Pour investir dans l’immobilier sans s’imposer les contraintes des locataires et sans avoir à sortir des centaines de milliers d’euros, le mécanisme des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est certainement ce qu’il a de plus adapté et de plus sûr.
Nous l’avons déjà évoqué précédemment dans d’autres articles et si vous souhaitez revoir les fondamentaux d’un tel placement, je vous laisse relire ces lignes qui vous permettront de tout comprendre.
Investir dans des parts de SCPI peut se faire de 3 manières :
👉 En cash si vous disposez d’une somme à investir,
👉 A crédit, en utilisant l’effet de levier bancaire (Sujet traité dans cet article avec un cas concret très précis),
👉 En cash, en achetant les parts en démembrement. C’est ce sujet particulièrement que nous allons traiter.
Très concrètement cela veut dire que vous achetez uniquement la nue-propriété de parts de SCPI, l’usufruit ne vous appartenant pas.
A terme, la pleine propriété sera reconstituée au bout de quelques années (durée fixée à l’avance) pour que vous en ayez la jouissance complète.
Alors comment cela fonctionne t’il ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Pourquoi réaliser un tel montage ?
Bénéficier d’une décote
Acheter des parts de SCPI en démembrement vous permet de les payer avec une décote. Vous devenez donc le nu-propriétaire de vos parts, ce qui implique qu’en contrepartie vous renoncez à percevoir les revenus liés aux loyers pendant la durée du démembrement car vous n’êtes pas l’usufruitier.
Cette durée de démembrement varie selon votre choix de départ et en fonction, le pourcentage de décote est variable et différent pour chaque SCPI.
Le gestionnaire de celle que vous aurez choisie va vous communiquer un tableau ressemblant à celui ci-dessous.
Exemple : Vous achetez 100 parts valant 200 € chacune démembrées 10 ans. Dans le tableau ci-dessous, la valeur de la nue-propriété à 10 ans étant de 68%, vous ne paierez donc que 68% du prix normal.
👉 (100 parts x 200 €) x 68 % = 13 600 € (Au lieu de 20 000 €, soit une décote de 6 400 €).
Maîtriser ses revenus et son impôt
Acheter des parts de SCPI démembrée, c’est renoncer à percevoir les loyers pendant une durée définie.
De ce fait, vous n’avez pas à payer d’impôt !
Utiliser le démembrement est très utile dans le cas où vous avez un objectif précis en tête comme par exemple la retraite.
Exemple :
M. Dupond doit partir en retraite dans 10 ans. Il achète alors des parts de SCPI démembrées car il n’a pas besoin d’un complément de revenu immédiat.
Cependant il profite d’une décote sur ses parts. Lorsque qu’il partira en retraite et que ses revenus baisseront, il bénéficiera du complément de revenus liés aux SCPI.
Il fait ainsi coïncider sa baisse de salaire et donc d’impôt avec l’apparition d’un nouveau revenu imposable. Ses revenus sont donc maîtrisés pour rester au niveau de son besoin et son impôt reste constant dans le temps !
De plus, pendant les 10 ans où ses parts étaient démembrées, celles-ci auront certainement profité du temps qui passe pour se revaloriser à la hausse (environ 1 % par an ces 10 dernières années).
L’exemple cité ci-dessus parle de la retraite mais nous pourrions imaginer la même chose pour quelqu’un ayant un objectif de quitter un CDI à un horizon précis ou un besoin de hausse de revenus à une date précise (étude supérieure des enfants par exemple).
Bon à savoir : La reconstitution de la pleine propriété au terme de la période de démembrement va engendrer un accroissement de la valeur des parts. Celui-ci est totalement exonéré d’impôts.
Cas concret d’achat de parts de SCPI démembrées
La question que l’on est en droit de se poser est la suivante…
Est ce plus intéressant ? :
👉 De payer ses parts avec une décote en se passant des loyers X années,
👉 Ou de payer le plein tarif, récolter les loyers et payer les impôts qui vont avec.
Mr et Mme Dupond ont 40 ans, leur tranche marginale d’imposition est de 11 % et leurs enfants attaqueront leurs études supérieures dans respectivement 6 et 8 ans, ce qui les inquiète car ce n’est pas forcément quelque chose qu’ils ont anticipé.
Ce couple a cependant 150 000 € en banque sur divers comptes dont ils n’ont jamais vraiment pris le temps de s’occuper.
Un conseiller leur a parlé des SCPI mais ils se questionnent encore sur la méthode d’achat, c’est-à-dire soit en pleine propriété, soit via un démembrement de 5 ans pour coller avec le début des études supérieures de leur premier enfant qui débutera l’année suivante.
Option 1 : Achat de 150 000 € de parts de SCPI en pleine propriété (75 000 € en SCPI française et 75 000 € en SCPI zone Euro hors France).
