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Nom de l’auteur/autrice :Aurélien Tardy

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Surfer sur la tendance du coliving

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Pour satisfaire un projet d’investissement locatif, il existe une multitude de manières de procéder. Certaines de ces méthodes sont connues de tous et sont utilisées depuis des décennies alors que d’autres sont plus récentes et permettent aux investisseurs de surfer sur des tendances de mode de vie. C’est comme cela que les offres de colocation ou de locations courte durée sur Airbnb ont connu un boom exponentiel ces dernières années. Depuis 2019, une nouvelle tendance arrivant tout droit des Etats-Unis a fait son apparition : le coliving. Depuis, elle fait fureur en Europe, notamment en France et en Espagne. Qu’est-ce que c’est ? Dans un souci de rentabilité, les investisseurs ont créé des colocations de plus en plus petites, certaines n’ayant aucun autre lieu de vie que la cuisine, le salon étant devenu une 3ème ou 4ème chambre. La logique du coliving est diamétralement opposée. Là où la colocation s’arrête au partage de certains espaces de vie et du loyer, le coliving va plus loin en proposant des services supplémentaires en adéquation aux besoins des colivers. Un coliving, c’est donc un studio ou un T2 intégralement meublé et totalement privé. Celui-ci doit être relativement grand car vous y aurez votre salle de bain privative et très souvent une kitchenette. LA différence c’est que ce lieu privé se trouvera lui-même dans un très grand appartement ou dans une maison. Les parties communes doivent recenser un très grand salon ainsi qu’une ou plusieurs cuisines communes. Le tout doit être suréquipé avec des prestations de type wifi très haut débit avec Netflix, OCS, Amazon Prime,… des prestations de ménage. Vous pouvez imaginer des accessoires comme une console de jeu, un babyfoot, un billard ou encore un thermomix. Mais ce n’est pas tout ! Le but est de créer un lieu où les locataires peuvent tout faire. Il sera donc indispensable de créer un espace de coworking afin que les gens puissent travailler en groupe s’ils le souhaitent. Enfin, il n’est pas rare de trouver des offres ayant une salle de sport et/ou une salle de cinéma et/ou un jacuzzi. Pour finir, là où une colocation propose généralement un appartement pour 3 ou 4 personnes, les coliving peuvent être très très grands et il n’est pas rare de voir des lieux de vie pour plus de 10 personnes. Pour qui ? Les colivings s’adressent à de jeunes actifs, des expatriés ou des seniors. Dans tous les cas, ce sont des gens qui recherchent un logement de qualité, l’esprit communautaire avec des services qui leur permettent de réaliser des économies. Vous pouvez créer un coliving qui sera ouvert à tous ou alors si vous le souhaitez, vous pouvez créer un lieu avec un thème spécifique. Parfois, ils ciblent une clientèle en particulier, comme les web entrepreneurs, les sportifs ou les passionnés de cuisine. Enfin, votre co-living peut s’orienter vers un style de résidence médicalisée moins chère qu’un EHPAD pour les seniors. Le coliving invente donc une nouvelle forme d’habitat pour des personnes motivées par 3 grands principes : ✅ La flexibilité, grâce à une durée d’engagement de location modulable mais aussi une facilité d’installation pour le coliver qui emménage dans un logement meublé. Il ne lui reste qu’à défaire sa valise ! ✅ Les services, car ils font partie de l’ADN même du coliving. Comme nous l’avons vu plus haut, ces derniers peuvent être très larges. ✅ La notion de communauté, induite par ces espaces partagés qui favorisent les rencontres et les interactions sociales entre les colivers. Qui pour proposer ces prestations ? Vous l’aurez certainement compris par vous même, à la vue de l’ampleur du projet, créer une offre de coliving coûte cher. Il est quasiment impossible pour un investisseur lambda seul de créer une offre comme celle présentée ci-dessus, à moins de s’associer à plusieurs et d’unir des capacités financières, techniques, relationnelles,… D’ailleurs, petite apartée ! Si certains d’entre vous sont intéressés pour construire un projet de coliving en s’associant à plusieurs via une SCI par exemple, je suis partant ! Et on ne peut plus sérieux ! Face à ces coûts importants, la plupart du marché est détenue par des sociétés et des start-up qui se sont spécialisées dans le domaine ces dernières années. On peut par exemple citer : 👉 Quartus Coliving ; 👉 Sharies ;  👉Cohabs ; 👉 Colonies ; 👉 Medici Living. Sharies a par exemple annoncé avoir levé 15 millions d’euros pour se développer et passer d’une offre de 100 à 1150 chambres d’ici fin 2023. Bouygues Immobilier, qui fait partie des acteurs majeurs de la construction immobilière en France, a annoncé la mise en œuvre de sa première offre de coliving à Bordeaux à horizon début 2023. On peut également lire dans cet article, qu’ils ambitionnent la création de 1500 chambres de coliving dans 10 grandes villes d’ici 2025. Le marché du coliving est en plein essor ! Selon la nouvelle étude réalisée par BNP Paribas Real Estate, en 2021, il représente plus de 8 300 places en France, contre 5 000 en 2019. Pour exemple de ce qui se fait aujourd’hui en coliving, je vous laisse consulter cette annonce de la société Colonies à Marseille. Vous y trouverez des chambres, studios ou T2 dans une maison de 460m2 pour 14 personnes en plein cœur de la ville. Feu de paille ou tendance durable ? Même si le concept est né avant, le Covid-19 a permis de faire passer le coliving de quelque chose de peu connu à LA tendance actuelle ! Le coliving séduit énormément les célibataires manquant souvent d’espace dans des petits appartements de centre ville hors de prix et souffrant de solitude. Ce sont 2 problèmes que la pandémie a exacerbé ! Après le premier confinement du début 2020, des acteurs du coliving ont pu voir la demande s’envoler de 30%. Aujourd’hui, les jeunes sont particulièrement réticents à toute forme d’engagement, que ce soit professionnellement ou personnellement. La flexibilité apportée par le coliving est idéale pour eux. Les nouvelles formes de travail contribuent également au succès

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Laisserez-vous l’inflation vous ruiner ?

