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Investir dans le viager solidaire

6 min de lecture 

Investir doit répondre à un besoin ! Inévitablement ! On n’achète pas un appartement locatif parce que tout le monde le fait et que ça parait bien. On ne se lance pas en bourse parce que ça semble cool.

Avant le déploiement ou la présentation d’une quelconque stratégie d’investissement, le conseiller en gestion de patrimoine doit avoir balayer avec vous vos besoins, vos objectifs, votre horizon de temps,…

Pour certain, l’objectif est de faire fructifier un capital pour un horizon retraite / long terme en maximisant le rendement peu importe les moyens utilisés (dans la limite du légal 😀).

A contrario, pour d’autres, l’objectif est de donner du sens à l’argent en répondant à une logique écologique, socialement responsable ou solidaire. Ici le rendement est secondaire.

Beaucoup d’entre vous ont certainement déjà entendu parler de l’achat en viager qui consiste à acheter un bien immobilier à une personne âgée avec une décote calculée en fonction, entre autres de son âge. Ensuite l’acquéreur s’engage à verser une mensualité à cette personne qui continue de résider dans le bien jusqu’à sa mort.

Le viager solidaire que je vais vous présenter dans cet article est similaire sous certains aspects mais finalement bien différent !

Si on devait sélectionner UN investissement d’utilité public, celui-ci ferait inévitablement partie des pré-sélectionnés !

Définition du viager solidaire

Le viager solidaire, c’est devenir partiellement propriétaire du logement d’une personne âgée en investissant à travers une société qui s’occupe de réunir les fonds de nombreux épargnants.

La société qui devient propriétaire de la maison / appartement paiera ensuite un capital à la personne âgée et devra aussi lui verser une rente à vie (montant dépendant de nombreux critères dont l’emplacement de la maison, l’âge, etc etc).

A ce stade, cela ressemble à du viager classique sauf que l’on s’associe à plusieurs pour le faire ? Oui mais pas tout à fait !

C’est à ce moment qu’intervient la notion de solidaire.

La société détenant la propriété a donc légalement comme bénéficiaire la personne âgée qui continue d’occuper le logement.

Elle s’engage en parallèle à mettre en place tout un écosystème autour de l’occupant des lieux afin de favoriser son maintien à domicile.

Les salariés ont comme mission de coordonner la mise en place des services adaptés et personnalisés à chaque personne (repas à domicile, équipement médicalisés, soins à domicile,…).

L’objectif du viager solidaire est donc le maintien à domicile des personnes âgées afin de repousser au maximum le moment où celles-ci devront peut-être aller en EHPAD.

Le constat – Pourquoi est-ce utile ?

L’utilité de telles initiatives peut paraître évidente mais il me paraît malgré tout nécessaire d’évoquer ici 4 constats qui mettent cela en évidence.

Raison macro-économique

Les caisses de retraite sont en difficulté car le nombre d’inactifs dépasse le nombre d’actifs cotisants.

En 2020, la France compte près de 6,2 millions de personnes âgées de 75 ans ou plus et 750 000 nouveaux retraités par an viennent s’ajouter à ce nombre.

En 2050, on anticipe que 11,6 millions de personnes seront âgées de 75 ans ou plus.

Raison opérationnelle

Le nombre de personnes en situation de dépendance va continuer à augmenter alors que le déficit des structures d’accueil entraîne déjà une pénurie.

Le nombre de lits en EHPAD disponibles est largement insuffisant : 16 lits pour 100 personnes âgées de plus de 80 ans.

On constate aussi un nombre important de personnes sur liste d’attente et des tarifs élevés qui forcent à l’éloignement géographique.

Raison du reste à charge

La retraite moyenne en France est de 1 496 € alors que le tarif moyen d’un hébergement en EHPAD est de 1 769 € par mois.

Lorsque les revenus ne permettent pas l’accès à une maison de retraite proche de leur domicile, les familles doivent faire le choix d’un éloignement géographique.

Raison humaine

Les personnes âgées souhaitent majoritairement vieillir à domicile mais l’adaptation du logement est le principal frein pour y parvenir.

DONC

Pour ces 4 raisons, le viager solidaire fait sens ! Pour ces 4 raisons, investir dans un tel processus est clairement utile et répond à un besoin flagrant des prochaines décennies.

Si votre souhait est donc de “Savoir où va votre argent”, ce genre d’investissement peut faire partie des solutions à étudier.

