Nom de l’auteur/autrice :Aurélien Tardy

Pour rappel : SCPI – Société Civile de Placement Immobilier Je vous laisse au préalable regarder cet article pour voir ou revoir l’intérêt que ce type de placement peut avoir, les frais associés ainsi que les différents critères d’analyse. Ici, nous allons nous concentrer sur l’analyse d’un achat de parts de SCPI à crédit ! Quel intérêt d’acheter à crédit ? Pour commencer il est nécessaire de parler de la notion d’effet de levier. C’est le mécanisme qui consiste à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement. En France, il n’y a que 2 types d’investissement immobiliers pour lesquels vous pouvez solliciter votre banque pour qu’elle vous prête de l’argent : 👉 L’investissement immobilier (L’achat d’un appartement ou autre pour un projet locatif), 👉 L’achat de parts de SCPI. Les banques vous permettent donc d’utiliser de l’argent qui ne vous appartient pas pour acheter quelque chose qui va bel et bien vous verser une rente ! En parallèle, si vous avez du “cash” à investir, vous aurez tout le loisir de l’investir sur des supports qui ne permettent pas d’utiliser le levier bancaire. Vous décuplez alors votre capital investi et par conséquent augmentez d’autant la croissance de votre patrimoine. Dans l’immobilier physique le but est de faire en sorte que les loyers encaissés couvrent au maximum le crédit bancaire pour pouvoir en profiter pleinement au terme du remboursement. C’est exactement le même principe pour les parts de SCPI. Mise en situation Mr et Mme Dupond souhaitent acheter des parts de SCPI à crédit. Ils sont mariés, ont 2 enfants et gagnent 60000 € par an à eux deux. D’un point de vue fiscal, ils déclarent donc 3 parts. Leur base imposable sera alors de 20000 € et leur Tranche Marginale d’Imposition de 11 %. Nb : Les chiffres utilisés dans l’exemple qui va suivre ne sont pas sortis du chapeaux et représentent une situation réelle. Après analyse de la situation du couple Dupond, la banque concède à leur prêter 120000 € sur 25 ans pour la réalisation de leur projet. Il s’agit bien d’un crédit immobilier mais les taux appliqués pour l’achat de parts de SCPI sont tout de même moins avantageux que lorsque vous achetez votre résidence principale. Dans notre cas de figure il sera de 2,55 % auquel il convient d’ajouter une assurance obligatoire dont le taux est de 0,32 %. Le remboursement annuel du crédit sera donc de 6967 €. Quelles SCPI acheter ? Placer 120000 € sur une seule SCPI ne serait pas très judicieux d’un point de vue diversification du risque et sur une somme pareille, il convient de répartir votre investissement à minima en 3. Il en existe des dizaines et des dizaines, toutes ne se valent pas mais malgré tout beaucoup sont intéressantes. Pour la suite, je vais donc en choisir 3, sans pour autant dire que ce sont les meilleures ou les seules. Elles répondent cependant aux critères de contrôles que je me fixe et dont j’ai parlé dans cet article. Nous allons passer en revue ci-dessous quelques critères de choix sans pour autant que la liste de contrôle soit exhaustive. Il convient à chaque fois de fouiller dans les documents de la société et analyser ce qu’elle propose. Si vous souhaitez que je décortique une SCPI particulièrement, n’hésitez pas à me remonter l’information et cela pourra faire l’objet d’un prochain article. 👉 Corum XL : Cette SCPI est jeune mais gérée par un acteur majeur du secteur. La capitalisation est élevée, le taux d’occupation impressionnant. C’est la 1ère SCPI à avoir investi outre-atlantique et la diversification est relativement importante partout en Europe. => Rendement 2020 : 5,66 % 👉 Corum Origin : C’est la SCPI originelle du groupe Corum, créée en 2012. La stratégie est différente de la précédente mais elle aussi est très diversifiée Europe. La capitalisation et le taux d’occupation sont excellents également. => Rendement 2020 : 6 % net 👉 Perial PFO2 : Cette SCPI est uniquement basée en France, très orientée “bureaux” et au cœur du projet Grand Paris. La capitalisation est très élevée et le taux d’occupation est bon également (Même si en deçà des 2 du groupe Corum) => Rendement 2020 : 4,5 % net Cette allocation utilisée pour l’exemple vous permettrait d’être diversifié partout en Europe, avec une exposition d’environ 40% en France. Au-delà de la diversification géographique, vous auriez une répartition sectorielle entre les activités bureaux, commerces, hôtelleries,… avec certes une prédominance pour l’activité bureaux. Cette