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Comme tout le monde le sait, le Covid-19 a mis le monde à l’arrêt en 2020. La reprise qui s’en est suivie a entraîné le monde dans un déséquilibre important du marché de l’offre et de la demande pour les biens et les services. Ce déséquilibre a entraîné ce que nous avons tous vu, de l’inflation ! C’est-à-dire une hausse des prix de l’alimentation, des énergies, des services ou encore de produits manufacturés. En France, l’inflation a atteint un pic de 2,8 %, sommets non touchés depuis la crise de 2008. La zone Euro dans son ensemble est encore moins bien lotie avec une inflation de 4,1 % mesurée en octobre 2021. Aux Etats-Unis, pays dont l’économie reste la locomotive du monde, l’inflation est de 6,8 % en novembre 2021, valeur non vue depuis 40 ans. Concrètement nous le voyons tous ! Les prix s’envolent ! Cela veut tout simplement dire que votre argent d’aujourd’hui vaut moins cher que votre argent d’hier !!! Ce déséquilibre de l’offre et de la demande est une première partie de l’explication mais il en existe une seconde. Politique des banques centrales Pour soutenir l’économie et la mise à l’arrêt du monde, la banque centrale européenne (BCE) et la banque centrale américaine (FED) ont décidé d’injecter massivement de l’argent : faire tourner la planche à billets ! En vrai ce sont de simples jeux d’écriture comptables, il n’y a pas d’impression de billets à proprement parler. En réalité, une banque centrale rachète aux investisseurs des dettes privées ou des emprunts d’État. Elle restaure ainsi leur liquidité afin qu’ils puissent prêter davantage aux acteurs économiques que sont les ménages et les entreprises. L’objectif d’une banque centrale est donc de stimuler la croissance. Indirectement ce mécanisme revient à créer de la monnaie par le rachat de dettes. Sauf qu’à en abuser, une monnaie créée sans modération n’inspire plus confiance. L’argent perd sa valeur, les prix montent et l’inflation attaque le pouvoir d’achat des citoyens. La boucle est bouclée ! C’est un résumé rapide mais plutôt juste de la situation actuelle. Maîtriser l’inflation Maîtriser l’inflation fait partie des objectifs des banques centrales. Pour cela, elles disposent de 2 moyens qui sont : 👉 Restreindre les rachats de dettes, ce qui reviendrait à revenir sur une politique mise en place après la crise de 2008 et amplifiée lors de la crise du Covid. C’est aujourd’hui ce qui maintient l’économie sous perfusion, ce qui a permis un tel rebond après le confinement de début 2020. Réduire ces rachats impliquerait une baisse de l’aide des banques centrales dans la reprise économique. Mais l’économie actuelle est-elle suffisamment robuste pour voler de ses propres ailes ? 👉 Augmenter les taux directeurs et notamment le taux de refinancement qui correspond au taux d’intérêt auquel les banques commerciales empruntent leurs liquidités. Si ce taux augmente, les banques prêteront de l’argent aux particuliers et aux entreprises à des taux plus élevés. Cela engendre mécaniquement moins de crédit et donc moins de croissance économique. Dans les 2 cas, c’est un frein au développement économique et surtout un danger pour les états. En relevant les taux ou en limitant les achats de titres, les banques centrales peuvent également faire augmenter le coût de la dette des États. Une augmentation trop élevée des taux pourrait rendre insoutenable la dette de certains États et provoquer un défaut souverain. La ligne est donc très très fine !!! Où en est-on aujourd’hui ? Le discours officiel est depuis plus d’un an : l’inflation n’est dû qu’au déséquilibre de l’offre et de la demande et non à la politique accommodante des banques centrales. Donc tout ceci est transitoire et rentrera naturellement dans l’ordre après la crise du Covid. Cependant depuis quelques semaines, le mot transitoire est utilisé de manière beaucoup plus délicate et certaines actions commencent à être discutées. La FED et la BCE ont en effet annoncé commencer à réduire leurs achats d’actifs et pour la FED prévoir des augmentations de taux progressifs ces prochains mois / années. Pour faire simple, le maître mot est : pas de sur-réaction. La peur de paralyser l’économie et d’emmener le monde dans une crise économique est bien réel. Personne n’a vraiment la réponse de qui a raison ou de qui a tort. Pour résumer, gérer car trop d’inflation est nocif pour tout le monde OUI. MAIS le faire en actionnant des leviers progressivement car ceux-ci peuvent également être contre productif. L’économie est prospère oui mais tout ce château de cartes est fragile. Dans ce cadre là, il est primordial de s’adapter, de protéger son pouvoir d’achat en utilisant des placements rentables et de maîtriser son patrimoine en résonnant plus que jamais “allocations d’actifs”. Que faire ? Nous sommes à notre niveau plutôt spectateur de tout cela. Notre seule possibilité est de s’adapter en fonction de ces données dans le seul but de protéger notre pouvoir d’achat et ne pas laisser cette inflation nous ruiner petit à petit. Selon cet article des Echos, nous pouvons voir que les estimations de la banque centrale européenne pour 2022 sont d’une inflation de 3,2 % dans la zone Euro. Si l’on associe ces chiffres à ceux de cette année, on peut en conclure que la dérive est encore en cours. Placer son argent à 0,5 % sur un livret A alors que l’inflation est estimée à 3,2 % en 2022 revient à accepter le fait de perdre 2,5 % de son capital lorsque vous le confier à votre banque. Pour se protéger de l’inflation, il est conseillé d’associer plusieurs stratégies afin de ne jamais mettre tous ses œufs dans le même panier. Voici les principales stratégies : L’or est à quantité limitée dans le monde et n’est pas imprimable, sa valeur ne peut pas être manipulée par une banque centrale. Le cours de l’once d’or (31 grammes) a progressé de plus de 20 % entre janvier et août 2020, au plus fort de la crise du Covid. De même, les cours de l’or se sont envolés lors de

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Les bases pour débuter dans la crypto sans se perdre