Les 2 solutions pour investir en viager solidaire

Pour investir en viager solidaire, il vous faut sélectionner votre mode d’acquisition qui finalement va dépendre de votre objectif : les parts sociales ou les titres participatifs.

La part sociale

Une part sociale est un titre de propriété sur le capital d’une société.

Dans notre cas, cela veut dire que lorsque vous souscrivez à l’adhésion d’une part sociale pour investir en viager solidaire, vous êtes propriétaire d’un petit morceau de l’entreprise qui gère cet écosystème global.

Ce genre d’investissement peut être éligible à la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif IR-PME (25% en 2022).

Nb : Ce pourcentage est validé chaque année par le gouvernement lorsque la loi finance est votée à l’automne. Ensuite les entreprises qui le souhaitent en font la demande et se voient notifier leur éligibilité ou non au environ du printemps de l’année suivante.

Ce point est important car il implique 2 choses :

➡️ Veiller à bien choisir la société partenaire avec laquelle faire ce genre d’investissement (il faut qu’elle soit agréée AMF et éligible à la réduction d’impôt),

➡️ Il y a des périodes précises pour souscrire (généralement sur le 2ème semestre de chaque année) et l’enveloppe accordée n’est pas infinie.

Votre souscription sert donc à acheter des logements en viager solidaire et à verser une rente mensuelle aux personnes âgées bénéficiaires.

Après un minimum de 7 ans, le montant de votre souscription vous est remboursé sans plus-value, celle-ci étant réintégrée dans le modèle économique. Celui-ci se veut solidaire, votre seul avantage étant la réduction d’impôt.

Au décès de la personne âgée ou lorsque celle-ci doit partir en EHPAD car les soins sont trop devenus trop importants, la société revend le bien immobilier. Cela peut arriver 5, 10 ou peut-être même 15 ans après l’achat.

Cette donnée est primordiale car elle implique que rien ne garantit le remboursement après 7 années précisément. La société se réserve le droit de décaler ce remboursement de quelques mois / années.

Les titres participatifs

Les titres participatifs sont des outils financiers peu utilisés car émis uniquement par des coopératives ou des sociétés publiques (les sociétés réalisant du viager solidaire peuvent avoir ce statut).

Ces titres participatifs sont des outils de financement au service de sociétés comme les coopératives qui leur permet de continuer à développer leur modèle économique, à tout simplement lever des fonds.

Techniquement, les titres participatifs et les parts sociales servent à la même chose, c’est -à -dire acheter des biens en viager solidaire. Ce sont par contre 2 enveloppes différentes.

Pour la société gestionnaire, l’avantage est la multiplication des rentrées d’argent et donc des moyens pour accélérer le modèle (l’enveloppe annuelle et la période de souscription sont également limités).

Pour l’investisseur qui peut être un particulier ou une entreprise, il y a cependant quelques différences :

➡️ Pas de réduction d’impôt,

➡️ Le placement apporte un rendement versé annuellement. Celui-ci est contractualisé et est évolutif année après année (D’environ 2,5 % la 1ère année à environ 4 % aux environs de la 7 ou 8ème années),

➡️ La somme investie est remboursée après un minimum de 7 ans (mêmes conditions que pour la part sociale) avec une prime indexée sur l’inflation constatée entre la date de souscription et la date de remboursement,

➡️ Les titres participatifs sont nominatifs et librement cessibles.

Investir en viager solidaire, le bilan

Je pense qu’il ne vous aura pas échappé que l’investissement en viager solidaire répond avant toute chose au besoin de comprendre l’utilité de votre argent quand vous l’investissez.

Cela peut difficilement être plus le cas qu’ici, le modèle étant on ne peut plus clair !

Les avantages fiscaux ou les rendements que proposent ce genre d’investissements sont bien évidemment secondaires bien que supérieurs aux livrets bancaires !

D’un point de vue de votre allocation globale, investir en viager solidaire ne doit pas être une priorité du fait notamment des risques associés et de la durée d’immobilisation de votre argent.

Cependant, si votre besoin est de diversifier, alors cette piste peut être à creuser.

Cet article n’est pas un conseil en investissement financier mais bien une source d’informations vous permettant d’y voir plus clair et de vous faire avancer dans votre compréhension du monde de l’investissement.

Si vous souhaitez un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à me contacter !

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