Lorsque je demande à un prospect ou un client s’il trouve normal de payer de l’impôt, la réponse est OUI dans 9 cas sur 10.
Lorsque je demande à ces mêmes 10 personnes, si elles souhaitent payer moins d’impôts la réponse est OUI dans 9 cas sur 10.
Ce qui ressort de la plupart des mes entretiens est donc : Ok pour en payer mais pas trop !
Ces statistiques je ne les invente pas ! Elles font partie des questions que je pose à tous mes clients dans le cadre d’un bilan patrimonial.
La France est sur le podium mondial en la matière comme le montre les statistiques ci-dessous :
La plupart des gens sont d’accord pour payer de l’impôt mais restent soucieux de maîtriser ce qu’ils doivent donner.
Ça tombe bien, l’Etat a mis en place un grand nombre de solutions de placements immobiliers permettant de réduire son impôt en toute légalité.
Ces solutions sont connues et permettent de se projeter d’une année sur l’autre.
- Combien vais-je payer d’impôt ?
- Combien est-ce que je peux investir pour défiscaliser ?
- Comment le faire efficacement ?
Cela se prépare, s’anticipe afin d’éviter de se retrouver sans solution avec la douloureuse du mois de Mai chaque année.
Face à ce constat, l’article qui va suivre a pour but de lister les différentes solutions qui s’offrent à vous pour réduire votre fiscalité.
IMPORTANT : Le listing qui va suivre n’est pas exhaustif et n’est pas un conseil de placement. Certaines des solutions ci-dessous sont complexes à mettre en œuvre ou présentent un niveau de risque ou des contraintes importantes. Regarder l’économie d’impôts est une chose mais il sera nécessaire de regarder chaque placement de manière globale pour peser les avantages, les inconvénients et les risques de chacun.
Chaque cas est différent, en cas de besoin une étude personnalisée peut être menée.
Investir en Pinel
L’investissement en Pinel est le plus connu de tous et consiste souvent à acheter un appartement neuf dans une zone considérée comme tendue (souvent car on peut trouver du Pinel rénové, c’est-à-dire des logements anciens rénovés éligibles au Pinel mais toujours dans des zones tendues).
Les zones éligibles sont appelées A Bis, A et B1 (de rouge à bleu foncé sur la carte). Il est donc impossible d’investir en Pinel dans un village de Corrèze !
La réduction d’impôt qu’engendre ces investissements peut aller jusqu’à 21 % du montant pour une acquisition de 300 000 € maximum.
Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, l’acquéreur doit s’engager à louer le bien pour une durée minimale prédéfinie de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est alors proportionnelle à la durée d’engagement soit 12, 18 ou 21 %.
Exemple : J’achète un bien éligible Pinel à 250 000 € et je m’engage sur 9 ans. Je bénéficie alors d’une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans, soit 2 % par an.
Je paye 5000 € d’impôt, j’ai donc droit à une réduction de 2 % de 250 000 € chaque année soit 5000 €. Mon impôt passe donc de 5000 € à 0 €.
Nb : Le dispositif Pinel doit progressivement être réduit à partir de 2023.
Investir en déficit foncier
Le déficit foncier est un régime de droit commun, ce qui veut dire qu’il ne s’agit pas d’une loi avantageuse à durée déterminée, qui ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales.
Pour expliquer ce mécanisme, je vais partir d’un exemple simple lié aux revenus fonciers dans la location nue :
Vous détenez un appartement vous rapportant 6000 € par an de loyer, la loi vous autorise à faire quelques déductions et ne pas être imposé sur l’intégralité de cette somme.
Vous aurez le droit de déduire des potentiels frais de gestion, la partie de la taxe foncière qui vous incombe, les frais d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunts ou encore votre assurance.
Cela implique qu’au lieu de payer des impôts sur 6000 €, vous ne paierez des impôts peut-être que sur 2500 € ou 3000 €. En fonction de votre tranche marginale d’imposition, cela va faire une différence non négligeable.
Je viens juste de poser les bases de l’imposition dans la location nue.
Mais quel rapport avec le déficit foncier ?
Tout simplement, si la somme que vous pouvez retrancher est supérieure à ce que vos loyers vous ont rapporté alors vous créez un déficit.
Admettons que vous ayez 8000 € à déduire et 6000 € de loyer. Alors non seulement vous ne paierez pas d’impôts sur vos loyers mais en plus le delta de 2000 € viendra se retrancher de vos autres revenus.
Si vous êtes un couple qui déclare 50 000 €, vous déduisez donc 2000 € et ne paierez des impôts que sur 48 000 €.
Alors vous allez me dire OK mais l’avantage est très limité et incertain (fonction des travaux d’entretien par exemple).
OUI MAIS il s’agissait de vous présenter le principe ! En effet, pour surfer sur ce régime avantageux, de nombreux promoteurs ou constructeurs proposent aujourd’hui des opérations optimisées au déficit foncier.