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La crypto-monnaie, sans être un écosystème nouveau, reste relativement récent. Comprendre certaines bases avant de se lancer est primordial et comprendre ce que vous achetez est à mon sens utile. La fameuse expression de Warren Buffet “N’achetez que ce que vous comprenez« . J’ai très souvent des conversations avec des personnes n’ayant pas forcément la connaissance de ce qu’ils achètent en crypto. Donc sans être un tutoriel, cet article va évoquer : ✔️ Où en est-on dans le cycle d’adoption de ce nouveau marché ? ✔️ C’est quoi une crypto ? Qu’est ce que vous achetez lorsque vous payez une crypto ? ✔️ Définir le bon ordre des choses pour se lancer et acheter ses premières cryptos. Si vous doutez toujours de l’intérêt de se lancer dans l’achat de cryptos et de la nécessité d’en intégrer dans son allocations d’actifs, je vous renvois vers ces 2 articles : 👉 Qu’est ce qu’une allocation d’actifs ? Pourquoi est-ce important ? 👉 Investir dans les crypto-monnaies N’est ce pas trop tard ? Quand on voit la hausse du bitcoin, on peut vite avoir tendance à se dire que l’on arrive trop tard, que le train est parti sans nous. Alors, est-ce vraiment le cas ? Market Cap, qu’est-ce que c’est ? C’est la somme des crypto-monnaies actuellement en circulation. La capitalisation “boursière” des cryptos : 2 475 milliards de dollars. Pensez vous que cela soit beaucoup ? Certes, cela représente une somme non négligeable mais…. ! En comparatif, voici ci-dessous la capitalisation des 16 entreprises aux plus grandes capitalisations boursières au monde ! Et le vainqueur est… Apple avec 2 642 milliards de dollars de capitalisation boursière. Qu’est ce que l’on peut en conclure rapidement ? La société Apple est plus grosse financièrement que l’intégralité des crypto-monnaies existantes… Ce parallèle est rapide et n’est pas tout à fait juste car une action boursière n’est en rien comparable à une crypto. Cela donne par contre un repère des quantités d’argent circulant dans l’un ou l’autre domaine. Tout cela pour dire que le monde des crypto-monnaies, bien que prenant de plus en plus de place, n’est encore qu’une poussière dans un océan financier. Et même si une évolution majeure a déjà eu lieu ces dernières années, nous n’en sommes encore qu’au début. Voici ci-dessous un petit comparatif entre l’adoption d’internet à son époque et l’adoption des crypto-monnaies aujourd’hui. Selon une analyse de Crypto.com, en juin 2021 le nombre de personnes utilisant la crypto-monnaie dans le monde était de 221 millions de personnes. En comparant cela avec l’adoption d’internet, nous sommes à un équivalent 1998. Cette explication me fait penser à ma sœur qui a passé son brevet des collèges en 1999 et qui a regardé ses résultats sur le minitel. Si les cryptos d’aujourd’hui sont au niveau du minitel pour internet alors effectivement, nous n’en sommes qu’au début de l’adoption de masse ! Les différents types de crypto-actifs ? Là, on commence à rentrer dans le vif du sujet. Ce sujet est très complexe et il est facile de s’y perdre. Mais il est primordial pour comprendre ce que vous achetez. Mon objectif ici est de vous expliquer que nous ne sommes pas en train de voir l’émergence de monnaies virtuelles par milliers mais bien en train de voir l’émergence d’un écosystème complet. Les coins Bitcoin a été créé en 2008 pour n’avoir aucun autre rôle qu’être une monnaie virtuelle. Le rôle du Bitcoin est donc de pouvoir payer des choses de manière décentralisée et ne répond à aucun système monétaire géré par un Etat. Et c’est tout ! C’est donc une monnaie qui dans le jargon est appelée un “coin”, c’est-à-dire une pièce. On parle de coin pour 2 raisons : le Bitcoin est basé sur une technologie appelée blockchain et le Bitcoin a une blockchain qui lui est propre ! Le bitcoin n’a donc qu’un rôle, celui de monnaie. On peut également citer les projets Monero, Tether, Ripple,… Mais d’autres coins peuvent avoir un rôle plus large comme par exemple Ethereum. Ethereum possède également sa propre blockchain, c’est donc un coin. C’est une plateforme qui permet aux gens de construire des applications décentralisées qui fonctionnent sans interventions humaines. Ce coin est considéré comme une monnaie d’utilité. Elle est utilisée pour se servir du réseau virtuel et payer pour chaque transaction que nous réaliserons avec les applications. Ethereum est une blockchain d’infrastructures tout comme les projets Solana, Polkadot, Avalanche, Elrond, Fantom,… Bien que très différentes dans le fonctionnement et donc complémentaires, leurs buts est identique à Ethereum. Posséder du BTC (bitcoin), de l’ETH (ethereum), du DOT (polkadot), du SOL (solana), c’est posséder une monnaie virtuelle utile dans des registres différents comme nous l’avons vu ci-dessus. Les blockchains d’infrastructures qui sont toutes des coins offrent donc la possibilité à une entreprise de se développer sur leurs réseaux et d’y créer des applications. On parle alors de tokens ou de jetons en français. Les tokens Ce sont des sociétés qui se développent sur la blockchain d’un autre et dont l’objectif est de résoudre un problème du monde réel. Cela représente peut-être 90 % des crypto-actifs aujourd’hui. Ces sociétés utilisent le réseau d’infrastructures de géant comme Ethereum et émettent des tokens pour se développer. Ils peuvent être de 3 sortes différentes : 👉 Security token : la seule utilité est la spéculation sur le futur travail de la société émettrice, 👉 Equity token : C’est une part de société, comparable à des titres financiers d’entreprise…, 👉 Utility token : Cela permet d’utiliser des produits ou des services spécifiques de la société. Posséder un token, c’est donc : 👉 soit posséder une part de l’entreprise (très rare cependant), 👉 soit détenir un avantage pour utiliser les services d’une entreprise, 👉 soit détenir un outil spéculatif lié à l’entreprise. Dans les 3 cas, vous ne possédez pas de monnaies virtuelles mais un actif lié à une entreprise. Ces actifs n’étant pas infinis, si l’entreprise croît, la valeur de ce que vous détenez croît également. Se lancer dans l’achat

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L’assurance vie est-elle vraiment morte ?

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L’assurance vie ne rapporte plus rien ! C’est très souvent la réaction de la plupart des gens quand vous leur parlez de ce produit de placement. Ou la réaction de beaucoup d’influenceurs spécialisés sur les réseaux sociaux. Et comment leur donner tort ? En 20 ans, le taux moyen des fonds euros des assurances vie à été divisé par 4 et est passé de 5,3 % à 1,3 % en 2020/2021. Dans le même laps de temps, le taux moyen du livret A à lui été divisé par 6 et est passé de 3 % à 0,5 % en 2020/2021 ! Alors, pas si mal l’assurance-vie ? Se comparer au livret A est une bien maigre consolation ! Nous connaissons les vertus des assurances vies pour les sujets de transmission dans l’article. Si vous n’êtes pas au fait de ce point, je vous conseille de consulter l’article suivant : Optimiser sa succession. Nous allons désormais essayer de regarder si l’assurance vie est toujours bien un outil de dynamisation du patrimoine. Comparer ce qui est comparable Pour dire qu’une assurance vie n’est pas rentable, LA chose à ne pas faire serait de comparer le fonds euros de celle-ci à la bourse. Vous compareriez alors des actions qui sont par nature des investissements risqués et qui peuvent engendrer une perte de tout ou partie de votre capital avec un outil dont le montant de votre investissement de départ ne peut pas diminuer. En effet, le fonds en euros est un support financier d’un contrat d’assurance-vie qui présente l’avantage de garantir le capital déposé. Le revers de la médaille comme nous l’avons dit plus haut est que les taux d’intérêts ont une tendance baissière depuis 20 ans. Ceci étant dit, si vous voulez comparer le rendement de l’assurance vie à capital garanti avec un autre placement, il convient de la comparer avec : 👉 Le livret A, dont le taux est de 0,5 %, ou encore 👉 Le LDD, dont le taux est aussi de 0,5 %. L’assurance vie ne s’en sort alors pas si mal ! Comment dynamiser son assurance vie ? Les assurances vies sont composées de 2 grandes familles pour placer son argent : 👉 Les fonds euros à capital garanti dont on a parlé ci-dessus, Et 👉 Les unités de compte. L’unité de compte est le nom donné aux différents supports d’investissement. Contrairement aux fonds en euros, le capital placé en unités de compte n’est pas libellé en euros mais en parts. Ces parts étant exposées aux marchés boursiers, elles peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse, le capital de départ n’étant pas garanti. Dans l’article Investir en bourse avec les ETF, je parlais d’un exemple d’investissement boursier type à travers les ETF. Ce que je vous propose de faire est de comparer sur un an entre le 23 novembre 2020 et le 23 novembre 2021 de la différence de rendements entre : 👉 Le placement ci-dessus, et 👉 Un placement similaire sur une assurance vie du groupe Aviva. Nb : Les chiffres utilisés ci-dessous sont réels et tous vérifiables. De plus, les performances de l’année qui vient de s’écouler dans un contexte post-covid ont été exceptionnelles avec des rendements à 2 chiffres. Je tiens donc à rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Admettons un investissement de 10 000 € le 23 novembre 2020 avec la répartition ci-dessous : ✅ Valeurs de pays développés : 25 % de l’investissement soit 2500 €, ✅ Valeurs françaises : 20 % de l’investissement soit 2000 €, ✅ Valeurs de pays émergents : 5 % de l’investissement soit 500 €, ✅ Fond immobiliers cotés : 25 % de l’investissement soit 2500 €, ✅ Obligations : 25 % de l’investissement soit 2500 €. Si on prend séparément ces 5 placements, 2 supports de l’assurance vie Aviva ont été plus performants que des supports équivalents en bourse, et à contrario, 3 ont été en deçà de la performance boursière. Au final, l’investissement se serait transformé en : 👉 12 093,95 € en bourse soit une hausse de 20,93 %, Ou 👉 11 790,75 € sur l’assurance vie Aviva soit une hausse de 17,9 %. Alors effectivement, sur cet exemple le placement boursier a été meilleur de 3 %. Faites l’expérience avec d’autres valeurs et/ou une assurance vie différente, vous auriez certainement des résultats inversés. MAIS le but de cet article n’est pas de démontrer quel placement à été meilleur que l’autre sur les 12 derniers mois. L’objectif ici est de montrer qu’une assurance-vie reste compétitive pour dynamiser son patrimoine. A exposition et risque équivalent, les rendements sont similaires. Conclusion L’assurance vie est et à vocation à rester un formidable outil de dynamisation de votre patrimoine. Elle répond aux besoins de ceux qui ne veulent prendre aucun risque avec leur épargne, les fonds euros d’assurance vie ayant des rendements supérieurs aux autres livret A ou LDD. Mais nous avons également vu qu’elle répond aussi aux besoins de ceux ayant la volonté d’exposer un peu plus pour obtenir de meilleurs rendements. Tout n’est pas blanc ou noir, et il est possible d’allier les 2 stratégies en découpant son capital en plusieurs poches, cela revient à créer une allocation d’actifs au sein de votre assurance vie. L’horizon de temps et vos objectifs sont capitaux pour déterminer votre stratégie et il est souvent conseillé de s’exposer lorsque l’objectif est lointain pour petit à petit sécuriser son épargne lorsque celui-ci approche. Le plus important réside dans le fait que l’éducation financière fasse partie intégrante de votre projet. Cet article n’est en aucun cas un conseil en investissement, chaque cas est différent, spécifique, et nécessite une analyse précise de votre situation. Si vous voulez enfin passer à l’action et maîtriser les bases de l’investissement pour vos premiers placements rentables avec mon aide, on peut en parler ensemble.

