Pour satisfaire un projet d’investissement locatif, il existe une multitude de manières de procéder.
Certaines de ces méthodes sont connues de tous et sont utilisées depuis des décennies alors que d’autres sont plus récentes et permettent aux investisseurs de surfer sur des tendances de mode de vie.
C’est comme cela que les offres de colocation ou de locations courte durée sur Airbnb ont connu un boom exponentiel ces dernières années.
Depuis 2019, une nouvelle tendance arrivant tout droit des Etats-Unis a fait son apparition : le coliving. Depuis, elle fait fureur en Europe, notamment en France et en Espagne.
Qu’est-ce que c’est ?
Dans un souci de rentabilité, les investisseurs ont créé des colocations de plus en plus petites, certaines n’ayant aucun autre lieu de vie que la cuisine, le salon étant devenu une 3ème ou 4ème chambre.
La logique du coliving est diamétralement opposée. Là où la colocation s’arrête au partage de certains espaces de vie et du loyer, le coliving va plus loin en proposant des services supplémentaires en adéquation aux besoins des colivers.
Un coliving, c’est donc un studio ou un T2 intégralement meublé et totalement privé. Celui-ci doit être relativement grand car vous y aurez votre salle de bain privative et très souvent une kitchenette.
LA différence c’est que ce lieu privé se trouvera lui-même dans un très grand appartement ou dans une maison.
Les parties communes doivent recenser un très grand salon ainsi qu’une ou plusieurs cuisines communes. Le tout doit être suréquipé avec des prestations de type wifi très haut débit avec Netflix, OCS, Amazon Prime,… des prestations de ménage. Vous pouvez imaginer des accessoires comme une console de jeu, un babyfoot, un billard ou encore un thermomix.
Mais ce n’est pas tout ! Le but est de créer un lieu où les locataires peuvent tout faire. Il sera donc indispensable de créer un espace de coworking afin que les gens puissent travailler en groupe s’ils le souhaitent. Enfin, il n’est pas rare de trouver des offres ayant une salle de sport et/ou une salle de cinéma et/ou un jacuzzi.
Pour finir, là où une colocation propose généralement un appartement pour 3 ou 4 personnes, les coliving peuvent être très très grands et il n’est pas rare de voir des lieux de vie pour plus de 10 personnes.
Pour qui ?
Les colivings s’adressent à de jeunes actifs, des expatriés ou des seniors.
Dans tous les cas, ce sont des gens qui recherchent un logement de qualité, l’esprit communautaire avec des services qui leur permettent de réaliser des économies.
Vous pouvez créer un coliving qui sera ouvert à tous ou alors si vous le souhaitez, vous pouvez créer un lieu avec un thème spécifique.
Parfois, ils ciblent une clientèle en particulier, comme les web entrepreneurs, les sportifs ou les passionnés de cuisine.
Enfin, votre co-living peut s’orienter vers un style de résidence médicalisée moins chère qu’un EHPAD pour les seniors.
Le coliving invente donc une nouvelle forme d’habitat pour des personnes motivées par 3 grands principes :
✅ La flexibilité, grâce à une durée d’engagement de location modulable mais aussi une facilité d’installation pour le coliver qui emménage dans un logement meublé. Il ne lui reste qu’à défaire sa valise !
✅ Les services, car ils font partie de l’ADN même du coliving. Comme nous l’avons vu plus haut, ces derniers peuvent être très larges.
✅ La notion de communauté, induite par ces espaces partagés qui favorisent les rencontres et les interactions sociales entre les colivers.
Qui pour proposer ces prestations ?
Vous l’aurez certainement compris par vous même, à la vue de l’ampleur du projet, créer une offre de coliving coûte cher.
Il est quasiment impossible pour un investisseur lambda seul de créer une offre comme celle présentée ci-dessus, à moins de s’associer à plusieurs et d’unir des capacités financières, techniques, relationnelles,…
D’ailleurs, petite apartée ! Si certains d’entre vous sont intéressés pour construire un projet de coliving en s’associant à plusieurs via une SCI par exemple, je suis partant ! Et on ne peut plus sérieux !
Face à ces coûts importants, la plupart du marché est détenue par des sociétés et des start-up qui se sont spécialisées dans le domaine ces dernières années.
On peut par exemple citer :
👉 Quartus Coliving ;
👉 Sharies ;
👉Cohabs ;
👉 Colonies ;
👉 Medici Living.
Sharies a par exemple annoncé avoir levé 15 millions d’euros pour se développer et passer d’une offre de 100 à 1150 chambres d’ici fin 2023.
Bouygues Immobilier, qui fait partie des acteurs majeurs de la construction immobilière en France, a annoncé la mise en œuvre de sa première offre de coliving à Bordeaux à horizon début 2023.
On peut également lire dans cet article, qu’ils ambitionnent la création de 1500 chambres de coliving dans 10 grandes villes d’ici 2025.
Le marché du coliving est en plein essor ! Selon la nouvelle étude réalisée par BNP Paribas Real Estate, en 2021, il représente plus de 8 300 places en France, contre 5 000 en 2019.
Pour exemple de ce qui se fait aujourd’hui en coliving, je vous laisse consulter cette annonce de la société Colonies à Marseille.
Vous y trouverez des chambres, studios ou T2 dans une maison de 460m2 pour 14 personnes en plein cœur de la ville.
Feu de paille ou tendance durable ?
Même si le concept est né avant, le Covid-19 a permis de faire passer le coliving de quelque chose de peu connu à LA tendance actuelle !