Pour faire simple, nous définissons qu’une part vaut 200 € et que le rendement moyen de ces parts est de 5%, ce qui est cohérent par rapport à la moyenne nationale ces 10 dernières années.
De plus, nous ne prendrons pas en compte de revalorisation des parts dans ce calcul par souci de simplification (Dans la réalité, si votre part vaut 200 € en année X, l’historique montre qu’elle vaudra environ 200 € +1% environ l’année suivante etc etc).
Ce couple peut donc s’offrir 750 parts de cette SCPI avec leurs 150 000 € (150 000 € divisé par 200 € la part).
Année 1 : Avec un rendement moyen de 5%, ces parts vont leur rapporter 7500 € la première année.
Ces 7500 € sont imposables à 11% soit 825 € d’impôts.
Ensuite, la part des revenus issus des SCPI françaises (La moitié de 7500 €) est soumise aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Cela représente un impôt supplémentaire de 645 €.
=> Leur revenu net est donc de 7500 – 825 – 645 = 6030 €
Année 2 : Leur capital est passé à 156030 € car ils ont réinvestis les sommes gagnées l’année précédente.
=> Leur revenu brut est donc désormais de 7801,5 € soit un revenu net de 6272,42 € (après impôts de 11% et prélèvements sociaux de 17,2% sur la moitié des revenus).
Année 3 : Leur capital est passé à 162302,42 € et leur revenu net est de 6524,56 €.
Année 4 : Leur capital est passé à 168 826,98 € et leur revenu net est de 6786,85 €.
Année 5 : Leur capital est passé à 175 613,83 € et leur revenu net est de 7059,67 €.
Au début de la 6ème année, ce qui colle avec le début des études supérieures de leur premier enfant, ils disposent d’un capital de 182 673,5 €.
A partir de cette date, ils décident de ne plus réinvestir le gain des loyers, ils disposeront alors d’un revenu net annuel de 7343,48 € soit 612 € net mensuel pour les aider dans le financement des études.
Option 2 : Achat de 150 000 € de parts de SCPI démembrée pendant 5 ans (75 000 € en SCPI française et 75 000 € en SCPI zone Euro hors France).
Si on retourne regarder le tableau présenté plus haut, on peut voir que la valeur de la nue-propriété sur 5 ans est de 79%.
Cela veut donc dire que le couple Dupond peut bénéficier d’une décote de 21% sur l’achat de ses parts de SCPI.
Ils ne paieront donc pas leurs parts 200 € mais seulement 158 € ce qui veut dire qu’ils peuvent acquérir 949 parts de SCPI (en reprenant les mêmes conditions qu’à l’option 1).
Dans notre exemple simplifié, M. et Mme Dupond auront donc 150 000 € de SCPI qui ne leur rapporte aucun loyer pendant 5 ans et aucune plus-value (car nous avons pris le parti de ne pas complexifier le calcul avec des revalorisations de parts annuelles).
Au terme des 5 ans, la reconstitution de la pleine propriété aura lieu comme convenu.
Il ne faudra donc plus réaliser 949 parts x 158 € pour connaître leur capital mais 949 parts x 200 € = 189 800 € (soit 7126,5 € de capital supplémentaire par rapport à l’option 1).
A partir de ce moment, ce capital va fournir des loyers qui seront imposables comme dans le premier exemple. Leur revenu annuel net sera alors de 7634 € soit 636 € net mensuel de complément de revenus pour les aider dans le financement des études (+ 24 € par rapport à l’option 1).
Conclusion
Acheter des parts de SCPI en démembrement peut être très utile et même plus rentable si vous connaissez parfaitement vos objectifs et vos échéances d’évolution de vie.
Comme nous l’avons vu dans l’article ci-dessus, cela peut s’avérer opportun d’investir de manière démembrée pour anticiper un besoin de revenus supplémentaires ou pour anticiper une baisse de revenus.
Dans notre exemple, M. et Mme Dupond s’offrent un complément de revenus mensuel de 24 € supplémentaires sans rien faire, juste car ils ont opté pour la bonne méthode d’acquisition.
Comme dans tout investissement, le plus important réside dans le fait que l’éducation financière fasse partie intégrante de votre projet. Cet article n’est en aucun cas un conseil en investissement, chaque cas est différent, spécifique, et nécessite une analyse précise de votre situation. En effet, la modification d’une ou plusieurs variables de notre exemple peut tout changer et inverser le résultat.
La durée de démembrement, le capital investi, votre tranche d’imposition, le type de SCPI sélectionné sont autant de paramètres qui peuvent faire varier le résultat dans un sens ou dans l’autre.
Alors si vous voulez enfin passer à l’action et maîtriser les bases de l’investissement pour vos premiers placements rentables avec mon aide, on peut en parler ensemble.