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Comment vivre grâce aux intérêts composés ?

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On attribue à Albert Einstein de nombreuses citations au sujet des intérêts composés. Il les aurait qualifiés de “plus grande force de l’univers”, de “huitième merveille du monde”, ou encore de “plus grande invention de l’humanité”. Il est peu probable que ces citations soient réellement de lui mais peu importe, cela ne retire absolument rien à la puissance des intérêts composés ! Qu’est ce que c’est ? Lorsque vous placez une somme d’argent sur un support financier, vous touchez des intérêts. En les réinvestissant, vous parlerez d’intérêts composés et vous aurez donc utilisé la somme touchée pour faire gonfler votre mise de départ ! Prenons un exemple simple avec le livret A : Admettons que vous ayez 20 000 € sur ce livret avec un taux actuel à 0,5 %. 👉 Année 1 : 20 000 € à un taux de 0,5 % => 100 € d’intérêts 👉 Année 2 : 20 100 € à un taux de 0,5 % => 100,50 € d’intérêts 👉 Année 3 : 20 200,5 € à un taux de 0,5 % => 101 € d’intérêts etc etc… Tous les ans, les intérêts touchés viennent grossir la mise de départ et gonfler la somme soumise aux intérêts l’année suivante. Petit à petit, le montant des intérêts augmente. Alors je vous l’accorde avec un livret A, cela ne fait pas rêver ! La méthode du nombre 72 J’ai 20 000 € sur mon livret A et je souhaite savoir dans combien d’années mon capital aura doublé grâce à la méthode des intérêts composés. Pour le savoir, il suffit d’appliquer la méthode du nombre 72, qui donne une réponse approximative mais simple à mettre en œuvre. Il vous faut diviser 72 par le taux d’intérêt du support de placement, soit 0,5 % dans notre exemple : 👉 72 / 0,5 = 144 ans pour doubler son capital avec la méthode des intérêts composés sur un livret A. La retraite anticipée, ce n’est pas gagné !!! Quelle somme pour vivre de ses placements ? Pour commencer, 2 informations importantes : Une étude de l’AMF publiée en 2013 montre que sur une durée de 25 ans (1988 – 2013), un investissement réalisé en actions françaises et conservé sur toute la période avec réinvestissement des dividendes a procuré un rendement réel moyen de 5,81 %. A l’heure actuelle, le montant d’une retraite moyenne en France est de 1300 euros net. Nous allons donc raisonner de manière inversée pour cet exemple. Pour avoir 1300 € nets à la retraite, il faut générer 1690 € qui seront imposés à 30% (Flat-tax). Et pour générer 1690 € par mois avec une rentabilité moyenne de 5,81%, quel est le capital nécessaire ? La réponse est : 349 500 € ! Cette somme parait énorme mais celle-ci vous permettra d’obtenir le même montant que la moyenne des français après 42/43 années de cotisation. Comment réunir cette somme ? Pour déterminer cela, il faut utiliser une calculatrice d’intérêts composés. Je vous conseille celle du site Gérez mieux votre argent qui est très simple d’utilisation. Admettons un placement initial de 1000 € à l’âge de 20 ans. Si vous vous astreignez à compléter ce placement de 187 € par mois pendant 40 ans au rendement moyen de 5,81 %, la somme finale sera de 349 500 €. Nb : 187 € par mois représente 10 cigarettes par jour pendant 30 jours et 1 McDo par mois. Sans dire que vous devez vous priver de vos plaisirs pour cela, il est certain que pour en arriver à ce résultat, il faudra faire quelques efforts. Le montant de votre investissement sera de 90 760 € pendant 40 ans qui se seront transformés en 349 432,33 € grâce aux intérêts composés. Pour s’en assurer, nous pouvons refaire le calcul dans le bon sens cette fois : 349 434,33 € au taux annuel moyen de 5,81 %, cela représente la somme de 20 302 € annuelle. Soit 1691 € mensuel avant l’impôt de 30 % et donc 1300 € net mensuel. Conclusion Pour vivre de ses placements, il est primordial de comprendre et d’utiliser les intérêts composés. On parle de véritable effet boule de neige. Il n’y a rien de proportionnel dans ce calcul et votre meilleur allié sera le temps. Si nous reprenons le même exemple que ci-dessus : ✅ La somme au bout de 30 ans aurait été de 181 500 € soit un revenu mensuel net de 615 € par mois, ✅ La somme au bout de 50 ans serait de 645 000 € soit un revenu mensuel net de 2186 € par mois. Les intérêts composés alliés à un horizon de temps long vous permettront d’extraire tout le potentiel de vos investissements. Les intérêts composés sont le parfait exemple de la nécessité de se former, d’analyser, de comprendre et même de se faire conseiller. C’est pourquoi le plus important réside dans le fait que l’éducation financière fasse partie intégrante de votre projet. Cet article n’est en aucun cas un conseil en investissement, chaque cas est différent, spécifique, et nécessite une analyse précise de votre situation. Si vous voulez enfin passer à l’action et maîtriser les bases de l’investissement pour vos premiers placements rentables avec mon aide, on peut en parler ensemble.

