Si vous souhaitez investir dans l’immobilier physique, il existe de nombreuses méthodes pour le faire et l’une d’elle peut consister à investir dans un meublé en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).
Il existe 2 grandes catégories d’investissement en meublée :
👉 La première est d’acheter un appartement en nom propre que vous louez à un particulier via une agence ou non.
👉 La seconde consiste à investir dans une chambre ou un bien d’une résidence spécialisée fournissant un certain nombre de services (Accueil, Restauration, Blanchisserie, Ménage,…). Il s’agit de chambres étudiantes ou de résidences sénior par exemple.
Dans cet article, nous allons nous concentrer uniquement sur le premier de ces 2 modes d’exploitation.
Le LMNP en nom propre
Cela consiste donc à investir en nom propre dans un appartement que vous meublez de A à Z et que vous louez à un locataire présent à l’année. Il faut que le locataire en fasse sa résidence principale, ce qui exclut donc de ce modèle la location courte ou moyenne durée. Ces modes d’exploitations sont exclus du statut de la location meublé d’un point de vue juridique.
La population cible est de 2 natures : les étudiants ou les jeunes actifs. De manière générale, vous cherchez à proposer une prestation où les gens pourront arriver seulement avec leurs valises et le minimum de contraintes.
La location en meublé est cadrée par un bail spécifique :
👉 Le bail est d’un an pour le propriétaire (vs 3 ans en location nue)
👉 Le préavis de départ est d’un mois seulement (vs 3 mois en location nue)
👉 Le dépôt de garantie est de 2 mois de loyer hors charges maximum (vs 1 mois en location nue)
La liste du matériel nécessaire pour se déclarer comme appartement loué en meublé est stricte et définie par la loi. Il ne s’agit pas là de mettre une table, 2 chaises et un lit mais de fournir un appartement où le locataire n’aura rien à apporter si ce n’est ses effets personnels.
La location meublée possède 2 avantages non négligeables :
👉 La possibilité de louer plus cher au m2,
👉 Amortir vos potentiels travaux et donc bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.
A contrario elle possède 3 inconvénients majeurs :
👉 Gestion des meubles qui vous incombent en cas de casse ou d’usure. Cela peut être source d’ennuis supplémentaires,
👉 Type de location qui n’est pas adapté à tous les cas. Les locataires sont souvent des étudiants ou jeunes actifs ayant la volonté de s’installer rapidement à un endroit. On vise donc plutôt les moyennes / grandes villes et les biens de petite surface,
👉 La rotation peut être plus fréquente. Les locataires cherchent à se poser rapidement, ils cherchent aussi à repartir rapidement et simplement.
A savoir : Il n’est pas possible de changer le bail d’un locataire en place. C’est-à-dire que si vous cherchez à acheter un appartement déjà loué nu, il ne vous sera possible de changer le mode d’exploitation qu’au départ du locataire.
Ce type d’investissement est largement réalisable seul si vous maitrisez le sujet et avez le temps nécessaire (Étude du marché, Définition du secteur, Recherche du bien, Vérification de la rentabilité en intégrant la fiscalité, Offre, Achat, Travaux potentiels, Mise en location,…). Vous pouvez également déléguer ou vous faire assister dans chacune de ces tâches. Cela a forcément un impact sur la rentabilité de l’opération mais dans de nombreux cas de figure, il est toujours plus intéressant d’investir moins rentable que de ne rien faire du tout !
Location meublée : LMNP vs LMP
Pour commencer, parlons définitions !
LMNP : Location Meublée Non Professionnelle
LMP : Location Meublée Professionnelle
Pour pouvoir être classifié par l’administration fiscale comme étant un loueur meublé non professionnel, il faut respecter 2 conditions qui sont cumulatives :
👉 Vos revenus ne doivent pas excéder 23 k€ par an (on parle bien de loyers perçus charges incluses),
ET
👉 Ces revenus doivent être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal.
Si vous cumulez ces 2 conditions, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel) ce qui aura un impact sur la fiscalité.
Les conditions du LMP en termes de traitement du potentiel déficit, de la plus-value à la revente sont totalement différentes du LMNP. (Non traité dans cet article)
De plus vous êtes considérez comme un loueur professionnel ce qui implique que vous payerez des charges professionnelles.
👉 25 à 35 % de charges sur vos revenus pour la sécurité sociale des indépendants,
👉 8 % environ de CSG /CRDS.
Soit un total de charges entre 30 et 40% avant impôts.
Au contraire, en LMNP les charges se limitent à la CSG/CRDS qui est dans ce cas de 17,2%.