Le coliving séduit énormément les célibataires manquant souvent d’espace dans des petits appartements de centre ville hors de prix et souffrant de solitude.
Ce sont 2 problèmes que la pandémie a exacerbé !
Après le premier confinement du début 2020, des acteurs du coliving ont pu voir la demande s’envoler de 30%.
Aujourd’hui, les jeunes sont particulièrement réticents à toute forme d’engagement, que ce soit professionnellement ou personnellement. La flexibilité apportée par le coliving est idéale pour eux.
Les nouvelles formes de travail contribuent également au succès de ce mode de logement : le télétravail bien sûr (je connais des personnes n’ayant pas mis les pieds dans un bureau depuis près de 2 ans) mais aussi la multiplication des travailleurs indépendants.
La multiplication des célibataires (le nombre de célibataires a doublé en près de quarante ans), et la difficulté qu’ils ont à se loger à un prix raisonnable dans les grandes villes font du coliving une solution.
L’allongement de la durée de vie a également engendré une part de séniors vivant seul de plus en plus important. Tout le monde n’a pas la possibilité d’avoir sa famille à proximité ou les moyens ni l’envie de financer une chambre en EHPAD. Le coliving semble de plus en plus être une alternative sérieuse.
Tout est en place pour que les projets se multiplient dans les années qui viennent !
Quid du cadre juridique ?
Le coliving se situe à la frontière des réglementations de l’hôtellerie et des réglementations résidentielles.
Cette tendance est récente et le cadre juridique n’est aujourd’hui pas défini. Nul ne doute que les pouvoirs publics vont se pencher sur la question dans les prochaines années à la vue de la tendance actuelle. Le ministère de la Cohésion des territoires est le seul a avoir communiqué sur le sujet et se dit « en phase d’observation ».
Bail de location courte durée ou de location meublé classique ?
De manière générale, la durée moyenne de l’occupation d’un coliving est de 10 mois. Il ne s’agit donc pas d’un bail de location courte durée, type meublé de tourisme, mais bien d’une location à l’année classique.
Ce style de bail restreint d’un côté l’aspect flexibilité du coliving, mais permet au coliver (le locataire) de bénéficier des aides au logement (APL).
Cela signifie par contre que le propriétaire-bailleur est soumis à l’encadrement des loyers, ce qui nous le comprenons bien va poser problème. Les règles pour un logement nu sans prestation ne peuvent pas être les mêmes que pour le coliving.
Certains bailleurs utilisent alors un bail mobilité plus flexible et précaire mais qui ne correspond pas à toutes les populations (exit les indépendants, jeunes travailleurs, freelance ou seniors par exemple) et qui protège beaucoup moins le propriétaire bailleur (absence de dépôt de garantie, quid d’un loyer impayé ?
Prestations para hôtelières
Le ménage, la fourniture de linge de maison, sont des prestations para hôtelières et doivent être facturées avec application de la TVA.
Inutile de dire que si une part des loyers devait se voir appliquer une TVA de 20%, cela pourrait poser problème quant à la pertinence de l’offre globale.
Quelles sont les règles d’urbanisme pour le coliving ?
Les règles sont différentes selon qu’on classe le coliving dans une catégorie ou dans l’autre.
Les biens en coliving sont en même temps à usage d’habitation (résidence principale) et hébergement hôtelier (prestation de services).
L’immobilier d’habitat et l’immobilier de commerce présentent de nombreuses différences et le passage d’un statut à l’autre n’est pas chose aisée.
Si nécessaire, il convient également de s’assurer de ce que dit le règlement de copropriété. Faut-il changer de destination ? L’autorise-t-il
Conclusion
Le coliving est parti pour apporter une modification du visage du parc immobilier français et de la manière de se loger.
Est ce que ce mode de logement va tout révolutionner ? Certainement pas ! Mais la tendance est là et partie pour durer car elle est générationnelle.
Investir dans le coliving en tant que particulier peut se faire de manière active ou passive.
De manière active, si vous avez le financement et la connaissance pour créer un projet seul ou si vous être prêt à vous associer à 2, 3, 4 ou plus pour créer un projet d’envergure logé dans une SCI.
De manière passive, 2 options s’offrent à vous, l’une étant beaucoup plus abordable que l’autre :
👉 investir quelques milliers d’euros dans ce type de projet via le crowdfunding immobilier ;
👉 investir via le nouveau fonds proposé par Audacia, la société de gestion fondée par Charles Beigbeder en 2007. Le ticket d’entrée est cependant fixé à 100 000 €. Ce fond, dédié au financement de résidences de coliving en France et en Europe, vise une collecte de 50 M€ et un objectif de rendement de 6% par an.
Investir en coliving est bien plus complexe et risqué que d’investir dans un appartement classique mais potentiellement bien plus rentable si le projet est bien mené.
Les difficultés de recherche de biens, de financement, de travaux, de cadre juridique, d’exploitation et de fiscalité sont nombreuses et c’est pourquoi il est très important de se former, d’analyser, de comprendre et même de se faire conseiller.
Encore une fois, le plus important réside donc dans le fait que l’éducation financière fasse partie intégrante de votre projet. Cet article n’est en aucun cas un conseil en investissement, chaque cas est différent, spécifique, et nécessite une analyse précise de votre situation.
Si vous voulez enfin passer à l’action et maîtriser les bases de l’investissement pour vos premiers placements rentables avec mon aide, on peut en parler ensemble.