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Investir en bourse avec les ETF

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La bourse fait partie des principales solutions d’investissement. C’est une solution très appréciée pour obtenir des alternatives aux livrets non rémunérateurs ou encore aux assurances-vie, PER,… Sans dire que l’un est mieux que l’autre, chaque support répond à des besoins spécifiques et a ses avantages et ses inconvénients. Le point de départ est de définir dans quoi investir. Il n’est pas question de faire un All-In sur des actions Total parce que votre chauffeur de taxi vous a dit que ce serait un coup gagnant grâce à la montée du prix du pétrole,… Ou de tout mettre votre argent dans des actions Airbus car vous y travaillez et que cela vous rassure. Ce genre de fonctionnement ne ressemble pas vraiment à une stratégie mais plutôt à une loterie. Les 2 méthodes les plus connues pour investir en bourse sont l’investissement : 👉 dans des sociétés cotées (Total, Michelin, Tesla, Apple,…) ; 👉 ou en ETF (Fonds de placements). Une fois que l’on connaît ces 2 grands principes, il est également possible d’allier le meilleur des mondes ! Un ETF, qu’est-ce que c’est ? Un ETF (exchange-traded fund) n’est ni plus ni moins qu’un produit financier coté en bourse. Ils sont créés par des sociétés avec pour objectif de répliquer l’évolution du cours d’un actif sous-jacent. Très clairement, ils constituent une moyenne de ce qu’ils sont composés. Le plus simple étant encore un exemple : Lyxor CAC 40 (DR) UCITS ETF Acc (CACC) En lisant cela, vous allez me dire… alors là ce n’est pas plus simple !!! Décryptons : Lyxor : Nom de la société émettriceCAC 40 : Indication sur ce que contient l’ETF(DR) : Dividendes réinvestiesUCITS : répond à la directive européenne du même nomAcc : les dividendes liés à l’ETF sont capitalisés Cet ETF émis par Lyxor a donc pour but de répliquer le comportement du CAC40 (40 plus grandes entreprises cotées à la bourse de Paris). Quand vous placez 1000 euros sur cet ETF, Lyxor répartit cette somme sur les 40 entreprises du CAC40 avec une répartition définie par leurs soins : Vous investissez alors à travers un support dans 40 entreprises différentes et n’êtes donc plus exposé à un secteur ou à une entreprise. Les frais seront limités car vous pourrez faire cet investissement avec un seul ordre et donc en payant une seule fois des frais. Nb : Comme écrit plus haut, cet ETF est à dividendes réinvestis ce qui implique que vous n’en toucherez pas. Nb 2 : En cherchant rapidement sur le site de Lyxor, nous pouvons voir que cet ETF réplique physiquement les actifs qui le composent. Ces 2 points sont traités et expliqués ci-dessous. ETF capitalisant ou distribuant ? Il est souvent mentionné en fin de libellé de l’ETF la mention « Acc » ou « Dist ». Il s’agit de la politique de distribution des dividendes de l’ETF : 👉« Acc » ou « C » signifie que les dividendes sont capitalisés ; 👉 « D » ou « Dis » ou « Dist » signifie que les dividendes sont distribués. Si rien n’est inscrit, il vous faudra alors chercher l’information sur un site spécialisé ou sur le site de l’émetteur (Lyxor dans notre exemple). Investir dans un ETF capitalisant ou distribuant répond à 2 objectifs différents pour l’investisseur : 👉 ETF capitalisant : Lorsqu’un ETF capitalisant reçoit les dividendes des sociétés qui le composent, il les réinvestit en achetant des actifs supplémentaires. Pourquoi choisir un ETF capitalisant le dividende ? Tout simplement pour une stratégie de capitalisation ! Si votre objectif est de faire grossir un capital et ne pas en récupérer une rente dans les années à venir, ces ETF sont adaptés. 👉 ETF distribuant : Lorsqu’un ETF distribuant reçoit les dividendes, il les met de côté et les verse aux investisseurs. Pourquoi choisir un ETF distribuant le dividende ? L’investisseur n’a pas besoin de vendre des positions sur son portefeuille pour sortir de l’argent car il va toucher des dividendes. Il pourra après imposition utiliser cette rentrée d’argent pour vivre. Attention : – Si votre ETF est placé sur un CTO (Compte Titre Ordinaire), vous êtes libre de sortir et rentrer de l’argent comme bon vous semble et quand vous le souhaitez, – Si votre ETF est placé sur un PEA (Plan d’Epargne Actions), et en contrepartie d’une fiscalité avantageuse, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez sur les sorties de votre argent si votre compte a moins de 5 ans (sauf cas spéciaux). Finalement on peut retenir qu’un ETF capitalisant sera utile dans la phase de grossissement de votre capital alors qu’un ETF distribuant sera utile dans la phase de consommation de votre capital. ETF à réplique physique, physique partielle ou synthétique ? L’ETF peut être de 3 types pour répliquer le comportement de ce qui le compose. ✅ ETF à réplique physique : C’est la méthode la plus facilement compréhensible, celle utilisée par Lyxor pour l’ETF présenté ci-dessus. L’ETF achète réellement et proportionnellement tout ce qui le compose (Dans le cas ci-dessus : 12,2 % d’actions LVMH, 6,5 % d’actions Total,…). ✅ ETF à réplique physique partielle : Cette méthode est finalement très proche de la première. Dans ce cas, l’ETF détient seulement une sélection de titres de l’indice (Ici l’indice est le CAC 40), mais en faisant en sorte d’en être relativement proche. Ce type de réplication est mis en œuvre dans 2 cas de figures : – Lorsque le nombre de titres à suivre est trop important, cela permet d’optimiser le coût et donc les frais pour l’investisseur. – Lorsque les titres sont trop illiquides, c’est-à-dire qu’il est difficile d’en vendre ou d’en acheter par manque d’acheteurs ou de vendeurs. ✅ ETF à réplique synthétique : C’est la méthode la plus complexe et la plus technique. L’’ETF passe par un intermédiaire (que l’on appelle swap ou contrepartie) qui va acheter les actifs à sa place. C’est donc cet autre acteur qui va acheter les titres et s’engager à fournir la

