L’investissement locatif est depuis de nombreuses années, de nombreuses décennies, l’un des placements préférés des français.
La raison est simple : investir dans la pierre est gage de solidité ! Pour la plupart, ce sont des actifs qui resteront malgré le temps qui passe, des actifs qui sont censés nous survivre à tous.
Malgré ces avantages non négligeables, l’immobilier locatif a aussi tendance à effrayer beaucoup de monde pour plusieurs raisons, dont l’incertitude que la location procure.
- Est ce qu’on ne va pas m’appeler un dimanche matin ou pendant mes vacances pour gérer la rupture d’un chauffe-eau ?
- Vais-je tomber sur un bon locataire ? Va-t-il me payer les loyers ? Ne-va-t-il pas dégrader mon bien ?
- Vais-je réussir à louer en permanence ? Est ce que je vais avoir de la vacance locative ?
- …..
Pour tous ceux qui se reconnaissent dans ces phrases (mais aussi pour ceux qui veulent diversifier leur manière d’investir dans l’immobilier), voici 5 solutions pour placer votre argent dans la pierre sans AUCUNE gestion !
Ces 5 solutions ne se valent pas en terme de risque, de rendement potentiel ou encore de sécurisation de votre patrimoine. Elles peuvent par contre être complémentaires et s’intégrer dans une allocation d’actifs.
C’est parti ! Passage en revue de ces 5 options 👇
SCPI – Société Civile de Placement Immobilier
Les SCPI ont concentré une collecte de 7,4 milliards d’euros en 2021, en hausse de 22 % par rapport à l’année précédente. Cette somme conséquente vient essentiellement d’épargnants comme vous et moi à la recherche de placements différenciants pour placer leur épargne.
A la fin 2021, on comptait 209 SCPI sur le marché mais attention, toutes ne se valent pas et il est important de savoir les distinguer. Vous pouvez consulter cet article si vous êtes intéressé pour connaître les critères importants à vérifier avant d’investir.
Ce sont des sociétés de droit français dont la plus ancienne date de 1966 et qui ont l’objectif de collecter de l’épargne pour acheter des bâtiments. Chaque SCPI se spécialise dans un domaine et/ou un secteur (Bureaux, Santé, Logistique, France, Zone Euro,…).
Vous pouvez donc acheter des parts d’une SCPI ce qui implique que vous achetez un petit morceau du parc immobilier de la SCPI. Si la SCPI détient 10 immeubles, vous détenez un petit bout de ces 10 immeubles.
Détenir des parts de SCPI, c’est être actionnaire de la société qui détient les immeubles. Vous détenez alors des titres de propriété, ce qui rend ce placement totalement sérieux et sécurisé. Le prix d’une part peut ensuite évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de la valorisation totale du parc immobilier.
Mais en contrepartie, vous détenez des petits bouts de bâtiments dans lesquels il y a des locataires, ce qui implique que vous recevrez au prorata une petite partie des loyers versés comme pour de l’immobilier classique.
Chaque SCPI est gérée par une société de gestion qui s’occupe d’acheter les biens, de les louer, de faire les travaux, de s’occuper des litiges potentiels, de revendre,… Vous n’avez rien à faire.
Pour ce travail, les gestionnaires prennent des frais qui vous assurent votre tranquillité et vous reversent les loyers net de tout, avec un rendement moyen de 4,45 % en 2021.
Il ne vous reste qu’une chose à faire : déclarer ces revenus fonciers aux impôts au même titre que des revenus issus de l’immobilier physique.
Nb : Ces placements ont des frais d’entrée de l’ordre de 10 à 12% ce qui en fait un placement long terme. Point qui a son importance, les frais vous sont défalqués à la revente si revente il y a et non à la souscription (contrairement au nom que ces frais portent).
REIT – Real Estate Investment Trusts
Les REIT sont des fonds cotés en bourse qui investissent dans l’immobilier (au contraire des SCPI qui ne sont pas cotées en bourse).
Ce sont donc des sociétés qui investissent dans de l’immobilier partout dans le monde pour le mettre en location (Bureaux, Commerces, Santé et aussi Résidentiel).
Si vous détenez un PEA (Plan d’Epargne Actions) et/ou un CTO (Compte Titre Ordinaire), vous pouvez acheter des actions de REIT. En devenant actionnaire, vous devenez “propriétaire” au prorata de votre investissement.