allocation est donc cohérente sans pour autant être une vérité absolue ! Parlons chiffres Pour poursuivre notre cas concret, nous partirons sur l’hypothèse que le couple Dupond répartira son investissement en 3 parts équitables dont le schéma sera le suivant : Si nous effectuons une moyenne pondérée, cette répartition apportera un rendement moyen de 5,38 % annuel net (En partant des chiffres de 2020). Le loyer annuel que Mr et Mme Dupond percevront sera alors de 5,38 % de l’ensemble du montant investi sur les 3 SCPI soit 6448 €. En achetant leurs parts de SCPI à crédit ils auront alors un crédit immobilier de 6967 € pour des loyers encaissés à hauteur de 6448 €. Il est peu probable d’arriver à faire une opération auto-financée à 100 % en parts de SCPI, on parle alors d’effort d’épargne de 519 € par an ou 43 € par mois. Alors un investissement qui vous coûte de l’argent tous les mois, est-ce vraiment un bon investissement ? Pour répondre à cette question, il suffit de faire le calcul suivant : 519 € par an d’effort d’épargne durant 25 ans, cela représente un effort de 12900 € sur 25 ans. 👉 12900 € déboursés de votre poche pour détenir dans 25 ans un actif valant 120000 €, c’est plutôt pas mal non ? De plus, la valeur des parts est régulièrement réévaluée par les SCPI avec une moyenne d’évolution de 1 % par an. Avec une telle augmentation, votre actif ne vaudra donc plus 120000 € mais 155000 €

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier physique, il existe de nombreuses méthodes pour le faire et l’une d’elle peut consister à investir dans un meublé en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Il existe 2 grandes catégories d’investissement en meublée : 👉 La première est d’acheter un appartement en nom propre que vous louez à un particulier via une agence ou non. 👉 La seconde consiste à investir dans une chambre ou un bien d’une résidence spécialisée fournissant un certain nombre de services (Accueil, Restauration, Blanchisserie, Ménage,…). Il s’agit de chambres étudiantes ou de résidences sénior par exemple. Dans cet article, nous allons nous concentrer uniquement sur le premier de ces 2 modes d’exploitation. Le LMNP en nom propre Cela consiste donc à investir en nom propre dans un appartement que vous meublez de A à Z et que vous louez à un locataire présent à l’année. Il faut que le locataire en fasse sa résidence principale, ce qui exclut donc de ce modèle la location courte ou moyenne durée. Ces modes d’exploitations sont exclus du statut de la location meublé d’un point de vue juridique. La population cible est de 2 natures : les étudiants ou les jeunes actifs. De manière générale, vous cherchez à proposer une prestation où les gens pourront arriver seulement avec leurs valises et le minimum de contraintes. La location en meublé est cadrée par un bail spécifique : 👉 Le bail est d’un an pour le propriétaire (vs 3 ans en location nue) 👉 Le préavis de départ est d’un mois seulement (vs 3 mois en location nue) 👉 Le dépôt de garantie est de 2 mois de loyer hors charges maximum (vs 1 mois en location nue) La liste du matériel nécessaire pour se déclarer comme appartement loué en meublé est stricte et définie par la loi. Il ne s’agit pas là de mettre une table, 2 chaises et un lit mais de fournir un appartement où le locataire n’aura rien à apporter si ce n’est ses effets personnels. La location meublée possède 2 avantages non négligeables : 👉 La possibilité de louer plus cher au m2, 👉 Amortir vos potentiels travaux et donc bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. A contrario elle possède 3 inconvénients majeurs : 👉 Gestion des meubles qui vous incombent en cas de casse ou d’usure. Cela peut être source d’ennuis supplémentaires, 👉 Type de location qui n’est pas adapté à tous les cas. Les locataires sont souvent des étudiants ou jeunes actifs ayant la volonté de s’installer rapidement à un endroit. On vise donc plutôt les moyennes / grandes villes et les biens de petite surface, 👉 La rotation peut être plus fréquente. Les locataires cherchent à se poser rapidement, ils cherchent aussi à repartir rapidement et simplement. A savoir : Il n’est pas possible de changer le bail d’un locataire en place. C’est-à-dire que si vous cherchez à acheter un appartement déjà loué nu, il ne vous sera possible de changer le mode d’exploitation qu’au départ du locataire. Ce type d’investissement est largement réalisable seul si vous maitrisez le sujet et avez le temps nécessaire (Étude du marché, Définition du