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Optimiser sa succession

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Nous allons aborder un sujet que peu de français osent ou prennent le temps de préparer : sa succession. Pour parler de ce sujet, il faut se projeter décédé et clairement, ce n’est pas un sujet sympathique à aborder entre amis ou en famille. Une discussion récente avec un client m’a motivé à écrire cet article. Ils avaient sa mère, sa soeur et lui-même, une femme dans leur entourage proche depuis toujours. Ils la considéraient comme leur grand-mère mais légalement, elle ne l’était pas, et cette femme n’avait aucune famille d’un point de vue successoral. Cette vieille dame est décédée récemment et à laissé tout son patrimoine à mon client, sa sœur et sa mère. Aucune préparation successorale n’avait été faite. L’héritage comprenait une maison, quelques appartements et de l’argent en banque pour un total évalué à 1 million d’euros. N’ayant aucun lien de parenté, la part imposable de l’héritage fût alors de 60 % du montant transmis : 600 000 €. Qui peut payer une telle somme ? Dans de nombreux cas, il est donc indispensable de vendre tout ou partie du patrimoine, ce fut le cas dans l’exemple ci-dessus. Dans un cas de figure si extrême, il aurait certainement été difficile de ne rien payer lors de la succession mais la note aurait pu être bien moins douloureuse si cela avait été anticipé. Il ne s’agit donc pas dans cet article de trouver la meilleure rentabilité sur un investissement mais de comprendre les bases qui feront que l’Etat ne se servira pas une part importante de ce que vous aurez mis une vie à construire au moment où il sera trop tard pour vous. Les règles successorales sont très complexes en France et même relativement nébuleuses. Il sera donc impossible de passer en revue tous les sujets et tous les cas de figure. Le but est de vous exposer les grands principes associés à quelques exemples concrets. Les règles de bases La première chose à savoir est que tout peut être donné de son vivant que ce soit des biens immobiliers (maison, appartement,…), des biens mobiliers (meubles, bijoux, tableaux), de l’argent, ou encore des valeurs mobilières (parts sociales, actions,…). Tout peut être donné mais à partir du moment où vous avez des enfants et/ou des petits enfants, vous ne pouvez pas donner de manière illimitée à autrui car ces personnes sont des héritiers dits “réservataires”. Dans ce cas de figure, il y a une part de ce que vous possédez qui ne peut en aucun cas être donnée à autrui : 👉 La moitié si vous avez un enfant, 👉 Les ⅔ si vous avez 2 enfants, 👉 Les ¾ si vous avez 3 enfants ou plus. La loi vous autorise à réserver le pourcentage restant à qui vous le souhaitez que ce soit de votre vivant ou lors d’une succession. Vous ne pouvez donc pas faire “n’importe quoi”. Cependant, le but de cet article n’est pas de définir comment déshériter vos enfants, et ce n’est pas non plus de traiter de MULTIPLES cas de figure possibles. De ce fait, nous traiterons ici une transmission classique. Le but étant de voir d’un point de vue chiffré la différence entre une succession préparée et une succession non préparée. Histoire d’une succession Lors du décès d’un des 2 conjoints mariés, la part appartenant au défunt va être soumise à succession. Dans la plupart des cas, le conjoint survivant obtiendra la part de l’héritage en usufruit avec exonération d’imposition. Les enfants obtiendront l’héritage en nue-propriété avec taxation. Cela veut donc dire concrètement que le conjoint pourra utiliser sa part comme bon lui semble, louer le ou les biens immobiliers s’il le souhaite, ainsi qu’en récolter les loyers. Cependant, s’il souhaite vendre, il devra récolter l’accord des enfants qui sont nus-propriétaires. Si le couple était marié sous le régime de la communauté, la quasi-totalité de ce qu’ils ont entre dans le cadre de cette répartition (Immobilier, argent,…). Mais en fonction du montant transmis, les enfants vont devoir payer une imposition sur cette nue-propriété. Lorsque rien n’est préparé, le problème MAJEUR réside alors dans le fait qu’ils doivent payer un impôt alors qu’ils ne récupèrent absolument rien physiquement car le conjoint survivant est usufruitier. Il est possible d’en différer le paiement jusqu’au moment où l’usufruit disparaît (décès de l’usufruitier ou vente du bien mais vous devrez alors payer les intérêts au taux légal sur les sommes dont vous avez retardé le paiement). Lorsque le deuxième parent décédera, les enfants hériteront de la totalité du patrimoine de leurs parents et donc de la pleine propriété de l’ensemble. Ils devront alors payer des impôts sur la seconde partie de la transmission. Avec potentiellement les mêmes problèmes fiscaux ! Exemple chiffré L’homme de 78 ans d’un couple marié décède et laisse derrière lui sa femme du même âge et ses 2 enfants. Le couple possède une maison à 350 000 €, un appartement de vacances en bord de mer estimé à 200 000 € ainsi que 250 000 € d’argent en banque pour un total de 800 000 €. Dans le cas général, l’intégralité de la part du défunt revient en usufruit à sa femme et en nue-propriété à ses 2 enfants. Nb : L’autre option possible est la transmission de 25 % de la part en pleine propriété. Les 75% restants devenant donc la pleine propriété des enfants. Le choix entre ces 2 options doit se faire dans les 3 mois suivant le décès. Sans décision, c’est l’option 100 % usufruit qui s’applique, ce sera donc celle que l’on étudiera dans ce cet exemple. Nb 2 : En préparant sa succession en amont du décès, le couple aurait également pu préparer une donation au dernier vivant. Cela rajoute des options possibles dans la protection du conjoint survivant. Comme le prévoit la loi, la succession de la femme est exonérée d’impôt alors que celle des enfants y est soumise. Quel est alors l’impôt pour cette part de 400 000 € que les enfants récupèrent en

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Cas concret : Acheter des parts de SCPI à crédit

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Pour rappel : SCPI – Société Civile de Placement Immobilier Je vous laisse au préalable regarder cet article pour voir ou revoir l’intérêt que ce type de placement peut avoir, les frais associés ainsi que les différents critères d’analyse. Ici, nous allons nous concentrer sur l’analyse d’un achat de parts de SCPI à crédit ! Quel intérêt d’acheter à crédit ? Pour commencer il est nécessaire de parler de la notion d’effet de levier. C’est le mécanisme qui consiste à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement. En France, il n’y a que 2 types d’investissement immobiliers pour lesquels vous pouvez solliciter votre banque pour qu’elle vous prête de l’argent : 👉 L’investissement immobilier (L’achat d’un appartement ou autre pour un projet locatif), 👉 L’achat de parts de SCPI. Les banques vous permettent donc d’utiliser de l’argent qui ne vous appartient pas pour acheter quelque chose qui va bel et bien vous verser une rente ! En parallèle, si vous avez du “cash” à investir, vous aurez tout le loisir de l’investir sur des supports qui ne permettent pas d’utiliser le levier bancaire. Vous décuplez alors votre capital investi et par conséquent augmentez d’autant la croissance de votre patrimoine. Dans l’immobilier physique le but est de faire en sorte que les loyers encaissés couvrent au maximum le crédit bancaire pour pouvoir en profiter pleinement au terme du remboursement. C’est exactement le même principe pour les parts de SCPI. Mise en situation Mr et Mme Dupond souhaitent acheter des parts de SCPI à crédit. Ils sont mariés, ont 2 enfants et gagnent 60000 € par an à eux deux. D’un point de vue fiscal, ils déclarent donc 3 parts. Leur base imposable sera alors de 20000 € et leur Tranche Marginale d’Imposition de 11 %. Nb : Les chiffres utilisés dans l’exemple qui va suivre ne sont pas sortis du chapeaux et représentent une situation réelle. Après analyse de la situation du couple Dupond, la banque concède à leur prêter 120000 € sur 25 ans pour la réalisation de leur projet. Il s’agit bien d’un crédit immobilier mais les taux appliqués pour l’achat de parts de SCPI sont tout de même moins avantageux que lorsque vous achetez votre résidence principale. Dans notre cas de figure il sera de 2,55 % auquel il convient d’ajouter une assurance obligatoire dont le taux est de 0,32 %. Le remboursement annuel du crédit sera donc de 6967 €. Quelles SCPI acheter ? Placer 120000 € sur une seule SCPI ne serait pas très judicieux d’un point de vue diversification du risque et sur une somme pareille, il convient de répartir votre investissement à minima en 3. Il en existe des dizaines et des dizaines, toutes ne se valent pas mais malgré tout beaucoup sont intéressantes. Pour la suite, je vais donc en choisir 3, sans pour autant dire que ce sont les meilleures ou les seules. Elles répondent cependant aux critères de contrôles que je me fixe et dont j’ai parlé dans cet article. Nous allons passer en revue ci-dessous quelques critères de choix sans pour autant que la liste de contrôle soit exhaustive. Il convient à chaque fois de fouiller dans les documents de la société et analyser ce qu’elle propose. Si vous souhaitez que je décortique une SCPI particulièrement, n’hésitez pas à me remonter l’information et cela pourra faire l’objet d’un prochain article. 👉 Corum XL : Cette SCPI est jeune mais gérée par un acteur majeur du secteur. La capitalisation est élevée, le taux d’occupation impressionnant. C’est la 1ère SCPI à avoir investi outre-atlantique et la diversification est relativement importante partout en Europe. => Rendement 2020 : 5,66 % 👉 Corum Origin : C’est la SCPI originelle du groupe Corum, créée en 2012. La stratégie est différente de la précédente mais elle aussi est très diversifiée Europe. La capitalisation et le taux d’occupation sont excellents également. => Rendement 2020 : 6 % net 👉 Perial PFO2 : Cette SCPI est uniquement basée en France, très orientée “bureaux” et au cœur du projet Grand Paris. La capitalisation est très élevée et le taux d’occupation est bon également (Même si en deçà des 2 du groupe Corum) => Rendement 2020 : 4,5 % net Cette allocation utilisée pour l’exemple vous permettrait d’être diversifié partout en Europe, avec une exposition d’environ 40% en France. Au-delà de la diversification géographique, vous auriez une répartition sectorielle entre les activités bureaux, commerces, hôtelleries,… avec certes une prédominance pour l’activité bureaux. Cette allocation est donc cohérente sans pour autant être une vérité absolue ! Parlons chiffres Pour poursuivre notre cas concret, nous partirons sur l’hypothèse que le couple Dupond répartira son investissement en 3 parts équitables dont le schéma sera le suivant : Si nous effectuons une moyenne pondérée, cette répartition apportera un rendement moyen de 5,38 % annuel net (En partant des chiffres de 2020). Le loyer annuel que Mr et Mme Dupond percevront sera alors de 5,38 % de l’ensemble du montant investi sur les 3 SCPI soit 6448 €. En achetant leurs parts de SCPI à crédit ils auront alors un crédit immobilier de 6967 € pour des loyers encaissés à hauteur de 6448 €. Il est peu probable d’arriver à faire une opération auto-financée à 100 % en parts de SCPI, on parle alors d’effort d’épargne de 519 € par an ou 43 € par mois. Alors un investissement qui vous coûte de l’argent tous les mois, est-ce vraiment un bon investissement ? Pour répondre à cette question, il suffit de faire le calcul suivant : 519 € par an d’effort d’épargne durant 25 ans, cela représente un effort de 12900 € sur 25 ans. 👉 12900 € déboursés de votre poche pour détenir dans 25 ans un actif valant 120000 €, c’est plutôt pas mal non ? De plus, la valeur des parts est régulièrement réévaluée par les SCPI avec une moyenne d’évolution de 1 % par an. Avec une telle augmentation, votre actif ne vaudra donc plus 120000 € mais 155000 €