Et donc au même titre que pour les SCPI, les locataires « vous payent des loyers » si vous détenez des actions.
Pour les SCPI, les loyers vous sont reversés mensuellement ou trimestriellement par la société de gestion. Dans le cas des REIT, vous toucherez un dividende qui peut en fonction des sociétés aller du versement mensuel au versement annuel.
Le principal avantage des REIT est aussi son principal inconvénient, ils sont cotés en bourse :
- Cela implique qu’il n’y a pas de frais à l’acquisition (vous achetez des actions en un clic sur le site de votre courtier, ce qui vous donne directement la détention de l’action en question).
- Cela implique aussi que le prix de l’action peut fluctuer fortement pour des raisons parfois liées aux conditions de marché ou au contexte macro-économique.
Voici ci-dessous le cours de Gecina, l’un des principaux REIT français (Vous pouvez d’ailleurs aller faire un tour sur leur site internet pour découvrir leur parc immobilier et voir plus précisément ce qu’est un REIT).
L’action est passée de 110 à 180 € en 2019 soit une hausse de 63 % en 1 an mais ensuite l’action a perdu 44 % en quelques semaines lors du krach Covid.
Si on épluche les rapports de cette société, la société n’a pourtant pas perdu 44 % de ces revenus ou de ces locataires et son parc immobilier n’a pas perdu 44 % de sa valeur.
Le prix d’une part de SCPI est donc beaucoup plus stable que le prix d’une action d’un REIT, ce qui a tendance à rassurer les investisseurs.
Au niveau des dividendes (Reversement des loyers perçus), le dividende de Gecina s’élève à 4,9 %.
Il n’est par ailleurs pas rare de voir des dividendes au-delà de 10 % pour les REIT ce qui en fait un investissement intéressant et parfois plus rentable que les SCPI.
Nb : Investir sur des REIT peut se faire via des ETF, ce qui est une manière souvent plus facile de se lancer dans le domaine.
Crowdfunding immobilier
J’ai déjà évoqué l’investissement en crowdfunding immobilier dans cet article et surtout les moyens de distinguer un investissement pertinent dans ce domaine.
Ici, il n’est pas question d’investir dans de l’immobilier pour toucher des loyers ou des dividendes via vos parts ou vos actions mais de prêter de l’argent à un promoteur pour la réalisation d’un projet immobilier.
Ce placement est donc uniquement à vocation « fructification de capital” et non à vocation “toucher une rente ou un loyer”.
On pourrait vaguement comparer cela à un projet d’achat / revente dans l’immobilier classique où le but est de transformer une somme X en une somme plus grosse après l’opération.
Lorsqu’un promoteur immobilier a un projet, que la banque apporte une somme dans ce projet mais que pour autant, le cash disponible dans les caisses du promoteur n’est pas suffisant, alors il peut faire appel au crowdfunding.
Exemple : Un promoteur X recherche 200 000 € pour compléter son projet. Il va alors émettre 2000 obligations à 100 € chacune que vous pouvez acheter.
Cette obligation donne droit au remboursement de votre mise sous une période pouvant aller de 12 à 36 mois avec un intérêt qui est souvent aux alentours de 10 % par an.
Attention ! Comme pour tout placement immobilier vous avez un risque de perte de votre capital si le projet ne voit pas le jour ou que le promoteur fait faillite.
C’est pourquoi des plateformes spécialisées étudient les projets pour vous et ne vous proposent que des opérations jugées viables. Cela n’empêche pas de resserrer encore les critères de sélection en suivant les points évoqués ici.
L’immobilier fractionné ou tokenisé
Dans le domaine de l’immobilier fractionné, je peux vous parler de 2 sociétés présentes dans ce domaine.
➡️ La première est RealT, société américaine qui utilise la crypto-monnaie comme levier.
➡️ La seconde est Bricks.co, société française qui utilise uniquement le fractionnement immobilier.
Dans le cas de RealT, ils proposent des biens (souvent des immeubles résidentiels) qu’ils divisent en plusieurs parts (des tokens ou jetons en français).
Dans l’exemple ci-dessus, le bien situé à Détroit aux Etats-Unis coûte 408 645 $, il est divisé en 8100 tokens à 50,45 $ pièce. Vous pouvez donc acheter un token et toucher des loyers sur celui-ci, à savoir 5,08 $ par an (soit un rendement de 10,06 %). Les loyers sont versés hebdomadairement ou mensuellement en crypto-monnaie.