Ils achètent donc un bâtiment entier nécessitant une rénovation complète aussi bien des parties privatives que des parties communes.
Vous achetez donc un appartement refait à neuf et votre part des communs également refait à neuf (toiture, façade, ascenseur, etc etc)
La « quote-part » travaux grimpe vite et représente ainsi en général 50 % à 70 % de l’investissement total.
Exemple : Un couple gagnant 50 000 € annuel achète un appartement à 200 000 € dont 120 000 € de travaux.
Admettons que ces 120 000 € soient à payer sur 3 ans (le temps des travaux, en fonction des appels de fonds du promoteur) alors ils seront déductibles sur 3 ans (40 000 € par an) dans une limite de 10 700 € par an. Le solde est stocké dans une poche et est utilisable pendant 10 ans.
Ceci est un exemple simplifié !
Ce que l’on peut voir cependant, c’est que votre stock “à déduire” ne sera pas à 0 au bout de 10 ans. Vous allez donc perdre du potentiel gain fiscal.
C’est donc pour ça que ce genre d’investissement se calibre en fonction de votre besoin de gain fiscal.
Nb : De manière générale, ces investissements sont adaptés à des personnes ayant en plus de leurs revenus, déjà des revenus fonciers d’un appartement précédent.
Grâce aux fameux 40 000 € déductible par an de notre exemple, on peut non seulement gommer les revenus fonciers de l’appartement qu’ils possèdent déjà et 10 700 € de revenus.
Grâce à ce double effet, il sera plus facile d’être à 0 au bout de 10 ans et de profiter de l’intégralité du gain fiscal.
Retenez juste que ce genre de projet se calibre en se projetant sur votre situation.
Pour info 10 700 € déclaré en moins sur vos revenus vous apporte une réduction de 3210 € par an si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 30 %.
Investir en Malraux
Le dispositif Malraux est très encadré et ne concerne que les biens situés en site patrimonial remarquable. Et vous vous doutez bien que ce n’est pas vous qui décidez de cela !
Tout comme le principe du déficit foncier présenté ci-dessus, dans la plupart des cas il s’agit de promoteurs qui proposent des investissements de ce type. Il est déconseillé de se lancer dans un Malraux seul, les contraintes sont énormes en termes de cahier des charges, contrôles, etc etc.
Les travaux de rénovation réalisés par le promoteur donnent droit à l’acquéreur à une réduction fiscale (De 30 % ou 22 % en fonction de la zone et d’autres facteurs) calculée sur le montant des travaux dans une limite de 400 000 € sur 4 années consécutives.
Tout comme pour un investissement en déficit foncier, le promoteur va faire des appels de fonds au fur et à mesure des travaux qui peuvent s’étaler sur 2 – 3 ans (on parle de réhabilitation totale d’un immeuble)
Au début vous payez le bien et X % des travaux en année 1, puis Y % des travaux en année 2 et enfin Z % des travaux en année 3.
C’est donc ces montants X, Y et Z qui vont vous permettre de défiscaliser.
Exemple : Un couple dont les impôts s’élèvent à 10 000 € investissent dans un bien à 200 000 € dont 150 000 € de travaux.
Les appels de fonds pour les travaux sont planifiés contractuellement 30 % en année 1 puis 40 % en année 2 et pour finir 30 % en année 3.
En année N, le couple paye donc 30 % des travaux soit 45 000 €. L’investissement en Malraux leur permet d’avoir une réduction d’impôt de 30 % de cette somme soit 13 500 €. Leur impôt n’étant “que” de 10 000 €, il garde en “stock” 3500 € de réduction.
En année N+1, les travaux s’élèvent à 60 000 € (40 %), la réduction d’impôt peut donc être de 18 000 €. Ils en consomment 10 000 € et garde en stock 8000 €. Le total de leur stock reportable s’élève donc à 11 500 €.
En année N+3, il n’y aura plus de travaux à payer et donc plus de réduction d’impôt possible. Ils pourront donc prendre dans le stock reportable qu’ils auront cumulé et ne pas payer d’impôt encore une année supplémentaire. En année N+4, ils peuvent réduire leur impôt d’encore 5000 € (Ce report est possible pendant 3 ans).
Dans cet exemple, le couple a bénéficié d’une réduction d’impôt de 45 000 € sur 5 ans !
Investir en Monument historique
Tout comme le dispositif Malraux, l’investissement en monument historique est très encadré. Ce n’est pas vous qui définissez la nature historique de votre bien, et ce même si vous possédez une ferme du 19ème siècle.
Comme pour le déficit foncier et le Malraux présentés ci-dessus, il s’agit là aussi de promoteurs qui proposent des investissements de ce type. Je me répète mais là aussi il est déconseillé de se lancer dans un investissement de ce type seul, les contraintes sont énormes.
Là aussi l’avantage fiscal se fait sur le montant des travaux. Les promoteurs achètent des immeubles complets à rénover et les investisseurs achètent un appartement dans cet immeuble ainsi que leur part des communs également refaits à neuf.