SI vous investissez en LMNP, Il est donc primordial de maîtriser son plafond pour ne pas basculer en LMP car cela peut venir fracasser la rentabilité de votre investissement.
Effectivement un grand pourcentage des personnes investissant dans le LMNP n’ont pas besoin de sécurité sociale des indépendants car sont déjà salariés à côté et payent cette cotisation ailleurs. Cela peut avoir un intérêt par contre pour la personne qui décide de quitter son emploi car il pourrait bénéficier d’une sécurité sociale par ce biais là.
Dans tous les cas, avant de réaliser un investissement qui ferait basculer de régime, il sera important de reprendre l’analyse de toute votre situation car les modalités fiscales sont très différentes et peuvent être très coûteuses si non maîtrisées.
Mais à moins d’acheter un énorme appartement ou plusieurs biens en même temps, il est très rare que le premier investissement fasse basculer en LMP directement. La question se pose alors plus tard lors d’un second investissement par exemple.
LMNP : Régime réel simplifié ou micro BIC ?
Revenons à notre sujet.
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), deux options s’offrent à vous pour remplir votre déclaration de revenus locatifs :
👉 le régime Micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % de vos revenus,
👉 le régime Réel Simplifié : vous déduisez vos charges réelles et avez la possibilité d’amortir vos biens et votre mobilier.
C’est ce mécanisme qui rend la niche LMNP très intéressante car dans de nombreux cas, le régime réel vous permet de faire des économies d’impôt voire même très souvent de l’annuler pour de nombreuses années !
L’impôt est bien souvent ce qui fait basculer une opération rentable en une opération non rentable. Il est donc important d’en comprendre le mécanisme avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier.
Dans le mode d’investissement qui nous intéresse ici, ce mécanisme est complexe car il fait appel au principe de l’amortissement.
Une entreprise à le droit d’amortir l’investissement d’une machine sur plusieurs années pour répercuter la perte de valeur de celle-ci,
En location meublé, nous allons estimer que le bien s’use tous les ans, et nous allons répercuter cette perte de valeur comme une charge sur le revenu imposable.
Qui dit charge sur le revenu imposable, dit résultat comptable qui diminue et donc imposition qui baisse ou qui s’annule ! Cela ne veut pas dire que vous ne gagnez pas d’argent mais comptablement et donc aux yeux de l’administration fiscale c’est le cas !
Voilà à quoi sert l’amortissement dans le cas du LMNP.
La revente
Lorsque l’on utilise un mécanisme tel que l’amortissement que ça soit en entreprise ou en investissement immobilier via une SCI, cela à des bénéfices sur l’imposition durant toute la durée de jouissance du bien.
A contrario, cela a un impact négatif lors de la revente du bien car il faut réintégrer les gains faits tout au long de ces années dans le calcul du montant de la plus-value à la revente. La note peut être alors très salée !
Le LMNP permet d’allier le meilleur des mondes !
Non seulement vous en profitez pendant l’exploitation du bien mais cela sera transparent lors de la revente.
C’est donc le régime des plus values immobilières des particuliers qui s’applique : Impôt sur le revenu + Prélèvements Sociaux.
Le principe est simple, la plus value immobilière brute est la différence entre :
👉 le prix de cession du logement meublé,
👉 et le prix d’achat du bien, majoré des coûts d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence, travaux).
Plus vous conservez votre bien, moins l’imposition de la plus-value sera importante.
L’exonération d’impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention et l’exonération de prélèvements sociaux est quant à elle totale après 30 ans de détention.
Conclusion
Vous l’aurez compris, la location meublée en LMNP est une véritable niche fiscale très prisée des investisseurs.
Il s’agit là de bien maîtriser son projet car cela ne s’adresse pas à toutes les villes et toutes les cibles.
En immobilier le principal frein à l’investissement est et restera l’impôt. Ce régime grâce au mécanisme de l’amortissement permet de le maîtriser et de l’annuler parfois pendant 8 à 10 ans.
Le LMNP n’a par contre pas vocation à être défiscalisant, il vous permettra juste d’investir sans impacter votre assiette fiscale.
Pour en profiter pleinement, il est donc très important de se former, d’analyser, de comprendre et même de se faire conseiller.
Encore une fois, le plus important réside donc dans le fait que l’éducation financière fasse partie intégrante de votre projet. Cet article n’est en aucun cas un conseil en investissement, chaque cas est différent, spécifique, et nécessite une analyse précise de votre situation.
Si vous voulez enfin passer à l’action et maîtriser les bases de l’investissement pour vos premiers placements rentables avec mon aide, on peut en parler juste ensemble.