secteur, Recherche du bien, Vérification de la rentabilité en intégrant la fiscalité, Offre, Achat, Travaux potentiels, Mise en location,…). Vous pouvez également déléguer ou vous faire assister dans chacune de ces tâches. Cela a forcément un impact sur la rentabilité de l’opération mais dans de nombreux cas de figure, il est toujours plus intéressant d’investir moins rentable que de ne rien faire du tout ! Location meublée : LMNP vs LMP Pour commencer, parlons définitions ! LMNP : Location Meublée Non Professionnelle LMP : Location Meublée Professionnelle Pour pouvoir être classifié par l’administration fiscale comme étant un loueur meublé non professionnel, il faut respecter 2 conditions qui sont cumulatives : 👉 Vos revenus ne doivent pas excéder 23 k€ par an (on parle bien de loyers perçus charges incluses), ET 👉 Ces revenus doivent être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. Si vous cumulez ces 2 conditions, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel) ce qui aura un impact sur la fiscalité. Les conditions du LMP en termes de traitement du potentiel déficit, de la plus-value à la revente sont totalement différentes du LMNP. (Non traité dans cet article) De plus vous êtes considérez comme un loueur professionnel ce qui implique que vous payerez des charges professionnelles. 👉 25 à 35 % de charges sur vos revenus pour la sécurité sociale des indépendants, 👉 8 % environ de CSG /CRDS. Soit un total de charges entre 30 et 40% avant impôts. Au contraire, en LMNP les charges se limitent à la CSG/CRDS qui est dans ce cas de 17,2%. SI vous investissez en LMNP, Il est donc primordial de maîtriser son plafond pour ne pas basculer en LMP car cela peut venir fracasser la rentabilité de votre investissement. Effectivement un grand pourcentage des personnes investissant dans le LMNP n’ont pas besoin de sécurité sociale des indépendants car sont déjà salariés à côté et payent cette cotisation ailleurs. Cela peut avoir un intérêt par contre pour la personne qui décide de quitter son emploi car il pourrait bénéficier d’une sécurité sociale par ce biais là. Dans tous les cas, avant de réaliser un investissement qui ferait basculer de régime, il sera important de reprendre l’analyse de toute votre situation car les modalités fiscales sont très différentes et peuvent être très coûteuses si non maîtrisées. Mais à moins d’acheter un énorme appartement ou plusieurs biens en même temps, il est très rare que le premier investissement fasse basculer en LMP directement. La question se pose alors plus tard lors d’un second investissement par exemple. LMNP : Régime réel simplifié ou micro BIC ? Revenons à notre sujet. En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), deux options s’offrent à vous pour remplir votre déclaration de revenus locatifs : 👉 le régime Micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % de vos revenus, 👉 le régime Réel

Lorsqu’une personne ou une entreprise veut financer un projet, il y a plusieurs moyens de collecter des fonds : 👉 Piocher dans ses économies et faire un apport personnel,👉 Demander de l’argent à des proches,👉 Effectuer un crédit à la banque,👉 Faire appel à des investisseurs, réaliser une levée de fonds,👉 Faire appel au financement participatif (Crowdfunding). Le crowdfunding : Explications Le crowdfunding ou financement participatif consiste à co-investir avec d’autres personnes dans une opération de promotion immobilière en France. Les promoteurs ont besoin de disposer rapidement de fonds propres pour acheter du foncier et poursuivre leur développement. Exemple : La société X souhaite lancer une opération immobilière évaluée à 2 millions d’euros. Voici les données de financement : 1️⃣ Prêt bancaire : 60% de la somme La banque ne voulant pas être seule à assumer le projet, elle va demander à la société X d’apporter les 40% restants (C’est finalement la même chose que lorsque votre banque vous demande un apport pour un achat immobilier) 2️⃣ Fonds propres : 40% de la somme Sur un projet à 2 millions d’euros, cela implique que la société X doit apporter une somme de 800 000 euros, ce qui n’est pas à la portée de tous. La loi autorise donc de découper cette somme en 2. ➡️ Fonds propres : 40% de la somme apportée par la société X ➡️ Financement participatif : 60 % de la somme apportée par des investisseurs privés Le financement participatif fait donc appel à l’épargne des français. Il s’agit là de la manière la plus simple, rapide et efficace de combler le besoin en fonds