant relativement bien à toute sorte de crise.
Puis surtout, à partir du 1er mois où votre crédit sera intégralement remboursé, vous pourrez pleinement bénéficier d’une rente pour le restant de vos jours qui s’élèvera à 413 € par mois net d’impôts dans notre cas.
Ce qui peut être agréable comme complément de retraite 100% passif.
Nb important : Pour simplifier cet exemple, nous n’avons pas pris en compte dans cet article qu’une grosse partie des immeubles des 3 SCPI se situent à l’étranger et non en France. C’est donc dans ce cas la fiscalité du pays en question qui s’applique ou alors la convention que le pays en question à signer avec la France (Exemple de l’Allemagne : 15,5 % d’impôts et aucun prélèvements sociaux). Dans 100 % des cas, la fiscalité est moins avantageuse en France. Cela implique donc que les résultats présentés ci-dessus sont calculés au plus pessimiste.
Utiliser la fiscalité de chaque pays pour l’article le rendrait incompréhensible. Dans la réalité, vous recevrez un papier tous les ans de votre gestionnaire qui calcule tout cela pour vous.
Conclusion
Si vous souhaitez investir dans un actif solide avec une vision long terme et êtes prêt à accepter un effort d’épargne d’une centaine d’euros par mois dans celui-ci, alors acheter des parts de SCPI à crédit peut être une piste de réflexion.
Pour en acquérir à crédit, il convient de préparer un dossier complet de votre projet et d’aller dans votre banque pour le défendre.
Le problème majeur réside dans le fait que les banques classiques possèdent leurs propres partenaires et il pourra dans certains cas être difficile de leur faire accepter un prêt pour des SCPI qui ne sont pas dans leur catalogue commercial.
Vous pouvez vous retrouver confronté à devoir choisir entre des SCPI moins sûres, moins solides, bref des SCPI qui ne sont pas celles que vous avez choisies.
La seconde option est de passer par un intermédiaire spécialisé dans le secteur. Cela aura un impact sur le ticket d’entrée car il y aura forcément une commission mais il sera beaucoup plus simple de pouvoir viser les SCPI que VOUS voulez.
Est-ce que ce ticket d’entrée affecte oui ou non le bien fondé d’un tel projet sur une vision 25/30 ans ? C’est à vous de répondre à cette question…
Pour en profiter pleinement, il est donc très important de se former, d’analyser, de comprendre et de se faire conseiller.
Encore une fois, le plus important réside donc dans le fait que l’éducation financière fasse partie intégrante de votre projet. Cet article n’est en aucun cas un conseil en investissement, chaque cas est différent, spécifique, et nécessite une analyse précise de votre situation.
Si vous voulez enfin passer à l’action et maîtriser les bases de l’investissement pour vos premiers placements rentables avec mon aide, on peut en parler ensemble.