Évidemment, vous avez toutes les données sur le site pour savoir si le bien est loué ou non, vérifier l’emplacement mais aussi comprendre la rentabilité.
Le mode de fonctionnement de Bricks.co est identique sauf que nous ne sommes pas dans l’univers de la crypto-monnaie. Ici vous achetez une “brick” du bâtiment et chacune d’entre elle vaut 10 €. Vous toucherez alors un loyer mensuel au prorata du nombre de “bricks” que vous détenez.
La société vous propose un bien qu’elle achète et qu’elle gère. Elle vous explique tout ce qu’il y a à savoir sur celui-ci que ce soit sur le bien ou sur le côté financier (Prix d’acquisition, frais retenus par Bricks, réserve d’argent en cas de travaux, frais de gestion et donc au final rentabilité de votre investissement).
Nb : Ici, le bien acheté est divisé en 274 170 bricks à 10 € chacune. Le rendement prévu pour votre investissement est de 3,68 %.
Dans les 2 cas, le prix du token ou le prix de la brick peut être revalorisé en fonction de l’évolution du prix du bâtiment et dans les 2 cas, les sociétés proposent une plateforme de revente de votre investissement (reste à trouver un acheteur).
Quelle solution choisir pour investir dans l’immobilier sans ne rien avoir à gérer ?
Vous venez de découvrir ou redécouvrir 4 solutions pour investir dans l’immobilier sans les tracas du quotidien.
Selon moi, l’investissement en SCPI reste à favoriser pour la stabilité de son marché, la transparence des sociétés qui le compose et les rendements très intéressants proposés.
A ne pas négliger, les SCPI peuvent s’acheter à crédit ou via le mécanisme du démembrement ce qui est un gros avantage par rapport aux autres options.
Si vous avez un PEA ou un CTO, investir dans des REIT est un bon moyen de compléter vos investissements dans l’immobilier. Les rendements proposés sont supérieurs aux SCPI, les frais inférieurs, la facilité de revente supérieure mais attention la volatilité du prix de vos actions est celle des marchés financiers (vs un prix de part en SCPI très stable).
Le crowdfunding quant à lui est une option complémentaire qui reste intéressante selon moi, en témoigne la collecte de 2021 de 958 millions d’euros. Ce mode d’investissement est un moyen de diversifier car risqué mais il est surtout complémentaire des autres car ne procurant pas de rente, de loyers ou de dividendes.
Enfin au sujet de l’immobilier fractionné (RealT ou Bricks.co), je ne suis pas un grand fan et ne conseille pas d’aller dans cette direction.
Ici, vous n’investissez que dans un seul bâtiment à la fois au contraire des SCPI ou des REIT, où vous achetez une multitude de petits bouts du parc immobilier global. Cela ne va donc pas dans le sens de la diversification qui est si importante dans ce domaine.
Mais surtout, le risque supplémentaire qu’engendre ces investissements est selon moi disproportionné par rapport au gain potentiel si on doit le comparer aux 3 autres options.
➡️ RealT est une société jeune basée sur l’environnement de la crypto donc par définition avec un risque important. De plus, je reste relativement sceptique sur la faculté à revendre ces tokens en temps voulu…
➡️ Brick.co est jeune également. J’ai les mêmes craintes que pour RealT (la crypto en moins). Pour noircir le tableau, cette société n’a pas montré une gestion administrative exemplaire depuis sa création et je suis méfiant sur la durabilité du modèle (je vous laisserai faire vos propres recherches sur le sujet si cela vous intéresse).
Je me devais de vous parler de ces solutions car elles ont le vent en poupe et ont fait beaucoup de bruit ces derniers mois mais ma conclusion est simple. Méfiance !
Posez vous la question suivante : Est-ce que le risque vaut le rendement ? (si vous deviez le comparer à d’autres placements).
J’ai MA propre réponse mais celle-ci n’est pas la vérité de tous !
Investir dans l’immobilier sans rien gérer, c’est donc possible de bien des manières ! Mais comme pour tout placement, le plus important réside dans le fait que l’éducation financière fasse partie intégrante de votre projet. Cet article n’est en aucun cas un conseil en investissement, chaque cas est différent, spécifique, et nécessite une analyse précise de votre situation.
Si vous voulez enfin passer à l’action et maîtriser les bases de l’investissement pour vos premiers placements rentables avec mon aide, on peut en parler ensemble.