propres d’une société. Vous pouvez donc vous retrouver investisseur d’un programme immobilier ! Vous prêtez de l’argent à une société de promotion immobilière et en contrepartie vous connaissez dès le départ la durée de l’engagement, c’est à dire sous combien de temps vous pourrez récupérer votre capital (Entre 12 et 24 mois de manière générale) et le rendement de ce prêt (Entre 8 et 10% selon les projets). Les risques Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier présente un risque de perte de tout ou partie de son capital. Le rendement est acquis à la seule condition que le programme de promotion immobilière que vous avez co-financé avec d’autres investisseurs arrive à son terme. En d’autres termes, cela implique que le promoteur ne fasse pas faillite ! Le rendement n’est donc pas un critère de décision et il est important d’analyser le projet dans sa globalité car tous les programmes ne se valent pas. 👉 Quel est le projet, quel est l’objectif ? Nécessite-t-il des autorisations et si oui ont-elles déjà été obtenues ? 👉 Quelle société porte le projet ? Qui sont-ils ? Quelle est la stabilité de l’entreprise ? Ont t-ils déjà fait appel au crowdfunding et si oui est ce que les projets sont allés au bout sans difficultés ? 👉 Où se situe le projet ? 👉 Des réservations ou ventes du produit final ont t-elles déjà été réalisées ? 👉 Quelle est la structure financière du projet ? 👉 … Le meilleur conseil est donc de se faire conseiller afin de ne pas investir dans un projet alléchant par son rendement mais risqué dans les faits. Combien ça coûte ? En fonction des plateformes vous pouvez investir dès 100 euros, c’est donc un véhicule d’investissement très accessible et permettant de multiplier les projets afin de diversifier ses placements. Les frais d’entrée sont inexistants ou presque (Certaines plateformes prennent une petite commission de moins de 1% du montant investi). De plus, il n’y a pas de frais de gestion ni de frais de sortie. Exemple : Vous investissez 10 000 € dans un projet dont la restitution est prévue au bout de 12 mois et dont le rendement est de 9%. Vous récupérerez donc vos 10 000 € au bout de cette année associé à 900 € de plus-value brute. La fiscalité française prend ensuite le relais et vous devrez payer l’imposition sur ces 900 € avec un maximum de 30% (Flat-taxe) en fonction de votre situation. Pas mal non !? En tout cas sur le rendement brut, c’est 18 fois plus que le livret A !!! Pour qui ? Comment ? Le crowdfunding s’adresse à toutes les personnes qui souhaitent diversifier leurs placements, qui acceptent une petite part de risque et qui cherchent des solutions d’investissements à horizon court-terme. Il s’adresse également aux personnes morales. En effet, une entreprise qui souhaiterait placer une partie de sa trésorerie autrement que sur un livret peu rémunéré peut le faire grâce au crowdfunding. Il existe de nombreuses plateformes pour investir en crowdfunding, les plus connues étant : https://www.wiseed.com/frhttps://www.homunity.com/fr/https://fundimmo.com/https://www.anaxago.com/https://www.immocratie.com/ Cette liste n’est pas exhaustive et je ne possède aucun intérêt à les citer ici. Ce sont les plateformes les plus connues et reconnues pour la qualité des projets qu’elles proposent, celles que j’utilise personnellement. Il suffit de vous inscrire sur l’une ou plusieurs d’entre elles. Il faut ensuite alimenter votre compte avec de l’argent et vous pourrez ensuite commencer à investir dans des projets. Vous pourrez ensuite comme sur l’exemple ci-dessus suivre sur votre compte vos investissements, le rendement et la durée programmées au départ, la date d’échéance et les intérêts prévus à terme. Conclusion Le crowdfunding est donc un formidable outil de diversification pour vos placements financiers. Il répond à des objectifs de dynamisation patrimoniale à court terme et s’adresse quasiment à tous les investisseurs. Cependant, vous l’aurez compris, tous les projets proposés ne se valent pas et il convient de bien les analyser ou bien se faire conseiller afin de ne pas se faire appâter par un rendement. C’est pourquoi le plus important réside dans le fait que l’éducation financière fasse partie intégrante de votre projet. Cet article n’est en aucun cas un conseil en investissement, chaque cas est différent, spécifique, et nécessite une analyse précise de votre situation. Si vous voulez enfin passer à l’action et maîtriser les bases de l’investissement pour vos premiers placements rentables avec