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Le LMNP décrypté

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Si vous souhaitez investir dans l’immobilier physique, il existe de nombreuses méthodes pour le faire et l’une d’elle peut consister à investir dans un meublé en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Il existe 2 grandes catégories d’investissement en meublée : 👉 La première est d’acheter un appartement en nom propre que vous louez à un particulier via une agence ou non. 👉 La seconde consiste à investir dans une chambre ou un bien d’une résidence spécialisée fournissant un certain nombre de services (Accueil, Restauration, Blanchisserie, Ménage,…). Il s’agit de chambres étudiantes ou de résidences sénior par exemple. Dans cet article, nous allons nous concentrer uniquement sur le premier de ces 2 modes d’exploitation. Le LMNP en nom propre Cela consiste donc à investir en nom propre dans un appartement que vous meublez de A à Z et que vous louez à un locataire présent à l’année. Il faut que le locataire en fasse sa résidence principale, ce qui exclut donc de ce modèle la location courte ou moyenne durée. Ces modes d’exploitations sont exclus du statut de la location meublé d’un point de vue juridique. La population cible est de 2 natures : les étudiants ou les jeunes actifs. De manière générale, vous cherchez à proposer une prestation où les gens pourront arriver seulement avec leurs valises et le minimum de contraintes. La location en meublé est cadrée par un bail spécifique : 👉 Le bail est d’un an pour le propriétaire (vs 3 ans en location nue) 👉 Le préavis de départ est d’un mois seulement (vs 3 mois en location nue) 👉 Le dépôt de garantie est de 2 mois de loyer hors charges maximum (vs 1 mois en location nue) La liste du matériel nécessaire pour se déclarer comme appartement loué en meublé est stricte et définie par la loi. Il ne s’agit pas là de mettre une table, 2 chaises et un lit mais de fournir un appartement où le locataire n’aura rien à apporter si ce n’est ses effets personnels. La location meublée possède 2 avantages non négligeables : 👉 La possibilité de louer plus cher au m2, 👉 Amortir vos potentiels travaux et donc bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. A contrario elle possède 3 inconvénients majeurs : 👉 Gestion des meubles qui vous incombent en cas de casse ou d’usure. Cela peut être source d’ennuis supplémentaires, 👉 Type de location qui n’est pas adapté à tous les cas. Les locataires sont souvent des étudiants ou jeunes actifs ayant la volonté de s’installer rapidement à un endroit. On vise donc plutôt les moyennes / grandes villes et les biens de petite surface, 👉 La rotation peut être plus fréquente. Les locataires cherchent à se poser rapidement, ils cherchent aussi à repartir rapidement et simplement. A savoir : Il n’est pas possible de changer le bail d’un locataire en place. C’est-à-dire que si vous cherchez à acheter un appartement déjà loué nu, il ne vous sera possible de changer le mode d’exploitation qu’au départ du locataire. Ce type d’investissement est largement réalisable seul si vous maitrisez le sujet et avez le temps nécessaire (Étude du marché, Définition du secteur, Recherche du bien, Vérification de la rentabilité en intégrant la fiscalité, Offre, Achat, Travaux potentiels, Mise en location,…). Vous pouvez également déléguer ou vous faire assister dans chacune de ces tâches. Cela a forcément un impact sur la rentabilité de l’opération mais dans de nombreux cas de figure, il est toujours plus intéressant d’investir moins rentable que de ne rien faire du tout ! Location meublée : LMNP vs LMP Pour commencer, parlons définitions ! LMNP : Location Meublée Non Professionnelle LMP : Location Meublée Professionnelle Pour pouvoir être classifié par l’administration fiscale comme étant un loueur meublé non professionnel, il faut respecter 2 conditions qui sont cumulatives : 👉 Vos revenus ne doivent pas excéder 23 k€ par an (on parle bien de loyers perçus charges incluses), ET 👉 Ces revenus doivent être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. Si vous cumulez ces 2 conditions, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel) ce qui aura un impact sur la fiscalité. Les conditions du LMP en termes de traitement du potentiel déficit, de la plus-value à la revente sont totalement différentes du LMNP. (Non traité dans cet article) De plus vous êtes considérez comme un loueur professionnel ce qui implique que vous payerez des charges professionnelles. 👉 25 à 35 % de charges sur vos revenus pour la sécurité sociale des indépendants, 👉 8 % environ de CSG /CRDS. Soit un total de charges entre 30 et 40% avant impôts. Au contraire, en LMNP les charges se limitent à la CSG/CRDS qui est dans ce cas de 17,2%. SI vous investissez en LMNP, Il est donc primordial de maîtriser son plafond pour ne pas basculer en LMP car cela peut venir fracasser la rentabilité de votre investissement. Effectivement un grand pourcentage des personnes investissant dans le LMNP n’ont pas besoin de sécurité sociale des indépendants car sont déjà salariés à côté et payent cette cotisation ailleurs. Cela peut avoir un intérêt par contre pour la personne qui décide de quitter son emploi car il pourrait bénéficier d’une sécurité sociale par ce biais là. Dans tous les cas, avant de réaliser un investissement qui ferait basculer de régime, il sera important de reprendre l’analyse de toute votre situation car les modalités fiscales sont très différentes et peuvent être très coûteuses si non maîtrisées. Mais à moins d’acheter un énorme appartement ou plusieurs biens en même temps, il est très rare que le premier investissement fasse basculer en LMP directement. La question se pose alors plus tard lors d’un second investissement par exemple. LMNP : Régime réel simplifié ou micro BIC ? Revenons à notre sujet. En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), deux options s’offrent à vous pour remplir votre déclaration de revenus locatifs : 👉 le régime Micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % de vos revenus, 👉 le régime Réel