Ici l’avantage se fait grâce un une déduction sans plafonnement sur les revenus de l’investisseur.
Exemple : Un couple gagne 250 000 € par an, sa tranche marginale d’imposition est clairement de 45 %. Ils décident d’investir dans un bien en monument historique de 300 000 € dont 225 000 € de travaux. Les appels de fonds se feront sur 3 ans comme dans l’exemple du Malraux.
Grâce à leur investissement et l’appel de fonds de 90 000 € la première année, le couple va pouvoir déclarer 90 000 € en moins sur leurs revenus. Étant dans une forte tranche marginale d’imposition, leur baisse d’impôt sera d’autant plus importante.
Dans cet exemple, le gain fiscal s’élève à 101 250 € sur 3 ans.
Investir en Censi-Bouvard
L’investissement en loi Censi-Bouvard consiste à acheter un bien loué meublé en résidence avec services (EHPAD, étudiants, sport d’hiver,..).
Ce genre d’investissement donne droit à un avantage fiscal de 11% sur 9 ans dans la limite d’un achat de 300 000 € TTC. De plus si vous louez suffisamment longtemps, vous pouvez également prétendre au remboursement de la TVA de 20 %.
Exemple : Admettons que vous achetiez un bien 150 000 € TTC.
En louant votre bien meublé et par bail commercial à un exploitant pendant 9 ans, vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt totale de 150000 X 11 %, soit de 16 500 euros.
Cette réduction est répartie sur 9 ans, ainsi vous payez 1 833 € d’impôt en moins chaque année.
En suivant les conditions de la Censi Bouvard et LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), vous pouvez également récupérer votre TVA de 20 %, soit 30 000 euros.
Investir en Denormandie
L’investissement en loi Denormandie est entré en vigueur le 1er janvier 2019 en réponse à l’effondrement des immeubles à Marseille.
Le but ici est d’inciter les investisseurs à acheter des petits immeubles à rénover dans des zones contenant de nombreux logements vides ou vétustes (Liste dressée par l’Etat).
En plus de ce point, les contraintes sont importantes avec une part travaux au moins égale à 25 % du coût total, des travaux devant améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % OU impacter au moins 2 des 5 postes suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres. Il y a également des contraintes sur les loyers et les ressources du locataire.
La réduction d’impôt est identique à celle de l’investissement en Pinel et offre un pourcentage de réduction de plus en plus long en fonction de votre durée d’engagement à louer le bien :
- 12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans,
- 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans,
- 21% pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans.
Exemple : Admettons que vous achetiez un immeuble 200 000 € et que vous fassiez 100 000 € de travaux. Le montant pris en charge pour la réduction d’impôt est donc de 300 000 €, qui est d’ailleurs le maximum autorisé.
En vous engageant sur 9 ans de location, vous aurez donc droit à 2% de réduction d’impôt par an calculé sur le prix total pendant 9 ans (soit 18 % sur 9 ans).
Si on fait le calcul : 2 % x 300 000 € = 6000 € de réduction d’impôt par an.
Bilan des 6 solutions d’investissement immobilier pour payer moins d’impôts en 2022
Vous venez à travers cet article de découvrir 6 solutions totalement différentes les unes des autres de défiscalisation dans l’immobilier : Pinel, Déficit Foncier, Malraux, Monuments Historiques, Censi-Bouvard, Denormandie.
Considérez bien que celles-ci ne sont présentées que sous l’angle “défiscalisation”, ce qui veut donc dire que je n’ai traité ici que ce qu’elles peuvent apporter dans ce domaine.
Chacune d’entre elle possède son lot d’avantages, d’inconvénients, de risques, de contraintes.
/!\ Résonner sous l’œil de la défiscalisation n’est pas suffisant !
Cependant, vous avez ici un panel global de ce que l’immobilier peut vous offrir en 2022 pour réduire voire annuler vos impôts.
Nb: je n’ai pas parlé ici de création de SCI ou de LMNP classique qui permettent potentiellement d’optimiser l’impôt et non de défiscaliser.
Vous aurez donc compris que pour aller plus loin, il convient d’analyser votre situation globale pour définir quelle solution est adaptée pour vous. Certaines sont chères à l’achat comme le Malraux ou les Monuments Historiques, d’autres plus accessibles. Certaines apportent des gains importants sur 3 ou 4 ans, d’autres de moins gros gains mais sur une durée plus longue.
Dans ce domaine, je vous préconise plus que jamais de vous faire accompagner dans votre stratégie. Chaque cas est différent et nécessite une analyse précise de votre situation et de vos objectifs.
Cet article n’est donc pas un conseil en investissement financier mais bien une source d’informations vous permettant d’y voir plus clair et de vous faire avancer dans votre compréhension du monde de l’investissement.
Si vous souhaitez une étude personnalisée, n’hésitez pas à me contacter !