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Investir dans les crypto-monnaies

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Les crypto-monnaies, c’est LE sujet du moment ! Tout le monde en parle, certains sont devenus millionnaires en quelques années (mois…) grâce à cet actif. Forcément cela attire les convoitises, les gens s’y intéressent de plus en plus, le sujet se démocratise quelque peu et beaucoup s’y mettent pour la “promesse” de rendement énorme et d’argent facile. Ce qui a changé avec les crypto-monnaies est simple : L’argent rapide existe ! Mais attention ne vous méprenez pas… L’argent facile n’existe toujours pas ! Ce monde est en plein développement, n’est pas encore régulé et si certains ont gagné énormément d’argent, d’autres en ont perdu tout autant. Nous allons essayer de parcourir à travers cet article comment les crypto-monnaies peuvent être intégrées dans une allocation d’actifs globale, raisonner en termes de constitution de votre patrimoine. Qu’est-ce que c’est ? On en entend parler de plus en plus mais pourtant ce n’est pas nouveau : Il faut remonter 13 ans en arrière pour retracer la création de la toute première crypto-monnaie : Le Bitcoin ! En parallèle, plus on entend parler de cette monnaie, plus on entend parler de la technologie qui l’accompagne : La Blockchain. Il faut bien distinguer les 2, le Bitcoin est une crypto-monnaie parmi tant d’autres (La première certe) alors que la blockchain est la technologie sur laquelle elles reposent toutes. Le Bitcoin est donc né en 2008 suite à la crise des Subprimes qui a entraîné le monde dans une crise économique majeure. L’une des plus grandes banques au monde à savoir Lehman Brothers a fait faillite et la question s’est alors posée : accordons-nous trop de confiance aux banques ? Ce qui fait la particularité du Bitcoin, c’est que pour la première fois de l’histoire on a inventé un moyen de s’échanger de la valeur sans aucun tiers de confiance. En effet, quand vous voulez envoyer de l’argent, vous passez la plupart du temps par une banque. De plus, c’est cette banque qui va conserver vos fonds et en autoriser le transfert. Avec le Bitcoin qui est une technologie décentralisée faisant appel à la cryptographie, c’est vous qui décidez quoi faire de votre argent et personne ne peut vous empêcher d’envoyer du bitcoin ou une autre crypto-monnaie si vous le souhaitez. Vous êtes également seul maître du stockage de vos actifs car vous êtes le seul détenteur de votre clé privée d’accès et celle-ci est chiffrée. Si vous êtes intéressé pour découvrir cette technologie, son fonctionnement, son histoire je vous envoie vers les liens ci-dessous. La liste n’est pas exhaustive mais je pense que ce sont de très bons points de départ pour comprendre et apprendre. Chaîne Youtube de Hasheur (1er influenceur crypto-monnaie en France) Ainsi que son intervention au Maddyness Keynote en 2019 Le site éducatif francophone de référence sur le Bitcoin, la blockchain et les crypto-monnaies. Faut-il en acheter ? En tant qu’investisseur, j’ai pris le temps d’analyser ce domaine pour savoir s’il était intéressant d’en acheter. La réponse est évidemment OUI ! Et avant de se lancer dans cette dynamique il est selon moi important de respecter la célèbre réplique suivante : “N’investissez que dans ce que vous comprenez » Warren Buffet La blockchain et les crypto-monnaies sont en train de changer le monde, qu’on le veuille ou non cette technologie révolutionne déjà le quotidien de certains d’entre nous et révolutionnera le quotidien de tous dans les prochaines années. Tous les spécialistes s’accordent à dire que l’impact sera certainement tout aussi grand que la naissance d’internet. Sautez dans le train tant qu’il est encore temps ! Les dangers de l’investissement dans les crypto-monnaies sont nombreux. En effet le marché est encore jeune, n’est pas encore régulé et les arnaques existent. Mais le principal danger dont on ne parle jamais, c’est vous même ! Tout le monde a déjà lu un article d’une personne devenue riche grâce à l’explosion d’une ou de plusieurs cryptos. Et donc, il est facile de se dire pourquoi pas moi ? Mais ce que le marché des cryptos peut vous donner, il peut aussi vous le reprendre. Résonner actif patrimonial Il est donc primordial d’allouer seulement une partie de son capital bien défini en amont à ce genre d’investissement : 5 à 10 % en fonction des profils. Et toujours raisonner allocation d’actifs globale ! Ne vous faites pas avoir par l’appât du gain : Trop souvent, nous voyons des gens regretter de n’avoir mis que 1000 € sur une crypto qui a fait +50 %. “J’ai gagné 500 € mais si j’avais mis plus…”. La fois d’après cette même personne va replacer ces 1500 € sauf que les choses ne vont pas se passer comme prévu. Souvent la chute est plus brutale que la hausse ! Pris de panique, la personne va vendre au pire des moments et se dire si je remets 1000 € là tout de suite, ça va forcément remonter. Et bien souvent, on rentre dans une succession de mauvais choix qui entraîne la perte du capital. Il est donc INDISPENSABLE d’allouer uniquement la somme définie au départ et prévue à cet effet. Enfin, au même titre que tous les investissements, ne considérez jamais l’investissement en crypto-monnaie comme une passion, ce serait une erreur. Vous êtes peut-être passionné d’aviation, ce n’est pas pour autant que vous n’achèterez que des actions Airbus. Et bien en crypto-monnaie, c’est un peu pareil. Cette technologie qui est nouvelle peut avoir un effet “waouh” sur certains qui deviennent passionnés par ce nouveau monde. Attention l’investissement et la passion font rarement bon ménage et il est important de toujours avoir du recul sur ce genre d’investissement. 👉 Dans quoi suis-je en train d’investir ? 👉 Quelle est cette crypto ou cette plateforme d’investissements ? 👉 Qui sont les personnes qui gèrent le projet ? 👉 Quel est le but de cette crypto-monnaie ? Quelle est son application dans la vie ? et tout simplement… 👉 Est-ce le bon moment pour investir sur le marché crypto ? Comment investir ? Il existe

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